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MobiusStrip
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Riformulo la domanda in maniera più semplice: cos'è un frazionamento urbanistico e, nella fattispecie, cosa si vieta quando c'è il vincolo di indivisibilità per beni protetti dalla Sovrintendenza?
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3L
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Per comprendere meglio il caso in esame sarei curioso di sapere: - quali sono le categorie catastali delle due unità immobiliari; - quanti servizi igienici vi sono e dove sono ubicati; - quante le utenze di forniture (elettrico, gas ecc..) - quali sono le destinazioni degli ambienti e le loro dimensioni in termini di superfici; - perchè sin dalla domanda iniziale e nello schema grafico (che presumo sia una pura bozza approssimata) viene definito "ingresso comune" uno spazio che in tantissimi altri casi sarebbe tranquillamente chiamato corridoio/disimpegno?
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totonno
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"3L" ha scritto:
- perchè sin dalla domanda iniziale e nello schema grafico (che presumo sia una pura bozza approssimata) viene definito "ingresso comune" uno spazio che in tantissimi altri casi sarebbe tranquillamente chiamato corridoio/disimpegno? Già perche te se avessi voluto utilizzare separatamente le porzioni come avresti fatto ?
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MobiusStrip
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"3L" ha scritto:
Per comprendere meglio il caso in esame sarei curioso di sapere:
- quali sono le categorie catastali delle due unità immobiliari;
- quanti servizi igienici vi sono e dove sono ubicati;
- quante le utenze di forniture (elettrico, gas ecc..)
- quali sono le destinazioni degli ambienti e le loro dimensioni in termini di superfici;
- perchè sin dalla domanda iniziale e nello schema grafico (che presumo sia una pura bozza approssimata) viene definito "ingresso comune" uno spazio che in tantissimi altri casi sarebbe tranquillamente chiamato corridoio/disimpegno? - A/2, ma la categoria è una... dato che io ho sempre avuto in mio possesso la visura storica di un solo subalterno. - ci sono due bagni, uno a destra ed uno a sinistra. - le utenze in passato erano due (quando c'erano i due subalterni), poi fuse in una sola. - abitabilità (questa è la destinazione), dimensioni più o meno 200 m^2 totali direi. - lo schema grafico è sono un esempio della casistica, non la reale distribuzione degli spazi. Non capisco, comunque, le tue domande come possano aiutare nella risoluzione del caso; dal momento che il nocciole della questione è: se il frazionamento strutturale poteva avvenire a suo tempo o meno.
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MobiusStrip
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"totonno" ha scritto: "3L" ha scritto:
- perchè sin dalla domanda iniziale e nello schema grafico (che presumo sia una pura bozza approssimata) viene definito "ingresso comune" uno spazio che in tantissimi altri casi sarebbe tranquillamente chiamato corridoio/disimpegno? Già perche te se avessi voluto utilizzare separatamente le porzioni come avresti fatto ? Ovviamente sulle planimetrie catastali non è mai riportata la dicitura "ingresso comune". Quella è una cosa che ho scritto io. Immagino, comunque, che non faccia differenza scrivere corridoio, ingresso comune o disimpegno. Certo è che se gli scrivi ingresso comune a caratteri cubitali forse salta più all'occhio.
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totonno
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"MobiusStrip" ha scritto: "totonno" ha scritto: "3L" ha scritto:
- perchè sin dalla domanda iniziale e nello schema grafico (che presumo sia una pura bozza approssimata) viene definito "ingresso comune" uno spazio che in tantissimi altri casi sarebbe tranquillamente chiamato corridoio/disimpegno? Già perche te se avessi voluto utilizzare separatamente le porzioni come avresti fatto ? Ovviamente sulle planimetrie catastali non è mai riportata la dicitura "ingresso comune". Quella è una cosa che ho scritto io. Immagino, comunque, che non faccia differenza scrivere corridoio, ingresso comune o disimpegno. Certo è che se gli scrivi ingresso comune a caratteri cubitali forse salta più all'occhio. Il disimpegno comune è nella realtà vedi sopralluogo. La separazione è dimostrata dall'effettivo utilizzo che è stato rilevato in sede di sopralluogo d'ufficio. Saluti
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MobiusStrip
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"totonno" ha scritto:
Il disimpegno comune è nella realtà vedi sopralluogo.
La separazione è dimostrata dall'effettivo utilizzo che è stato rilevato in sede di sopralluogo d'ufficio.
Saluti Sì. Ancora non mi è chiaro cosa sia un frazionamento urbanistico ed in che misura può essere impedito. All'atto pratico, i vecchi proprietari non potevano alzare il muro divisorio?
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totonno
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"MobiusStrip" ha scritto: "totonno" ha scritto:
Il disimpegno comune è nella realtà vedi sopralluogo.
La separazione è dimostrata dall'effettivo utilizzo che è stato rilevato in sede di sopralluogo d'ufficio.
