Gentil.ssmi buonasera,

Grazie in anticipo a tutti coloro che interagiranno con questo post.

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Su un terreno agricolo di 440mq sorge un immobile C2 costituito da un unico ambiente di 18mq netti (esclusi muri) e da due porticati su due lati opposti, uno di 3,5 mq posteriore non direttamente collegato al vano (solo confinante) e l'altro di 10,5 mq anteriore direttamente collegato al vano tramite porta.

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Dalla visura catastale risulta una consistenza di 18 mq e una superficie catastale di 67 mq

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Perché la superficie dei portici non rientra nella consistenza?

Non vorrei ci fosse un abuso edilizio e che i portici non siano riportati per il catasto/urbanistica

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Grazie per l'attenzione

perchè chi ha presentato la pratica di accatastamento ha omesso la % (percentuale) dei due porticati che contribuiscono al calcolo della consistenza totale!

Infatti i 18 mq sono sbagliati, quindi tranquillamente puoi presentare istanza di parte dove chiedi il ricalcolo delle superfici utilizzando questo modello:

www.google.it/url?esrc=s&q=&rct=j&sa=U&u...

saluti

Il calcolo della consistenza da quello che hai scritto è grossomodo esatto.

Non credo che puoi fare niente.

la consistenza non può essere di mq. 18, ma di 20... 21 mq., i 18 mq. corrispondomno al netto dell'unico ambiente esclusi i porticati!

almeno così ho capito

Grazie molte per le rapide risposte, molto gentili.



Leggevo qui areasosta.com/domande-frequenti/come-si-...

che

"La consistenza per gli C2 è data dalla somma dei metri quadri utili di tutti gli ambienti, sia vani principali che accessori"

E altrove leggeva che anche i porticati entravano in toto nel calcolo della consistenza.

Mentre Lei suggerisce che "valgano" in percentuale? Una percentuale di quale valore?

(Ed il giardino esclusivo invece rientra con una percentuale solo nella superficie catastale e non nella consistenza, corretto?)



Mi hanno suggerito di assumere un tecnico che possa fare una verifica urbanistica.

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A titolo di completezza:

Confermo che l'area di immobile C2, solo la parte delimitata da muri, cioè il magazzino, è di 18mq.



Vi è una planimetria, estratto di mappa 1:2000, data presentazione 15/05/1989 - situazione al 11/02/2019, dichiarazione di Nuova Costruzione N.C., Ultima planimetria in atti, sup h 04.40, richiesta dal proprietario.

Non è indicata alcuna quota.



La visura camerale storica per l'immobile riporta:

Fino all'11/11/2014 è riportata solo la consistenza di 18 mq senza indicare alcun valore sulla voce superficie catastale.

Unità immobiliare dal 04/02/2019 aggiunge la voce di Superficie catastale, totale di 67 mq.



Vi è anche una concessione in sanatoria (legge 28 febbraio 1985) dalla richiesta del proprietario del condono edilizio che riporta la voce: costruzione fabbricato ad uso deposito attrezzi e formazione porticato.

Si attesta che i lavori sono suscettibili a sanatoria e si rilascia la concessione il 12/09/95.

del 10%

non lo dico io, ma la norma, vedasi Circolare n.13/2005

Se si parla della consistenza catastale è giusto che i portici non ci rientrino. I portici e l'eventuale area esterna vanno considerati nel classamento.

ma che stai a dire?

se al netto il locale C/2 ha una superficie di 18 mq.(senza porticati) come fà ad essere la consistenza (non la superficie catastale) di 18 mq.?

Prova a simulare un calcolo con il Docfa e vedrai che in automatico la consistenza sarà di mq.20/mq.21!

saluti

La consistenza considera la superficie netta del locale che è di 18 mq. E' giusta. La superficie catastale invece considera la superficie lorda del locale e la superficie dei porticati come accessori diretti in percentuale di ragguaglio e la superficie dell'area esterna anch'essa ragguagliata secondo specifici poligoni. In docfa la superficie netta del locale gliela mette il tecnico redattore. La superficie catastale invece la calcola il docfa sulla base della poligonazione delle porzioni di locali principali ed accessori ed aree scoperte individuati da specifici colori che il tecnico riporta.

