Regole per l'Accatastamento

•Esclusione dalla superficie:
•Le porzioni di immobile o i locali con altezza utile inferiore a 1,50 m non entrano nel computo della superficie catastale totale dell'unità immobiliare.

•Sottotetti e cantine:
•Se un ambiente ha altezze variabili (es. sottotetto), solo la parte con altezza pari o superiore a 1,50 m viene conteggiata e considerata ai fini della rendita.
•L'area più bassa non produce reddito.

•Pertinenze:
•Questi spazi vengono solitamente inseriti nel disegno come accessori indiretti (es. soffitte, cantine o ripostigli), qualora raggiungibili comodamente, vengono considerati volumi tecnici o pertinenze dell'abitazione principale,.

•Procedure e Riferimenti
•La procedura DOCFA richiede il rilievo plano-volumetrico per determinare esattamente dove cade la linea di intersezione a 1,50 m.
•L'altezza deve essere sempre indicata chiaramente negli elaborati grafici.
•Nella ricerca dei dettagli normativi si fa riferimento all'Agenzia delle Entrate che fornisce le ufficiali guide catastali.

Alla domanda:
"Le cantine e le soffitte vanno censite separatamente dall'abitazione ? "
La risposta corretta è:
Dipende dagli Usi Locali.

A stabilirlo è il DECRETO 2 gennaio 1998, n. 28 dove, nel comma 1 dell'art. 2 é scritto chiaramente che: "L'unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale."

" Per rendere concrete e uniformare le procedure di censimento autonomo di cantine, soffitte, autorimesse e locali accessori in genere":

"...salvo che il tecnico redattore dell'atto, abbia riportato in relazione tecnica le motivazioni per cui i locali in parola non sarebbero suscettibili di autonomia funzionale e reddituale, l’AdE – in assenza di eventuali ulteriori elementi ostativi – provvederà a registrare in banca dati la dichiarazione presentata, disponendone comunque la successiva verifica nel merito. "

Il passaggio fondamentale è "nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale ".

Censimento autonomo delle cantine - Circolare n. 2/E del 01/02/2016, nel paragrafo 3.3.2 è scritto :

“Nelle dichiarazioni di nuova costruzione

[1.1] le cantine, i depositi (anche se ubicati nei sottotetti) e le autorimesse presenti in complessi ospitanti una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada o da corte esclusiva o da parti comuni, costituiscono di norma

[1.2] unità immobiliari a se stanti.

Pertanto, le suddette tipologie immobiliari sono censite ordinariamente nelle categorie C/2 - Magazzini e locali di deposito e C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse

[1.3] Se le porzioni immobiliari destinate a deposito e cantina sono direttamente comunicanti con le abitazioni, costituendo di fatto pertinenze delle stesse, rientrano di norma nella maggiore consistenza delle unità immobiliari cui risultano correlate, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale.”

Analisi del testo:

[1.1] il Decreto del Presidente della Repubblica n. 1142 del 01/12/1949 all’art. 61 stabilisce che le unità immobiliari devono essere classate in base ”alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento” e quindi indipendentemente dal tipo di denuncia catastale (denuncia di Variazione o di Nuova Costruzione) con la quale viene trattato l’immobile;
sempre all’art. 61 stabilisce che “La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali”;
il concetto degli usi locali è contenuto anche nel Decreto Min. Finanze n. 28/1998;
quindi se l’uso locale è quello che gli accessori indiretti non comunicanti con i vani principali (le cantine e le soffitte) sono sempre stati accatastati congiuntamente all’unità abitativa e l’uso locale è che questi accessori non siano abitualmente oggetto di atti di trasferimento di diritti o contratti di locazione in maniera disgiunta dall’abitazione cui sono pertinenziali, non vi è obbligo di denunciarli separatamente.

Questo concetto è chiaramente espresso nella Massima n. 95: “Magazzini annessi ad abitazioni e con ingresso diretto da strada. - I magazzini che non hanno comunicazione interna con le abitazioni cui sono annessi possono costituire accessori a servizio complementare delle abitazioni stesse, anche se hanno accesso esclusivamente da strada, quando, per la insufficiente o quasi nulla richiesta sul mercato locale, non offrono la possibilità di produrre un reddito proprio indipendente e quindi mancano del requisito fondamentale prescritto dall'art. 5 del R. D. L. 13 aprile 1939-XVII n. 652.”

il Decreto Min. Finanze n. 28/1998, l’art. 1 comma 2 stabilisce che “L' unita' immobiliare e' costituita da una porzione di fabbricato,……. che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta…….” , quindi l’unità immobiliare deve essere considerata tale in funzione delle sue caratteristiche e non solo per il fatto che sia originata da una Denuncia di Nuova Costruzione;

[1.2] "di norma" letteralmente significa abitualmente, di solito, normalmente, solitamente;
una Circolare non può stabilire se un locale accessorio con accesso autonomo costituisce "abitualmente" unità immobiliare autonoma, ignorando le caratteristiche minime prescritte dal Decreto n. 28/1998, prima tra tutte l'uso locale;

[1.3] il Decreto Min. Finanze n. 28/1998, l’art. 1 comma 2 stabilisce che “Il minimo modulo inventariale è l'unità immobiliare” e al successivo art. 2 comma 1 stabilisce che “L'unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.”

