Salve a tutti, sono relativamente nuovo del forum ed apro questo thread per chiedervi un quesito molto semplice: esiste un regolamento che sancisca secondo quale conformazione architettonico-urbanistica un appartamento possa essere considerato come due unità immobiliari separate e distinte?

Di seguito faccio comunque una breve sintesi della casistica di cui parlo, in modo tale che possiate aiutarmi nella risoluzione del mio problema:

- Ho acquistato un appartamento come singola unità immobiliare.

- In seguito (due o tre anni dopo) è stata fatta una ispezione fisica dell'agenzia delle entrate, la quale dichiara che dall'appartamento si evincono due unità distinte in quanto non c'è un adeguato collegamento e risultano, catastalmente, due cucine. Cioè, le due unità sono di fatto indipendenti.

- Effettivamente l'immobile si caratterizza per la presenza di due aree, messe in collegamento tramite un ingresso comune (non sul pianerottolo condominiale, ma interno al perimetro dell'immobile; in stile corridoio).

La mia richiesta è la seguente: sto cercando un regolamento urbanistico-architettonico in cui viene ESPLICITAMENTE detto che un ingresso comune (passetto, area di passaggio o quel che si voglia) non sia sufficiente a sancire un collegamento tra le due parti dell'immobile. Ci tengo a precisare anche che questa area comune è INTERNA all'appartamento stesso, in quanto non dà sul pianerottolo condominiale.

Per chi fosse interessato, riporto l'intera casistica. Può essere utile a chiarire i fatti:

Cerco consiglio online perché - ahimé - non sono riuscito da solo (nè con l'aiuto di notaio, architetto, ed altri tecnici) a venirne fuori.

- L’immobile viene acquistato da me. All’atto di acquisto, dal punto di vista catastale, l’immobile è contrassegnato come singola unità. Lo spazio in questione è, oltretutto, protetto dalla Sovrintendenza dei Beni Culturali e gode del “vincolo di indivisibilità urbanistico”.


- Planimetricamente, invece, l’immobile si presenta schematicamente come segue, cioè con un “ingresso comune” che dà accesso a due ali distinte ed autonome; ma, di fatto, la porta principale d’ingresso resta una: cioè quella sul ballatoio condominiale.




- All’atto di acquisto, una parte dell’immobile (circa il 50%, ovvero il lato sinistro del disegno di prima) è abitata da una signora anziana, madre del vecchio proprietario a cui viene concesso il “diritto di abitazione”. La “disponibilità immediata” dell’appartamento è, quindi, limitata alla sola ala di destra, precedentemente occupata dal proprietario ed attualmente disabitata e da ristrutturare; nonché accessibile senza intaccare la privacy della signora anziana grazie all’ingresso comune succitato.


- In data successiva si avviano le procedure per i lavori di ristrutturazione dell’ala disabitata e già disponibile. Il giorno tot. (fase di approvazione dei lavori) la signora anziana viene a mancare. I lavori di ristrutturazione ricevono tutte le autorizzazioni del caso (Soprintendenza compresa) e partono a tutti gli effetti dalla data tot., terminando qualche mese dopo. In concomitanza con la fine dei lavori, il tecnico responsabile presenta al Catasto una nuova planimetria con le seguenti variazioni rispetto alla precedente: 




- I lavori di ristrutturazione appena terminati non intaccano in alcuna maniera né l’ala abitata dalla signora anziana (ancora viva in fase di presentazione e approvazione del progetto) né l’ingresso comune già precostituito all’atto di acquisto, in quanto realizzato dai vecchi proprietari. Le uniche modifiche apportate sono “interne” all’ala disabitata, come si vede dalla immagine di sopra.

- Dalle due planimetrie proposte (pre e post lavori) si evince chiaramente che le uniche modifiche “strutturali” sono interne all’ala precostituita di destra, e non hanno, quindi, nessun legame con l’ingresso comune o, in generale, con la comunicazione dei due ambienti.

A livello “formale”, invece, la nuova planimetria viene presentata con una variante: alla precedente voce “A.C” (Angolo Cottura) sita nell’ala di destra (abitata a suo tempo dal vecchio proprietario) viene sostituita la voce “K” (Kitchen). Nonostante la presenza di questa modifica “formale”, nulla cambia a livello sostanziale: nello stato dei luoghi originario (cioè, quello dell’atto di acquisto) lì era già presente una “cucina completa” a tutti gli effetti.


