ciao, mi trovo a dover accatastare un ascensore a servizio esclusivo di un abitazione, realizzato su un area urbana.

area urbana intestata al signor rossi

abitazione intesta ai sig.ri bianchi e rossi

ciò significa che non posso accatastare l'ascensore insieme all'appartamento

non è un bene comune perchè è utilizzato solo per questa abitazione.

LA DOMANDA E' IN CHE CATEGORIA CATASTALE POSSO CENSIRE L'ASCENSORE?

grazie

" non posso accatastare l'ascensore insieme all'appartamento"

Io avrei pensato il contrario. Un ascensore a se stante non credo possa costituire unità immobiliare per la quale poi scatterebbe il dubbio della categoria.

E comunque, per quanto esposto nel quesito, l'ascensore è proprio una dotazione esclusiva dell'abitazione ed a questa deve collegarsi.

La possibilità dovrebbe essere data dalle disposizioni sulle "porzioni di unità imm. unite di fatto".

Vedere Vademecum Docfa e/o circ. specifica del 2002/15232

Concordo, guarda la circolare 2002/15232

Buongiorno.

Mi riallaccio all'argomento con un caso reale.

Ascensore costruito da Tizio sul mappale 111 di proprietà di Tizio.

L'ascensore è idoneo a servire alcune abitazioni di altri proprietari nell'adiacente fabbricato mappale 222 (dove Tizio non c'entra).

Sono in corso trattative per la concessione (vendita / servitù ecc.) dell'ascensore da parte di Tizio ai proprietari delle abitazioni adiacenti che hanno (faranno) richiesta.

Nel frattempo ritengo che l’ascensore debba essere accatastato come unità a sè stante.

In quale categoria dovrebbe essere classato ?

Saluti.

L'accatastamento di un ascensore installato in parti comuni o a servizio di più proprietà richiede la presentazione di una pratica DOCFA per la variazione e l'aggiornamento dell'elaborato planimetrico.

Come procedere per l'accatastamento

Aggiornamento planimetrico: Si aggiorna la pianta delle unità immobiliari direttamente interessate dall'intervento (ad esempio inserendo il nuovo sbarco o vano scala).

BCNC: Se l'ascensore serve l'intero condominio, il vano o l'impianto viene censito come BCNC (privo di autonoma rendita catastale) e associato alle unità immobiliari che ne traggono vantaggio.

Comunione parziale: Se l'opera è stata realizzata solo da alcuni condomini a proprie spese, l'impianto appartiene soltanto a essi (comunione parziale) e va registrato nei relativi elaborati senza estendere i benefici/oneri a chi non ha partecipato.

Pratica edilizia preliminare: L'aggiornamento catastale deve essere preceduto o associato al titolo abilitativo corretto presentato in Comune (es. CILA o SCIA).

L’installazione di un ascensore condominiale è chiarita dalla circolare 1 del 2006 prot n°326 (All. B) come una miglioria che comporta una maggiore redditività, e quindi un diverso classamento, delle unità immobiliari che ne sono servite.

Quindi, va redatta una variazione catastale delle singole unità immobiliari anche in assenza di modifiche distributive.

Nel caso di mancanza di aggiornamento, l’AgdE avrà comunque la facoltà di rettificare d’ufficio la rendita delle unità immobiliari che sono servite dal nuovo impianto di sollevamento.

Indubbiamente è confermato che debba comunque essere effettuato l’aggiornamento dell'elaborato planimetrico condominiale, rappresentando la modifica intervenuta sulle parti comuni non censibili.

Prima di aggiornare il Catasto fabbricati, siccome cambia l' area di sedime essendo l' ascensore esterno sul piano di campagna, va redatto un t.m. come modesta entità, essendo la nuova area sicuramente inferiore al 50% della sagoma in mappa. Se serve tutto il condominio la particella conserverà il numero di mappa attuale, se solo alcune uiu è bene che prenda un nuovo numero, solo le u.i servite assumeranno il nuovo identificativo graffiato, inserito come ampliamento nella variazione di aggiornamento del c.f. Quando si consegnano al Comune o da qualsiasi altra parte si chiamano "piante", quando entrano agli atti dell' Agenzia delle entrate Territorio si chiamano "planimetria catastali".

Buongiorno.

A geoalfa e nutello.

Sarà che io non mi so spiegare ma i vostri interventi non rispondono alla mia domada.

Cerco di semplificare.

- ascensore costruito su terreno di Tizio e, quindi di proprietà di Tizio

- non ancora collegato a servizio di alcuna unità immobiliare

- potenzialmente collegabile ad unità immobiliari di altre ditte, se e quando verranno stipulati contratti di vendita/asservimento

In attesa di tali futuri atti (anche proprio in funzione della stipula) in quale categoria dovrebbe essere classato ?

Ringrazio anticipatamente chi mi suggerirà coerentemente alla domanda.

Saluti.

