Buonasera, nel 2021 ho inoltrato comunicazione di fine lavori al Comune e successivamente inviato Docfa di variazione entro i 30 gg previsti. Oggi mi accorgo di non aver inserito alcuni dettagli nel Mod. 2N. Posso procedere alla rettifica del Docfa senza incorrere in sanzioni?

Vedo che la domanda è rimasta senza risposta per quasi dieci mesi.

Non ho una risposta da offrire. Ma ho una domanda mia da accodare, per certi versi simile, sperando che qualcuno dei colleghi più esperti possa rispondere.

Nel mio caso, il Docfa risale a marzo di quest'anno. Il Docfa è stato presentato nel contesto di una SCIA in sanatoria. Il Comune chiede sempre di conoscere il protocollo del Docfa quando si trasmettono le pratiche SCIA. Per questo il Docfa è stato compilato e trasmesso contestualmente alla SCIA in sanatoria.

Poi è successo che il Comune ha avuto da ridire sulla sanatoria. Nello specifico ha lamentato che un vano dichiarato non aveva i necessari 9 mq di superficie. Il poligono Docfa ha 8,77 mq, mentre la superficie netta 7,13 mq. Chiede che il vano definito come "salottino" venga inglobato nel soggiorno adiacente e separato da questo da un'apertura relativamente larga (1,86 m). Direi che è una situazione un po' bordeline se considerarlo vano a sé o meno. Fatto sta che al Comune non piace come vano a sé.

La domanda, alla quale temo di conoscere la risposta, è: per rettificare questa situazione è davvero necessario presentare di nuovo un Docfa oneroso? Non c'è un modo per farlo passare per una rettifica senza dover pagare i 70 euro? Il cliente ovviamente non vuole saperne di pagare i 70 euro perché dice che la colpa è del nostro studio. La consistenza non cambierebbe. Perché con i due vani separati ho il soggiorno che vale 1 vano e il "salottino" 1/3 di vano. Inglobando il "salottino"nel soggiorno, quest'ultimo supererebbe i 24 mq e varrebbe 1,22 vani. Per cui, la diminuzione è minima e con l'arrotondamente resto a 6 vani complessivi dell'abitazione.

La documentazione (sanatoria e aggiornamento catastale) è finalizzata a un rogito.

Grazie mille per l'eventuale aiuto.

Suppongo che non ci siano destinazioni nelle stanze, visto che non sono previste dalla normativa, per cui io non farei niente.



In ogni caso, oltre ai diritti paghi la sanzione, perchè devi sempre mettere la data della pratica che rettifichi.



La destinazione salottino, non esiste.

Essendo opere di adeguamento per ottenere la conformità dell'immobile, prima si eseguono le opere e poi si fa il docfa considerato nuovo aggiornamento per effetto dell'esecuzione di opere finalizzate ad ottenere il titolo di conformità da parte del comune. La data è quella del termine delle opere di adeguamento da comunicare anche al comune una volta terminato l'intervento.

Grazie @bioffa69 e @Manero per le vostre risposte.

Sì, so che la destinazione "salottino" formalmente non esiste. Ma è anche vero che in un'abitazione con una moltitudine di spazi si tendono a lasciare un po' le dizioni che vengono dal disegno architettonico. Io lo faccio e nessuno me l'ha mai contestato, e vedo dalle planimetrie predisposte dai colleghi che anche molti di loro lo fanno. Solo che ora sul disegno architettonico per il Comune quella dizione è scomparsa, e il cliente che sta vendendo vorrebbe avere tutto perfettamente coincidente. Altrimenti anch'io sarei per non toccare la planimetria catastale. Magari possiamo ancora provare a suggerirglielo.

In questo momento non so a quando risale la comunicazione del Comune che mette in discussione la pratica, ma la il termine di 30 giorni è in ogni caso superato. A memoria saranno almeno tre mesi.

Va detto però anche che non sono state eseguite delle opere. In fase di verifica edilizia, urbanistica e catastale è emersa una difformità edilizia, per la quale si è fatto domanda di sanatoria tramite SCIA. Le opere sono state eseguite molti anni fa.

Per il futuro possiamo provare a inviare pratiche di sanatoria (senza opere di adeguamento) senza fornire il protocollo del Docfa e aspettare con il Docfa a dopo che sarà arrivato l'OK dal Comune. Vediamo se le accettano. In passato no.