- Il giorno tot. - quindi dopo circa un anno dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione - riceviamo una visita da parte di un funzionario dell’Agenzia delle Entrate, il quale afferma che l’ingresso comune presente in loco non è sufficiente a sancire un collegamento tra le due ali dell’appartamento che, pertanto, risulta essere composto da due unità immobiliari distinte ed autonome.
 L’ispezione avviene secondo modalità abbastanza discutibili, a partire proprio dall’aver fissato la data dell’appuntamento senza che il proprietario venisse notificato correttamente e/o in maniera diretta (l’Agenzia delle Entrate si accorda privatamente con l’archtietto che ha seguito la fase dei lavori succitati). Al di là di questo aspetto formale, anche la visita catastale è eseguita “ad occhio”, senza dati storici alla mano (presenti e futuri) e/o strumenti di misurazione adeguati per sancire la conformità dello stato dei luoghi. 


In tutto questo gradirei avere un vostro parere concreto su come muoversi e se c'è qualche azione legale che posso intraprendere.
Ribadisco che:l'appartamento è stato acquistato come singola unità immobiliare in atto notarile e che - se non fosse stato in regola - questo sarebbe stato dovuto evidenziare in fase di acquisto.

DEFINIZIONE DI UNITA' IMMOBILIARE
Cosa è l'unità immobiliare
"Si considera unità immobiliare ogni parte di immobile che, nello stato di fatto in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio "; è questa la lapidaria definizione che ne dà la legge statutaria.



Questa è l'unica cosa che interessa all'Uffcio, e dallo schema che hai fatto, ha ragione, sono palesemente due unità.



Saluti

Secondo me, per come scrive, si è autoconvinto da sè e voleva conforto.

Sì sono due unità immobiliari utilizzate separate anche se in contrasto con le norme urbanistiche.

Infatti non sono state acquistate separate ma come unica unità immobiliare e non potrà mai vendere le porzioni separate perchè n contrasto con la normativa urbanistica.

Anomalia molto fastidiosa, devo ammettere.

Potevano e dovevano evitare prima della pratica edilizia e l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione di una delle due porzioni. E' stata gestita molto male questa fase perchè se ne parla da anni ormai che il catasto viaggia per conto proprio senza considerare l'aspetto urbanistico e neppure le dichiarazioni sulle trascrizioni dei trasferimenti immobiliari. A questo punto inutile incavolarsi, si tratta solo di ignoranza sull'attività intrapresa dal catasto negli ultimi dieci anni.

Saluti

Ciao @bioffa69, ti ringrazio per la gentile e celere risposta al mio quesito.

Durante le mie ricerche online ero riuscito a trovare la definizione estrapolata e precisamente la seguente:

< “L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati (ovvero un’area), che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddittuale.” >

Da quanto scritto si evince, effettivamente, che il Cataso, Agenzia del Territorio o delle Entrate (non ho mica capito da quale ufficio ho ricevuto l'ispezione) possa avere ragione e non dibatto su questo.
Rimangono, però, chiaramente delle falle nella mia storia o comunque delle questioni insolute:

- Come è possibile che sia avvenuta questa fusione (illegittima a questo punto) senza che siano state fatte delle modifiche strutturali per rendere le due ali non più autonome?

- Se rimuovessi le due porte di ingresso (lasciando dei soli passaggi), allora l'unità immobiliare tornerebbe ad essere unica; in quanto "non più autonoma"?

- Quanto può influire il fatto che le porte di accesso alle due ali dell'immobile abbiano o meno serratura?

- Ancora: c'è differenza tra frazionamento catastale ed urbanistico?

Ciao @totonno, grazie anche a te per la risposta.

Non è che mi sono autoconvinto; semplicemente sto cercando di reperire in rete delle informazioni che giustifichino quando dichiarato dal Catasto, in modo tale da poter avere una eventuale difesa.

- In che misura sono in contrasto con le norme urbanistiche?

Mi sono dimenticato di aggiungere un importante dato:

- Dal punto di vista catastale l'immobile ha presentato due subalterni (è stato effettivamente diviso) per circa una ventina d'anni. Poi, in concomitanza con la vendita, è stata fatta la fusione; appunto per poter vendere (presumo).
La domanda che rimane spotanea è: come è stata possibile questa fusione se le due unità continuavano a costituire una autonomia funzionale?

In rete ho addirittura trovato che l'atto di acquisto potrebbe risultare nullo, se la fusione è stata illegittima o effettuata sotto compensi (sarebbe possibile?)

Aggiungo anche un'altra cosa:

- Dopo i lavori di ristrutturazione dell'ala di destra, il tecnico ha fatto un nuovo accatastamento. Dopo questo accatastamento i vani sono scesi di 1 e la rendita è diminuita di circa 300€.
Probabile che per questo sia venuto il catasto? O semplicemente perché ha visto le due cucine?