Saluti Sì. Ancora non mi è chiaro cosa sia un frazionamento urbanistico ed in che misura può essere impedito. All'atto pratico, i vecchi proprietari non potevano alzare il muro divisorio? Si potevano alzare il muro divisorio e fare pure doppio servizio e cucina senza che questo comportasse una separazione urbanistica ma di fatto e nell'utilizzo le porzioni sono separate e produttive di reddito esclusivo. Saluti
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MobiusStrip
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"totonno" ha scritto:
Si potevano alzare il muro divisorio e fare pure doppio servizio e cucina senza che questo comportasse una separazione urbanistica ma di fatto e nell'utilizzo le porzioni sono separate e produttive di reddito esclusivo.
Saluti Ed allora cosa è un frazionamento urbanistico? Cos'è che vieta questo "vincolo di indivisiblità"?
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totonno
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"MobiusStrip" ha scritto: "totonno" ha scritto:
Si potevano alzare il muro divisorio e fare pure doppio servizio e cucina senza che questo comportasse una separazione urbanistica ma di fatto e nell'utilizzo le porzioni sono separate e produttive di reddito esclusivo.
Saluti Ed allora cosa è un frazionamento urbanistico? Cos'è che vieta questo "vincolo di indivisiblità"? Il frazionamento urbanistico è un insieme di opere che trasformano un bene in due porzioni commercialmente vendibili separatamente. Il vincolo è prescritto dallo strumento urbanistico, dal regolamento edilizio e dalle norme igienico sanitarie. Saluti
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MobiusStrip
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"totonno" ha scritto:
Il frazionamento urbanistico è un insieme di opere che trasformano un bene in due porzioni commercialmente vendibili separatamente. Il vincolo è prescritto dallo strumento urbanistico, dal regolamento edilizio e dalle norme igienico sanitarie.
Saluti Grazie mille! Quindi il "vincolo" è legato solo ad una impossibilità di vendere le due ali come separate (di qui la necessità di "fondere" catastalmente). Ora mi è più chiaro. In sostanza: internamente posso alzare tutti i muri che voglio, però ne pago le conseguenze "lato fiscale" (1 o più subalterni). Dal punto di vista della vendibilità potrò sempre e solo vendere come un unico subalterno e ciò significa che - prima di vendere - dovrò realizzare dei collegamenti interni per far tornare il tutto come 1 solo subalterno. In dirittura d'arrivo: - I vecchi proprietari potevano alzare i muri e creare spazi autonomi. - Dovevano (e lo hanno fatto) dichiarare il frazionamento fiscale al catasto con relativa creazione di due subalterni. - Per vendere dovevano fondere, in quanto le due metà erano non vendibili separate. - La fusione per essere accettata doveva prevedere opere interne di collegamento e/o rendere una delle due ali non più autonome. - I lavori necessari alla fusione fiscale non sono stati fatti, ma la fusione è stata proposta lo stesso... con tutte le conseguenze negative che sono ricadute sul nuovo proprietario (io). Il quadro dovrebbe essere chiuso e completo.
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totonno
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"MobiusStrip" ha scritto:
Ora mi è più chiaro.
In sostanza: internamente posso alzare tutti i muri che voglio, però ne pago le conseguenze "lato fiscale" (1 o più subalterni). Dal punto di vista della vendibilità potrò sempre e solo vendere come un unico subalterno e ciò significa che - prima di vendere - dovrò realizzare dei collegamenti interni per far tornare il tutto come 1 solo subalterno.
In dirittura d'arrivo:
- I vecchi proprietari potevano alzare i muri e creare spazi autonomi.
- Dovevano (e lo hanno fatto) dichiarare il frazionamento fiscale al catasto con relativa creazione di due subalterni.
- Per vendere dovevano fondere, in quanto le due metà erano non vendibili separate.
- La fusione per essere accettata doveva prevedere opere interne di collegamento e/o rendere una delle due ali non più autonome.
- I lavori necessari alla fusione fiscale non sono stati fatti, ma la fusione è stata proposta lo stesso... con tutte le conseguenze negative che sono ricadute sul nuovo proprietario (io).
Il quadro dovrebbe essere chiuso e completo. Per niente. Catastalmente il proprietario PROPONE un classamento e questo è conforme agli adempimenti che il contribuente deve fare. L'ufficio controlla e può a sua discrezione modificare il classamento e tutto quello che ritiene di essere NON CONGRUO con l'effettivo utilizzo del bene. Questo fa parte delle competenze dell'ufficio e il proprietario non è considerato colpevole di alcuna irregolarità o falsa dichiarazione, solo che l'utilizzo del bene per l'ufficio è constatato in modo diverso da quello del contribuente. Difatti l'ufficio non applica alcuna sanzione per eventuali irregolarità del tecnico o del dichiarante proprietario ma solamente aggiorna gli atti secondo ciò che ritiene più congruo alla realtà dei fatti sotto il profilo meramente fiscale, con tutte le conseguenze che si porta dietro e che tu purtroppo ti sei ritrovato tuo malgrado. Saluti
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MobiusStrip
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"totonno" ha scritto:
Per niente.