Ciao Rossa, la tua domanda è chiara e specifica, ma ti devo chiedere:

-come ha fatto il comune a rilasciare un Permesso di Costruire a Tizio per la costruzione di un ascensore di cui non si sa a chi e a cosa in futuro deve servire?

Non credo che una persona una mattina possa alzarsi e di punto in bianco decida di costruire un ascensore a suo piacimento sul suo terreno (adiacente ad un altro fabbricato) senza giustificare nella richiesta di PdC il suo utilizzo futuro.

Non credo che lo voglia costruire solo per puro divertimento di far su e giù per l'ascensore.

Detto questo, per l'ascensore in senso stresso non esiste una categoria catastale specifica da assoggettare a rendita catastale, quindi a tassazione fiscale, in quanto tale manufatto è sempre a servizio di altre unità immobiliari. Ora se queste unità sono più di una diventa un BCNC, se l'unità è una sola diventa un accessorio esclusivo a detta unità (come le scale per capirci).

Se invece, come credo, tu devi accatastare questo ascensore per poter stipulare eventuali atti conseguenziali, allora ritengo che la categoria che dovrai utilizzare è la categoria F4, relazionando in merito il tutto nella pratica docfa.

Saluti e buona giornata

Dal punto di vista del diritto civile italiano, la situazione descritta è disciplinata principalmente dal principio di accessione e dalle norme sul condominio precostituito o sulle obbligazioni.

Ecco la sintesi legale di come si configura la situazione attuale e di cosa succederà in futuro:1. La situazione attuale: Proprietà esclusiva di Tizio

In base all'articolo 934 del Codice Civile (principio di accessione), qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo.

Essendo l'impianto costruito sul terreno di Tizio, l'ascensore è attualmente di proprietà esclusiva ed originaria di Tizio.

Poiché non è ancora collegato a nessuna unità immobiliare (né di Tizio né di terzi), l'ascensore non opera ancora come "bene condominiale" o come pertinenza di altri immobili.

È un bene autonomo dal punto di vista della titolarità, anche se strutturalmente statico.

2. Gli scenari futuri:

Il collegamento e i contratti con le altre ditte.

Per consentire alle unità immobiliari delle altre ditte di utilizzare l'ascensore, non basta il semplice collegamento fisico, ma è necessario un titolo giuridico (contratto).

Le strade percorribili sono principalmente due:

Cessione di quota di comproprietà (Nascita di un Condominio/Comunione):

Tizio vende alle altre ditte una quota di comproprietà dell'ascensore (e del terreno su cui poggia).

In questo modo, l'ascensore diventa un bene comune ex art. 1117 c.c.

Tra le parti nascerà un vero e proprio condominio dell'impianto, con l'obbligo per tutti i partecipanti di concorrere alle spese di manutenzione e conservazione (art. 1124 c.c.).

Costituzione di una Servitù (Asservimento):

Tizio mantiene la proprietà esclusiva dell'ascensore, ma concede alle altre ditte (e ai loro successivi aventi causa) il diritto reale di servitù di passaggio/uso dell'ascensore a favore delle loro unità immobiliari (fondi dominanti).

Il contratto stabilirà il corrispettivo per la costituzione della servitù e i criteri di ripartizione delle spese di gestione dell'impianto.3. Aspetti fiscali e catastali immediati.

Fino a quando non vengono stipulati i contratti di vendita o asservimento, l'ascensore:

Va accatastato correttamente (spesso come entità autonoma o come pertinenza esclusiva dei beni di Tizio, a seconda della conformazione della fabbrica).

Le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e di messa in sicurezza sono interamente a carico di Tizio, in quanto unico proprietario e custode del bene (art. 2051 c.c.).

Buongiorno.

X geoalfa

Immagino che il tuo intervento sia a beneficio generale perchè nella mia domanda ho gia specificato:

- l'ascensore costruito sul terreno di Tizio è di proprietà di Tizio,

- l'ascensore, non essendo ancora collegato giuridicamente alle unità immobiliari non può essere definito catastalmente come bene comune,

- dovranno essere stipulati atti di vendita / servitù / o altre formule a favore delle unità immobiliari per realizzare un collegamento giuridico.

Tu affermi:

Va accatastato correttamente (spesso come entità autonoma o come pertinenza esclusiva dei beni di Tizio, a seconda della conformazione della fabbrica).

Grazie tante, ma non mi suggerisci come va accatastato, che è proprio la mia domanda !

X EFFEGI

Rispondendo invece alla mia domanda, tu mi suggerisci di accatastarlo in categoria F4, e di questo ti ringrazio.

Posso fugare i tuoi dubbi urbanistici.

L'ascensore è già stato costruito con regolare Permesso di Costruire dal momento che nelle NTA del PGT (e presumo che non vi siano altri Comuni che lo vietino specificatamente) non vi era alcun motivo ostativo, nè per un ascensore palesemente destinato al servizio di unità immobliari esistenti, nè per un ascensori isolato.

L'operazione era stata preventivamente concordata con i proprietari delle unità immobiliari interessate ad utilizzarlo.