MobiusStrip mi dovresti dire se sei un tecnico oppure sei il privato che ha acquistato l'immobile.

Lo chiedo perchè mi sembra che tu stia vivendo il fatto senza la serenità e la neutralità assolutamente necessarie che devono contraddistinguere la figura del professionista in questi casi.



Saluti

Ciao @totonno.
Giusta la precisazione che fai. In effetti sono il proprietario dell'immobile che ha acquistato la singola unità immobiliare, non consapevole, purtroppo, che non fosse conforme catastalmente.

Mi devi perdonare se posso esserti sembrato frettoloso o agitato nelle risposte, ma, in realtà, ho solo voglia di capire cosa sia successo (affidandomi a qualcuno con più nozioni di me) e, soprattutto, se ci sono strategie per "rimediare".

Ti ringrazio e spero che tu possa accogliere le mie richieste, rispondendo ad alcuni quesiti (forse banali per voi) che mi sono posto.

Anche se forse tutti i tecnici intervenuti non ti hanno adeguatamente informato dei rischi, devo però purtroppo evidenziare che l'unica vera responsabilità dell'accaduto è ufficialmente la tua essenzialmente per due importanti motivi :

1_ l'acquirente non può non sapere dell'utilizzo separato delle due porzioni.

2_la non felice scelta dei tecnici che sono intervenuti prima e dopo l'atto di compravendita.

Adesso mi sembra che tu stia ripetendo lo stesso grave errore di affidarti a te stesso o ad un forum senza il supporto di un serio professionista che ti chiarisca le idee.

Per le domande:

- La fusione non è mai stata possibile, tanto è che il catasto l'ha registrata come deve fare e poi l'ha ridivisa. La registrazione in atti di una pratica catastale NON E' una approvazione. Molti tecnici fanno gli sboroni anche su Geolive che ritengono di aver risolto la questione alla registrazione del documento. Ma non è così.

- La ristrutturazione avvenuta su una porzione quando l'altra rimane utilizzabile durante i lavori, è anche questo un indice importantissimo che evidenzia che l'immobile è composto di due porzioni indipendenti. La ristrutturazione l'avrei fatta sulla totale unità immobiliare altrimenti come fare a sostenere che intervengo su una unica unità immobiliare? Evidentemente in sede di progettazione della ristrutturazione non si poteva, tanto evidente era la separazione.

Saluti

Ciao @totonno.
Scusami se non ti ho risposto prima, ma non ero a casa.

Veniamo a noi.
Prima di risponderti, vorrei riconfermare che: sono il proprietario dell'immobile e non il tecnico che ha seguito le pratiche.

In quest'ottica non riesco a capire una serie di punti:

- Perché dici che la responsabilità è mia se, in tutto questo, ho solo pagato le conseguenze degli errori altrui? Errori da parte del Notaio nel non aver controllato che tutto fosse realmente in regola catastalmente, e da parte dell'Architetto (o tecnico, come lo vogliamo chiamare) che ha affrontato con troppa leggerezza la questione presentano un accatastamento sbagliato.

- In merito alla scelta dei tecnici, non so dirti onestamente. Sono stati tutti proposti già in fase di acquisto, quindi non è che abbia proprio "scelto".

In merito alle tue risposte, vediamo se ho capito bene:

- Il problema, quindi, secondo te sta a monte nella fusione catastale che non poteva avvenire ben prima di acquistare la casa; giusto? In quest'ottica il catasto l'avrebbe accettata "passivamente" e solo in un secondo momento - punzecchiato chissà da cosa - si è risvegliato ed ha visto la difformità. Corregimi se sbaglio.

- Come ho scritto nel mio sunto iniziale al primo post: durante la fase di approvazione dei lavori di ristrutturazione dell'ala destra, l'ala sinistra era occupata da una signora anziana (usufrutto); pertanto non sarebbe stato prossibile (credo!) ipotizzare dei lavori di ristrutturazione anche nel lato dove viveva la signora.
E' vero, è come dici tu: qualcuno avrebbe dovuto accorgersi dell'illegittimità della cosa. Solo non capisco perché non sia stato così.

Perdonami se ti sto disturbando molto, ma ho una serie di ultime domande da farti. Mi farà piacere se vorrai rispondermi:

- Se in una dele due ali realizzo un "Angolo Cottura" (AC) presentando un nuovo accatastamento, potrei giustificare la presenza di una sola unità funzionalmente autonoma e non di due?

- Se non dichiaro un Angolo Cottura, automaticamente potrei configurare una delle due ali come zona notte... ed a quel punto sarebbe una unica unità.

- Non mi è chiara la differenza tra fusione catastale e fusione urbanistica.