Non voglio contraddirti, ma la tesi che sposi è fuoriluogo in quanto i porticati incidono nel calcolo della consistenza nella misura del 10%, quindi la consistenza non potrà mai essere di 18 mq., ma superiore!

Ti ho detto anche fai una simulazione con il Docfa e vedrai che in automatico la consistenza sarà superiore ai 18 mq (ma tu devi dire sempre tutto il contrario - pur di avere ragione).

Stai facendo una confusione tra "consistenza" e "superficie catastale" (la superficie è ben altra cosa)

risaluti

La consistenza catastale si ottiene, quindi,sommando:

la percentuale di incremento/decremento in aggiunta o detrazioni per elementi che aumentano o diminuiscono l’utilità dell’unità immobiliare (presenza di corti esclusive, portici, balconi ed altre dipendenze...), che deve essere compreso nei limiti del 10%.

Non vorrei contraddirti ma.

La consistenza del C2 evidentemente è stata calcolata facendo riferimento all'articolo 51 dell'Istruzione II del 24 maggio 1942 richiamata nel DPR 1142/49

art 51
È aumentata di una percentuale non maggiore del 10% la consistenza delle unità immobiliari alle quali siano annesse aree formanti parti integranti di esse, ovvero sia congiunto l'uso, in comune con altri, di locali per deposito, per bucato e simili, quando tali circostanze non siano state tenute presenti nell'attribuzione della classe.

Questo è quello che ha fatto il catasto o il tecnico intervenuto nel censimento dell'unità immobiliare il quale ha individuato una specifica classe considerando gli accessori.




Aggiungo anche l'art.49


art 49
Per la misura della consistenza delle unità immobiliari con destinazione ordinaria ad uso negozi, botteghe, magazzini, locali di deposito, laboratori per arti e mestieri, stalle, scuderie, autorimesse, palestre, tettoie e simili, si assume come elemento ordinario il metro quadrato.
La consistenza si computa sommando le superfici libere dei locali facenti parte dell'unità immobiliare.

Le aree libere dei locali.

Allora spiegami perchè il Docfa in fase di "Classamento Automatico" riporta una superficie superiore (mq.20/mq.21) rispetto alla superf. di mq.18 inseriti nel quadro C del Modello 1N parte II?

Significa che il programma è sbagliato e fa il calcolo della consistenza a suo piacimento....

Senza che ti arrabbi Cesko, e senza che tu debba ritenere che lo faccio solo per darti contro o perchè voglio per forza aver ragione, ti rispondo.

Nel quadro C2 il tecnico inserisce la superficie utile del locale principale dove docfa inserisce la superficie corrispondente al poligono disegnato sempre dal tecnico. Quindi per l'unità in questione il tecnico riporta la superficie di 18 mq e questa verrà automaticamente riportata da DOCFA in visura come consistenza catastale.

Se ci fai caso nel punto 4 del quadro C DOCFA riporta in automatico la superficie del poligono corrispondente alle dipendenze esclusive (la superficie è lorda e va a integrare la superficie catastale totale).

E' vero che il classamento automatico considera la consistenza con un aumento del 10%, ma il tecnico può ritenerlo non coerente (sicuramente lo è non coerente) e cambiarlo secondo il suo proprio procedimento di stima e calcolo che ritiene più corretto in conformità della normativa da rispettare per il censimento dell'unità immobiliare. Per intanto la percentuale del 10% è la massima da considerarsi ma può essere anche inferiore e vale sempre il concetto che se il tecnico lo considera nell'attribuzione della classe la percenutale è 0. Questo DOCFA non lo considera.

Anche la classe determinata in automatico da DOCFA non è mai coerente con quella da determinare secondo le procedure dettate dalla normativa catastale. Quella che propone DOCFA e' sempre almeno due classi superiore. Sappiamo tutti che DOCFA non fa la comparazione con altre unità immobiliari presenti nella zona con le medesime caratteristiche e quindi il tecnico adegua il dato con quello che lui ritiene più congruo.

Questo non significa che il DOCFA è sbagliato. L'importante è sapere che alla fine il classamento lo fa il tecnico redattore del DOCFA e non il DOCFA stesso. Attenzione a considerare il classamento automatico di DOCFA che impropriamente aumenta la tassazione per sempre al cittadino anche quando non è vero.