Una volta accatastato verranno effettuati gli atti nella migliore formulazione giuridica ed economica che è ancora in fase di studio.

Ovviamente ogni altro suggerimento è ben accetto.

Saluti.

Va prima acquistata l'area di sedime dove verrà realizzato l'ascensore stralciata dallla particella del terzo che si presume cansita al terreni. Gli acquirenti devono essere tutti i soggetti proprietari delle unità immobiliari cui l'ascensore sarà a servizio.

Una volta fatto l'atto si costruisce l'ascansore e si accatasta come bene comune non censibile di tutti i subalterni. Le spese della realizzazione dell'impianto e la manutenzione saranno affrontate da chi utilizzerà l'ascensore. Gli altri pagheranno la loro quota millesimale al momento che vorranno in futuro utilizzare l'ascensore.

Da valutare un aumento del classamento delle singole unità immobiliari di tutto l'edificio che si doterà dell'ascensore indipendentemente dall'utilizzo effettivo.

La risposta corretta dipende dalla proprietà dell'impianto e dalla sua accessibilità, ma in linea generale, secondo la normativa catastale italiana (in particolare la Circolare n. 2/E del 2016 dell'Agenzia delle Entrate), l'ascensore non costituisce mai un'entità autonoma dotata di propria rendita, bensì un impianto integrato che va ad incrementare il valore sussidiario dei beni a cui serve (come pertinenza o quota condominiale).


Ecco come si declina il corretto accatastamento a seconda della conformazione della fabbrica:

1. Ascensore ad uso esclusivo di Tizio (All'interno della sua proprietà)

Se l'ascensore è situato all'interno dell'unità immobiliare di Tizio o serve unicamente ed esclusivamente i suoi immobili (es. una villa unifamiliare o un appartamento su più livelli):

Come si accatasta: L'impianto non si accatasta separatamente.

Viene inserito nella planimetria catastale dell'unità principale di Tizio come elemento interno. Il suo valore e la sua utilità concorrono alla determinazione della rendita catastale complessiva di quell'immobile (attraverso il calcolo della consistenza o la stima diretta se in categoria D/E).


2. Ascensore condominiale (Fabbrica in condominio)
Se l'edificio è un condominio e l'ascensore serve più unità immobiliari (anche se Tizio ne ha una quota millesimale):

Come si accatasta: L'area del vano corsa e del locale macchine viene censita nel Beni Comuni Non Censibili (BCNC), identificata da un proprio subalterno ma priva di rendita autonoma.

Il valore economico dell'impianto è ripartito pro-quota e "spalmato" sulle rendite catastali di tutte le singole unità immobiliari che ne beneficiano.

3. Il caso dell'entità autonoma (F24 / Lastrico o proprietà separate)
L'unica eccezione in cui un vano ascensore viene isolato a livello planimetrico come entità a sé stante
Può essere censito temporaneamente in categoria F/4 (Unità in corso di definizione) o F/1 (Area urbana) se l'impianto viene edificato da Tizio su un suolo/cortile comune per il quale ha ottenuto il diritto di superficie esclusivo, prima di essere collegato definitivamente alle unità immobiliari.

Anche in questo caso, una volta ultimato, diventa una pertinenza o un BCNC.

Buongiorno.

Sperando di non offenderti, osservo che continui ad evadere la risposta al caso in questione.

L'ascensore non è stato costruito su suolo comune e non esiste alcun diritto di superficie esclusivo.

Per il principio dell'accessione da tè ricordato, l'ascensore oggi è di esclusiva proprietà di Tizio (nel futuro si vedrà).

Allo stato attuale di oggi, concordi col suggerimento di EFFEGI oppure no ?

Saluti.

Come sempre Totonno ops Manero rispondi solo per aumentare il numero delle risposte sul tuo nikname attuale.

L'autore del post ROSSA ha già chiarito tutto, ed in particolare che:

L'ascensore è stato costruito su suolo privato (e non in comune con altri) e che non esiste alcun diritto di superficie esclusivo.... l'ascensore è già stato realizzato.

Prima di scrivere cavolate, QUALCHE VOLTA, leggi bene il post, rifletti meglio, e poi scrivi la tua opinione.

Al contrario di quanto esponevo nel mio intervento del 30.11.2023, nel caso in questione sollevato da rossa, oltre a quanto già suggerito da EFFEGI (F/4), verrebbe da pensare se non siamo nell'ipotesi di una unità immobiliare autonoma e produttiva. Questo perchè:

- non ho appreso se l'ascensore serve al momento altre u.i. esistenti del proprietario Tizio;

- per quanto riporta l'autore su possibili forme di utilizzazione futura non ancora ben definite. Immaginavo che magari si volesse locare a terzi, ovvero renderlo disponibile "a pagamento" per chi volesse servirsene. Non sarebbe unità immobiliare a tutti gli effetti?

La categoria ipotizzabile dovrebbe ritrovarsi tra quelle speciali e/o particolari (E/1?) probabilmente da concordare con l'Ufficio.