- In cosa consiste in "vincolo di indivisibilità" della Sovrintendenza dei Beni Culturali sull'immobile in questione?

Cacchio. Ci ho messo ventiquattro Anni di esperienza ad imparare tutto quello che mi stai chiedendo. Spiegare tutta la bibbia del geometra in breve tempo mi resta difficile.

Non ti offendere, d'altronde non è il tuo mestiere e quindi sei giustificato, ma hai espresso un sacco di inesatteze alcune gravi ed é difficile metterle tutte assieme in ordine.

Prova ad andare da un nuovo tecnico capace ed esperto, anche Architetto, di fiducia, e fatti spiegare per bene come funziona, perché non è proprio come la pensi.



Saluti

Mi devi perdonare, ma hai ragione. Purtroppo ho solo tanta voglia di risolvere questa brutta situazione che mi sono lasciato prendere la mano con le domande e le curiosità.

In fin dei conti io cerco solo un consiglio per mantenere l'appartamento come una unica unità immobiliare, pur senza realizzare un collegamento interno ed avere due "zone per la preparazione e conservazione dei cibi".
L'unico collegamento "interno" al perimetro dell'immobile sarebbe costituito dal passetto; cioè interno all'abitazione.

Leggendo in rete ho imparato molte cose in questi ultimi giorni, ma ci sono ancora dei punti non propriamente chiari. Ad esempio - pare - che non ci sia un decreto nazionale che vieti la presenza di due cucine, anche se, di norma, è più corretto inserire una cucina ed un angolo cottura; dal punto di vista della nomenclatura.

Non è possibile, la definizione di unità è ciò che conta, pertanto in questo caso si tratta palesemente di due uiu, autonome con ingressi indipendenti.

L'Agenzia si è mossa come sempre, esaminando la pratica entro l'anno (fermo restando che lo può fare sempre).

Queste pratiche sono considerate solo delle furbate per non pagare il dovuto sulla seconda casa, ma ormai si ha a che fare con l'Agezia delle Entrate, non passano più.



Saluti

Quindi:



A) Non c'entra nulla che il passetto comune sia interno alla casa e non sul pianerottolo condominiale?



B) Non so se hai letto, ma su una delle due ali stiamo facendo i lavori. Sì potrebbe proporre nuovo accatastamento a fine lavori togliendo una cucina o proponendo un angolo cottura. Potrebbe funzionare?



C) Sulla temporalità non capisco. La fusione catastale illegittima a questo punto è stata presentata nel Novembre 2014. I nostri lavori dell'ala destra (che, comunque, non mutano la divisione dei due spazi) sono di Novembre 2017. Secondo il tuo ragionamento i controlli sarebbero dovuti avvenire a Novembre 2015...

Buongiorno MobiusStrip

A) No Gli accessi alle unità immobiliari, proprio per la presenza del passetto comune, sono due esclusivi. Lo ammetti tu stesso che c'è un passetto comune e quindi due ingressi.

B) Cucina e angolo cottura sono la stessa cosa. Non so te cosa ci fai in un angolo cottura, ci dormi oppure ci fai da mangiare esattamente come faresti in una cucina ?

C) La fusione catastale eseguita NON E' ILLEGITTIMA, è solo che al catasto non va bene. Sono venuti a fare il controllo perchè il comune (avendo interesse a riscuotere l'IMU) ha avvertito il catasto in seguito alla presentazione della pratica edilizia.

Saluti

Esatto, di fatto è un disbrigo comune a due unità, per accesso alle stesse, che il disbrigo/pianerottolo, sia comune a 2 unità piuttosto che a 20, non cambia nulla.






No, deve diventare un'unica unità, per cui si deve cambiare la distribuzione degli spazi.

Tu puoi anche utilizzare una parte come zona giorno,e l'altra come zona notte, ma per l'Agenzia sono due Unità distinte.







L'Agenzia entro l'anno dalla presentazione, valida o meno la rendita proposta, fermo restando che l'Agenzia la può sempre modificare una volta accortasi degli errori.

In questo caso, per quanto capisco, la prima pratica è sfuggita, per cui l'Agenzia non ha modificato quanto proposto, la seconda invece, non è sfuggita.

Ripeto comunque , in ogni caso l'Agenzia in autotutela può in ogni momento modificare il classamento dell'unità.

Per come stanno le cose, a mio avviso non c'è possibilità di ripristinare l'unica unità.

Ma attualmente hai già incaricato un tecnico per procedere alla regolarizzazione all'Agenzia?, perchè le planimetrie devono essere fornite dalla parte, l'Agenzia ha solo diviso in sub., ma il resto lo deve fare la proprietà.



Saluti