Per dichiarare correttamente due porzioni di unità immobiliari (UIU) unite di fatto ai fini fiscali con titolarità o riserve differenti, è necessario presentare due distinte denunce DOCFA contestuali, in cui ciascuna pratica richiama l'altra e rappresenta l'intera consistenza.

Indicazioni operative per il secondo DOCFA

Causale di variazione:

Utilizzare la causale Altre (specificando in relazione tecnica) o la modalità prevista per la dichiarazione di porzione di UIU unita di fatto.

Relazione tecnica:

Indicare espressamente che la porzione afferente al subalterno in trattazione è unita di fatto con il subalterno gemello (esempio: "Porzione di UIU unita di fatto a quella al Foglio 1, part.2, sub.3 rendita attribuita ai soli fini fiscali"), richiamando la Circolare dell'AdE di riferimento.

Planimetria catastale:

Va disegnato l'intero perimetro dell'unità immobiliare complessiva a) evidenziando con linea tratteggiata la porzione di competenza dell'altro subalterno b) e indicando chiaramente entrambi i subalterni graficamente.

Gestione della Riserva 1:

La riserva presente sulla ditta (per mancanza di un titolo legale pienamente conforme o registrato in continuità) viene mantenuta e trasferita coerentemente negli atti della porzione correlata.

Specificare:

a) Qual è la causale esatta selezionata nel primo modello

b) Se i due subalterni hanno intestatari identici o soggetti differenti.

Per rappresentare e classificare una nuova Unità Immobiliare Urbana (UIU) al secondo piano (P2) sfuggita ai precedenti accertamenti, occorre:

a) Presentare una pratica telematica DOCFA all'AdE selezionando la causale specifica per unità mai dichiarate

b) e richiedendo l'apposizione della Riserva 1 (ditta priva di titolo legale formale).

Preparazione della Pratica DOCFA Causale:

a) Scegliere la tipologia di unità afferente e la causale relativa a "unità sfuggita all'accertamento" o "fabbricato mai dichiarato".

b) Identificazione del Piano. c) Indicare nel Quadro U il piano secondo.

Ditta e Intestazione:

Inserire i dati del possessore/utilizzatore che richiede il censimento, specificando che l'intestazione avviene in assenza di un atto notarile registrato o titolo formale completo, motivando la richiesta della Riserva 1.

Elaborato Grafico e Planimetria Disegno tecnico:

Redigere la planimetria dell'immobile al piano secondo indicando:

a) i confini,

b) l'orientamento,

c) l'altezza dei vani

d) la destinazione d'uso di ogni singolo ambiente.

Planimetria dedicata:

Creare un nuovo subalterno associato esclusivamente a questa unità del P 2.

Relazione tecnica:

Scrivere nel quadro delle note descrittive che l'unità è affiorata da un accertamento tardivo o da un recupero di situazione pregressa, specificando le motivazioni del possesso e la richiesta di iscrizione con Riserva 1

Proposta di Classamento e Rendita Categoria catastale:

Attribuire la categoria corretta in base alla destinazione d'uso Esempio: A/2 per abitazione, C/2 per magazzino

Classe e consistenza:

Calcolare i vani o la superficie catastale in metri quadri secondo le regole vigenti.

Invio telematico:

Trasmettere il file firmato digitalmente tramite Sister dell'AdE per l'approvazione e l'attribuzione della rendita catastale provvisoria o definitiva con annotazione di riserva.

Consultare la circolare 2 2gen2016

def.finanze.it/DocTribFrontend/getPrassi...


Per gestire correttamente la pratica con il DOCFA, la procedura varia in base al motivo per cui la porzione superiore non era precedentemente rappresentata.

Come procedere nei due casi più comuni:

Caso 1: Ampliamento - Nuova costruzione/Sopraelevazione Se la porzione superiore è un nuovo volume appena realizzato Esempio. una sopraelevazione o il recupero di un sottotetto a fini abitativi con aumento di superficie/volume:

Tipo di pratica: Variazione. Causale: Selezionare AMPLIAMENTO.

Operazione sui subalterni: Soppressione del subalterno esistente e costituzione del nuovo subalterno derivato.