Catastalmente il proprietario PROPONE un classamento e questo è conforme agli adempimenti che il contribuente deve fare. L'ufficio controlla e può a sua discrezione modificare il classamento e tutto quello che ritiene di essere NON CONGRUO con l'effettivo utilizzo del bene. Questo fa parte delle competenze dell'ufficio e il proprietario non è considerato colpevole di alcuna irregolarità o falsa dichiarazione, solo che l'utilizzo del bene per l'ufficio è constatato in modo diverso da quello del contribuente.
Difatti l'ufficio non applica alcuna sanzione per eventuali irregolarità del tecnico o del dichiarante proprietario ma solamente aggiorna gli atti secondo ciò che ritiene più congruo alla realtà dei fatti sotto il profilo meramente fiscale, con tutte le conseguenze che si porta dietro e che tu purtroppo ti sei ritrovato tuo malgrado.
Saluti Riporto qui qualche aggiornamento: al momento si è deciso di attendere una eventuale notifica da parte del catasto che, in ogni caso, non è mai arrivata. Le modifiche catastali (bocciatura dell'ultima planimetria, più aumento della rendita) non sono state effettivamente comunicate in maniera ufficiale al proprietario; pertanto si è deciso di attendere. A ciò si aggiunge anche che il giorno dell'ispezione, nei fatti, una delle due metà non era "agibile", in quanto in atto un cantiere di ristrutturazione. Nei fatti, quindi, lo spazio non si configurava nello stato attuale come due unità separate e distinte lato fiscale. Non vi erano nè cucina nè bagni, quindi è probabile che il funzionario abbia solo deciso di bocciare la planimetria (non corrispondente) e non di procedere con la creazione di un secondo subalterno.
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totonno
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"MobiusStrip" ha scritto: "totonno" ha scritto:
Per niente.
Catastalmente il proprietario PROPONE un classamento e questo è conforme agli adempimenti che il contribuente deve fare. L'ufficio controlla e può a sua discrezione modificare il classamento e tutto quello che ritiene di essere NON CONGRUO con l'effettivo utilizzo del bene. Questo fa parte delle competenze dell'ufficio e il proprietario non è considerato colpevole di alcuna irregolarità o falsa dichiarazione, solo che l'utilizzo del bene per l'ufficio è constatato in modo diverso da quello del contribuente.
Difatti l'ufficio non applica alcuna sanzione per eventuali irregolarità del tecnico o del dichiarante proprietario ma solamente aggiorna gli atti secondo ciò che ritiene più congruo alla realtà dei fatti sotto il profilo meramente fiscale, con tutte le conseguenze che si porta dietro e che tu purtroppo ti sei ritrovato tuo malgrado.
Saluti Riporto qui qualche aggiornamento: al momento si è deciso di attendere una eventuale notifica da parte del catasto che, in ogni caso, non è mai arrivata. Le modifiche catastali (bocciatura dell'ultima planimetria, più aumento della rendita) non sono state effettivamente comunicate in maniera ufficiale al proprietario; pertanto si è deciso di attendere. A ciò si aggiunge anche che il giorno dell'ispezione, nei fatti, una delle due metà non era "agibile", in quanto in atto un cantiere di ristrutturazione. Nei fatti, quindi, lo spazio non si configurava nello stato attuale come due unità separate e distinte lato fiscale. Non vi erano nè cucina nè bagni, quindi è probabile che il funzionario abbia solo deciso di bocciare la planimetria (non corrispondente) e non di procedere con la creazione di un secondo subalterno. La decisione di attendere non sposta di una virgola la questione. Riguardo l'ispezione, la tua interpretazione sulla rilevazione di due unità distinte di fatto purtroppo gioca a tuo sfavore. Saluti
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MobiusStrip
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"totonno" ha scritto:
La decisione di attendere non sposta di una virgola la questione.
Riguardo l'ispezione, la tua interpretazione sulla rilevazione di due unità distinte di fatto purtroppo gioca a tuo sfavore.
Saluti E' vero, è una interpretazione, ma che non si discosta troppo da quanto scritto nel decreto citato più e più volte. Nello stato attuale solo una delle "metà" è funzionale. L'altra è completamente vuota, in quanto c'è un cantiere in atto. Ovviamente le cose cambieranno a chiusura lavori ed in base a quali interventi si faranno. Per me, comunque, restano comunque piuttosto insolute alcune cose: - Notaio, geometra ed architetto non sono in grado, assieme, di distinguere che dalla planimetria dovrebbero risultare due subalterni? Sono pesantemente ignoranti o cosa? - Non sono riuscito a verificare (ancora devo incaricare un tecnico e non so se lo farò) se tutti gli interventi di frazionamento avvenuti in passato erano legittimi o meno.
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