Salve a tutti,
sto seguendo una pratica DOCFA per la variazione di classamento da A/1 a A/2 di un appartamento in un palazzo condominiale anni '60 a Vercelli (Fg. 92, Part. 369, Sub. 5 — Via Giovine Italia 2, piano 2°). Volevo un vostro parere sulla solidità dell'istanza prima di depositarla.

L'immobile è classato A/1 dall'impianto meccanografico del 1987 (che ha recepito la planimetria del 1964) e non ha mai subito aggiornamenti tipologici. Rendita attuale € 991,60 — consistenza 6 vani — superficie netta 154 mq.

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CARATTERISTICHE A FAVORE DEL DECLASSAMENTO
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▸ Superficie netta 154 mq: ampiamente sotto la soglia automatica di 240 mq (artt. 1-7 DM 2/8/1969)

▸ Nessun criterio automatico degli artt. 1-7 soddisfatto: assenza di parco, piscina, zona urbanistica di lusso, scale monumentali

▸ Verifica art. 8 — al massimo 2-3 caratteristiche rilevabili su 4 minime richieste:
• Doppio ingresso: funzionale a un eventuale frazionamento dell’unità, non ingresso di servizio dedicato alla servitù nel senso tecnico del decreto
• Corridoio largo circa 2 m: non particolarmente lungo, borderline
• Altezza interna 3,00 m: superiore all’attuale standard abitativo (2,70 m) ma inferiore alla soglia di lusso di 3,30 m prevista dall’art. 8

▸ Finiture ordinarie dell’epoca, impianti standard (riscaldamento centralizzato a radiatori), classe energetica E

▸ Contesto edilizio: 9 subalterni su 12 dello stesso fabbricato sono A/2 (75%); solo 2 residui in A/1, di cui uno con superficie significativamente maggiore (175 mq)

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PRECEDENTI NELLO STESSO EDIFICIO (elemento più rilevante)
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▸ Sub 11 (166 mq): originariamente A/1 — l’AdE aveva riclassificato d’ufficio in A/1 dopo proposta del contribuente, ma la CTP di Vercelli con sentenza n. 56 del 10/08/2010 ha confermato definitivamente la categoria A/2

▸ Sub 13 (138 mq): originariamente A/1 — variazione presentata a novembre 2008, AdE ha validato A/2 senza contenzioso nel gennaio 2009

Lo stesso Ufficio Provinciale di Vercelli ha quindi già riconosciuto, per unità tipologicamente identiche dello stesso stabile, l’incongruenza del classamento A/1.

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Due domande:

1. A vostro avviso il quadro è sufficientemente solido per ottenere il declassamento tramite DOCFA, o vi aspettate che AdE possa contestare — in particolare sulle 2-3 caratteristiche ex art. 8? Qualcuno ha esperienza con casistiche simili in Piemonte?

2. Suggerireste di presentare la DOCFA prima del rogito (a cura dei venditori) oppure dopo (a cura del nuovo acquirente)? L’immobile verrà ristrutturato e il passaggio ad A/2 è economicamente rilevante: sblocca l’IVA agevolata al 10% sui lavori e l’accesso ai bonus ristrutturazione/energetici, che restano preclusi finché l’unità rimane in categoria A/1.

Grazie a tutti per il supporto, saluti.