Il minimo inventariale è l’unità immobiliare, quindi non una porzione di essa; Per essere considerata tale, l'unità immobiliare deve possedere contemporaneamente tutti i requisiti prescritti dall’art. 2 comma 1 del Decreto Min. Finanze n. 28/1998, ovvero, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale deve avere autonomia reddituale e funzionale (o presentarne potenzialità);

L’uso locale è fondamentale e quindi si deve fare riferimento esclusivamente all’uso locale consolidato dalle direttive imposte nel corso degli anni dagli Uffici Provinciali di riferimento;

L’uso locale andrà dimostrato e non potrà essere quello impropriamente derivante dalle dichiarazioni presentate dopo l’entrata in vigore della Circolare 2/E/2016;

L’uso locale non può essere deciso da una norma ma deve essere accertato sulla base delle reali abitudini locali che, chiaramente, potranno essere notevolmente differenti tra città, grossi agglomerati urbani, piccoli centri contadini o montani;

il fatto che un accessorio indiretto non sia comunicante con l’appartamento è ininfluente in quanto il Decreto Min. Finanze n. 28/1998 stabilisce che l’unità immobiliare può essere composta anche da un insieme di fabbricati (i cui locali evidentemente non possono comunicare direttamente tra di loro).

Il DPR n. 1142/1949 stabilisce che il classamento deve essere effettuato mediante “gli opportuni confronti con le unità tipo”;

Quindi:

-1 Prima di censire autonomamente una cantina si dovrà verificare se le unità tipo a cui fare riferimento nel contesto in cui si colloca l’unità immobiliare oggetto della variazione dispongono o meno di pertinenze.

-2-Analogamente si dovrà verificare se in zona esistono unità tipo costituite da cantine o soffitte disgiunte dall’unità abitativa.

-3 Le stesse verifiche dovranno essere effettuate dall'Agenzia prima di eseguire variazioni d'ufficio.


Il Decreto del Presidente della Repubblica del 23/03/1998 n. 138, nell’allegato C, al punto 4 è scritto: “la superficie catastale e' data dalla somma:

a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;

b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura:

-> del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);

-> del 25 per cento qualora non comunicanti;”

Nel DPR n. 138/1998 è previsto che gli accessori indiretti (cantine e soffitte) possano essere non comunicanti con i vani principali; Nel Decreto:

1) Non viene fatta alcuna menzione al motivo per il quale non sono comunicanti,

2) Non viene fatta alcuna precisazione o distinzione sulla tipologia o sulla destinazione degli ambienti (o degli spazi liberi) che li separano e li dividono dai vani principali;

Quindi secondo quanto prescritto dal DPR n. 138/1998, le cantine e le soffitte possono costituire pertinenza di una unità immobiliare abitativa anche se non direttamente comunicanti con i relativi vani principali in quanto non è previsto alcun obbligo di costituire una unità immobiliare autonoma (qualora gli accessori non siano direttamente comunicanti con tali vani).

I criteri per il calcolo delle superfici catastali stabiliti dal DPR n. 138/1998 sono adottati anche dalla procedura DOCFA oggi in uso.

La Circolare n. 2/E del 01/02/2016 pare in contrasto con quanto prescritto dal Decreto n. 28/1998 e dai DPR n. 1142/1949 e 138/1998 (norme di grado superiore).

Quindi si rilegga la Nota 321457 del 06/10/2020 fino in fondo, a pagina 4

"qualora in fase di verifica di conformità degli atti di aggiornamento presentati per la registrazione l’Ufficio Provinciale - Territorio ravveda elementi per il censimento autonomo dei beni in oggetto che sono, invece, dichiarati come accessori unitamente alle unità principali, lo stesso avrà cura di restituire il documento al professionista con le consuete indicazioni in merito al rifiuto operato, salvo che il tecnico redattore dell’atto - abbia riportato in relazione tecnica le motivazioni per cui i locali in parola non sarebbero suscettibili di autonomia funzionale e reddituale, nel qual caso l’Ufficio – in assenza di eventuali ulteriori elementi ostativi – provvederà a registrare in banca dati la dichiarazione presentata, disponendone comunque la successiva verifica nel merito".

Cosa significa :
Con "atti di aggiornamento presentati per la registrazione" si deve intendere qualsiasi pratica DOCFA, variazione o nuova costruzione;

la pratica DOCFA può essere sospesa o respinta solo nel caso in cui "l’Ufficio Provinciale - Territorio ravveda elementi per il censimento autonomo dei beni in oggetto";

l'Ufficio dovrà motivare quali sono gli elementi che rendano necessario un censimento autonomo;

l'Ufficio non potrà sospendere o respingere la pratica nel caso in cui "il tecnico redattore dell’atto, abbia riportato in relazione tecnica le motivazioni per cui i locali in parola non sarebbero suscettibili di autonomia funzionale e reddituale".

Quindi:

Se l'uso locale è che gli accessori indiretti (cantine e soffitte), anche se non direttamente comunicanti con i vani principali, siano accatastati unitamente ai vani principali, il Tecnico giustifica questa situazione nella pratica DOCFA e non è obbligato a separare gli accessori.

I locali con un'altezza inferiore a 1,50 m non producono reddito autonomo e non concorrono al calcolo della superficie catastale.

Non possono essere accatastati come vani principali e, nei grafici DOCFA, vanno delimitati con il poligono specifico per:
"altezze < 1,50 m".