Elaborato Planimetrico: Va aggiornato per rappresentare il nuovo piano e la modifica della sagoma o dei livelli del fabbricato.

Caso 2: Recupero di situazione pregressa - Errore di rappresentazione-

Se la porzione superiore è sempre esistita ed era già parte dell'unità immobiliare, ma non era mai stata inserita nella vecchia planimetria catastale per dimenticanza o errore:

Tipo di pratica: Variazione.

Causale: Selezionare "Altre" e digitare testualmente RECUPERO SITUATIONE PREGRESSA.

Operazione sui subalterni:

Soppressione del vecchio subalterno e costituzione di un nuovo subalterno.

Notare bene:

In questo caso specifico, nella Relazione Tecnica del Quadro D, occor specificare chiaramente che la porzione superiore non costituisce un ampliamento volumetrico recente, bensì la corretta rappresentazione dello stato di fatto storico dell'immobile fino dalla sua edificazione.


Indicazioni per la compilazione del DOCFA Modelli 1N / 2N:

Ricompilare i modelli inserendo i dati completi e calcolando la nuova consistenza : vani o mq , che includerà anche la porzione superiore.

Grafica (Planimetria):

Nel file DXF/disegno inserire sia il piano originario sia il piano superiore uniti nello stesso file se costituiscono un'unica unità immobiliare (esempio: Piano 1 e Piano 2 ),.

Elaborato Planimetrico:

Se l'edificio è diviso in più subalterni ed è già presente agli atti un elaborato planimetrico, è obbligatorio.

A) se la porzione superiore è un nuovo ampliamento (es. sopraelevazione) B) o una situazione già esistente mai dichiarata.

La procedura (soppressione di un subalterno esistente e costituzione di un nuovo subalterno con l'inclusione della porzione superiore) configura a tutti gli effetti la risposta:

-> B) Situazione già esistente che non era mai stata dichiarata al catasto (oppure un ampliamento strutturale recente). Nel DOCFA , non si tratta di una semplice correzione di un errore formale, MA di una vera e propria variazione della consistenza dell'immobile.

Come gestire correttamente la situazione a livello normativo e operativo:

Quando una porzione di immobile (ad esempio un sottotetto, una mansarda o un soppalco calpestabile) viene "rappresentata" per la prima volta unendola al subalterno sottostante, si sta modificando la consistenza e la rendita catastale dell'UI.

- 1 - Se la porzione superiore è stata realizzata di recente tramite lavori edilizi, si tratta di una variazione per "Ampliamento".

- 2 - Se la porzione superiore è sempre esistita dal punto di vista edilizio ma non era mai comparsa nelle planimetrie catastali ufficiali, si tratta di un "Recupero di situazione pregressa". In entrambi i casi, l'immobile non è più lo stesso:

-> Per questo motivo l’AdE -Territorio richiede tassativamente di sopprimere il vecchio subalterno e costituirne uno nuovo, modificando la rendita.

Causali DOCFA da utilizzare

A seconda dello stato amministrativo ed edilizio dell'immobile, il tecnico presenterà il DOCFA utilizzando una di queste causali: Situazione Edilizia Causale da inserire nelle Note Operative DOCFA 1) Se la porzione superiore già era esistente è stata costruita recentemente, ma ora è stata modificata/collegata: : AMPLIAMENTO DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI Richiede il titolo abilitativo edilizio recente (es. CILA/SCIA).

2) Se sono stati aperti passaggi, scale interne o modificati i vani. C'era già tutto (anche il collegamento) ma la vecchia mappa era incompleta :

RECUPERO SITUAZIONE PREGRESSA (sotto la voce "Altre") Si usa per sanare la difformità dell’unità esistita da sempre in quel modo.

Attenzione alla Conformità Urbanistica Il Catasto ha una funzione prevalentemente fiscale e non "sana" gli abusi edilizi.

Prima di procedere con la soppressione e ricostituzione del subalterno, è fondamentale verificare che la porzione superiore sia regolare anche dal punto di vista urbanistico-comunale (presenza di progetti approvati, altezze minime, rapporti aero-illuminanti ).

Se non lo fosse, bisognerà prima presentare una sanatoria edilizia in Comune e, solo successivamente, aggiornare il Catasto.