La mia domanda in realtà era solo se esiste un modo per non pagare gli oneri. E la risposta mi sembra che sia abbastanza inequivocabilmente no.

Sul fatto se c'è da pagare una sanzione sarei un po' meno accondiscente. Perché se il Comune lascia trascorrere i famosi 30 giorno dalla data di trasmissione della SCIA in sanatoria (cosa che può fare) noi saremmo tenuti a pagare la sanzione per l'eventuale rettifica del Docfa.

"Fatto sta che al Comune non piace come vano a sé"

Se si da per accettato quanto sopra, come rappresentato dal Comune, significa che dovrebbe esserci normativa locale (reg/comunale....) che impone una superficie minima per l'ambiente in questione, in ragione della destinazione d'uso che si voleva sanare. A questa normativa, a mio parere, andrebbe fatto riferimento prima ancora di ipotizzare aggiornamenti catastali magari, come detto sopra da bioffa69, non necessari ed eventualmente soggetti a sanzione. Mi chiedo poi quale sarebbe la causale da applicare.

Il termine "salottino" definito nella pratica edilizia, calcolato poi nel docfa come 1/3 di vano mi farebbe pensare a qualcosa che possa svolgere funzione di ingresso e/o disimpegno. Se tale ipotesi è corretta verificherei se veramente la normativa locale impone superfici minime per gli ambienti accessori.

Altra ipotesi che mi verrebbe da fare è che la prescrizione del Comune sia legata al mancato rispetto delle superficie di aeroilluminazione per l'ambiente in questione, ordinariamente applicabili ai soli vani principali e non agli accessori (perché il suggerimento di inglobare con soggiorno mediante ampia apertura di comunicazione?).

Non avendo tutti i dettagli del caso credo comunque che la strada più semplice possa trovarsi con l'Ufficio Edilizia, magari precisando ulteriormente la destinazione d'uso che si intende assegnare.

Il comune chiede di eseguire opere di adeguamento per inglobare nel soggiorno il locale adiacente. La SCIA in sanatoria pertanto non è valida se non si procede all'esecuzione di dette opere di adeguamento. Il catasto viene dopo l'esecuzione di queste opere con la presentazione di nuovo docfa conforme allo stato finale realizzato.

Non vorrete mica presentare un docfa con uno stato di fatto non reale, per procedere alla compravendita senza aver adempiuto alle prescrizioni del comune ?

L'acquirente deve essere informato di questa situazione e di quello che chiede il comune per la regolarizzazione della pratica edilizia e della legittimità dell'immobile.

@3L e @Manero, rileggendo il mio primo messaggio mi rendo conto che probabilmente non mi sono espresso in modo chiaro. Quando scrivo

Chiede che il vano definito come "salottino" venga inglobato nel soggiorno adiacente e separato da questo da un'apertura relativamente larga (1,86 m).

capisco ora che la seconda parte della frase possa essere capita come se il Comune avesse chiesto di realizzare quell'apertura. Invece intendevo solo far capire che quel "salottino" era già separato (da sempre) dal soggiorno da un muro con quell'ampia apertura. Avrei dovuto ripetere il soggetto della frase. Per cui nessuna opera è stata eseguita e nessuna opera è stata chiesta dal Comune.

Quanto all'ipotesi di farlo passare come vano accessorio, pare che nel colloquio con l'edilizia privata il tecnico del Comune non era d'accordo "perché in un vano accessorio non si sosta". Qualcosa del genere. Non ero presente.

Comunque, le difformità principali sono state eseguite in corso di realizzazione dell'edificio, nel 1957, e alcune difformità minori nel 1988.

La planimetria catastale prima della mia era stata presentata nel 1958, completamente senza destinazioni salvo "B" per "bagno". Poi sembrano esserci dei numeri per gli altri vani, ma si vedono molto male. Il famoso "salottino" sembra avere un numero a sé.

Il passaggio nel regolamento edilizio dice:

superficie di almeno mq. 9,00 per i locali abitabili (camere, cucine, locali pranzo, studi), il lato minimo dovrà essere di almeno m. 2,00;

Forse adesso vi ho rrotto le scatole a sufficienza...