Salve.
Prima di scrivere mi sono domandato quale sezione del forum sia la più adatta; ho scelto questa perché qualche discussione simile si trova in ambito Docfa, ma non è della pratica catastale che intendo occuparmi.

Per illustrare la situazione faccio riferimento intuitivo alla causale catastale “frazionamento e fusione”, ma se non si tratta della stessa Ditta, per scambiare alcune porzioni fra UU.II.UU. diversamente intestate, ognuna dev'essere frazionata per trasferimento di diritti identificando autonomamente tutte le porzioni da scambiare, che potranno essere riunite soltanto dopo il rogito di permuta.

Immaginando questa operazione, ci figuriamo porzioni “cospicue”. Ma cosa succede se non lo sono? E fino a che misura?

Ecco perché pongo il problema dal punto di vista dei confini: demolendo i muri che separano le U.I.U. e non ricostruendoli esattamente nella posizione sto modificando i limiti di proprietà. Se si tratta di approssimazione costruttiva, entrano in gioco le tolleranze, ma se il progetto prevede esplicitamente questo spostamento mi pare che si vada in contrasto con l'inamovibilità dei confini di proprietà.

Probabilmente il Catasto non nota le differenze, e può accettare le denunce di variazione per diversa distribuzione degli spazi interni. Ma fino a quale misura di spostamento? E se foste chiamati in futuro a verificare la regolarità di quelle U.I.U., come affrontereste il fatto che il muro di confine è stato deliberatamente spostato? Non voglio influenzare nessuno, ma penso che di getto diremmo tutti che un millimetro non ha importanza; molti che non ha importanza un centimetro; solo alcuni che non hanno importanza nemmeno dieci centimetri... e così via. Qualcuno valuterebbe le superfici in gioco. Insomma: mi “manca” un riferimento.

Se non sono stato sufficientemente chiaro, sono a disposizione per migliorare, ma se avete elementi sufficienti mi interessano i vostri pareri. E se invece non sono stato capace di trovare una discussione a cui accodarmi, perdonatemi e indicatemela.

Grazie



Leonardo

Ciao Leo



Argomentazione molto interessante quella che proponi e merita un approfondimento molto spigoloso, non ho ben compreso però nella tua descrizione se stai parlando di casistiche in generale o di casi specifici.

Perchè a mio avviso questa distinzione bisogna farla, nel senso se trattiamo porzioni fatte con autocad e importate in docfa la tolleranza di errore si riduce quasi ad un niente.

Se invece parliamo di trattare porzioni disegnate a mano (cioè vecchie planimetrie) la tolleranza ammissibile, con buona probabilità, è molto più alta rispetto al caso precedente.

Per il momento mi fermo perchè ritengo di dover sentire molti altri pareri in merito, prima di addentrarmi più in specifico nel tuo quesito.

Saluti cordiali

Il punto è proprio questo, Stefano: non si tratta di interpretare o valutare un grafico, ma di un progetto con misure ben specifiche (e relativa tavola degli interventi con giallo e rosso) in cui si dichiara espressamente che qualche muro, in una data posizione nello stato di fatto legittimo, ne assume una nuova nel progetto.

Non dico se di millimetri, centimetri, decimetri... perché proprio dell'entità accettabile vorrei discutere. Se esiste un'entità accettabile.

Riconosco però che si possono dare casi diversi se parliamo di edifici antichi e irregolari o di nuovi con muri ben formati. Ma il problema rimane ugualmente se le misure espressamente quotate vengono modificate intenzionalmente nel progetto.

Dunque aspettiamo anche altri. Comunque grazie


Leonardo

io non è che ci ho capito molto circa cosa vuole "provocare" Leo.

se ho afferrato la questione, il progetto in questione deve segnare bene - nelle tavole dello stato di fatto - le quote tra le diverse proprietà.

se non si capisce lo stato di fatto o se nello stesso stato di fatto ci sono errori pacchiani circa le quote, il lavoro è negligente.

per mia esperienza ritengo tollerabili le misure con un errore massimo di 5 centimetri.

Probabilmente un'immagine vale più di mille parole:

it.tinypic.com/r/4h866h/9

Il nocciolo del problema è che il progetto prevede la modifica dei muri di confine fra due U.I.U.; nessun errore, e neppure nessuna tolleranza, ma precisa scelta progettuale.
Posto che si ipotizza il confine di proprietà in asse ai muri che separano le U.I.U., lo spostamento di quegli assi configura una modifica ai confini di proprietà. Ho quotato interrogativamente lo spostamento di progetto.

Nel caso specifico ho compensazione fra le superfici che si scambiano, e dunque una permuta; ma in senso generale la questione si porrebbe anche se il trasferimento avvenisse in una sola direzione: fino a quale entità di modifica è ammissibile (se è ammissibile) trascurare il trasferimento di diritti evitando l'intervento di un notaio?

In caso affermativo e nei limiti che indicherete, con quali modalità evitereste questo intervento?

Tenendo presente che un Collega che in futuro fosse chiamato a verificare la regolarità, leggendo il progetto potrebbe accertare la regolarità edilizia in quanto la realizzazine è corrispondente a meno delle tolleranze ammesse, ma potrebbe informare il Notaio del fatto che il progetto prevedeva il trasferimento di quote di proprietà e ciò non risulterà formalizzato.

Leonardo

A malinquore dico che faccio fatica a immaginare l'esistenza di una qualche tolleranza in operazioni di questo tipo.

Uno spostamento di tramezzo divisorio non trasferisce automaticamente i diritti di proprietà e quindi...

Poi posso ipotizzare diversi scenari eccezionali come l'evidenza di documentazione pregeressa che mi informa che la proprietà è identificata dal nuovo tramezzo e che quindi lo spostamento va a restituire il precedente maltolto, oppure la gestione successiva di unità unite di fatto, oppure ...

Ma risposta secca a domanda secca: No, non si può cedere una porzione di proprietà tacitamente e neppure permutarla senza atto publico.

Qualcosa di simile ci è già capitato. Di solito riguardano immobili acquistati contestualmente da amici o parenti. Nell'ultimo caso, ce la siamo cavata considerando l'intervenuta ususcapione breve, ma in assenza di questa non so che decisione sarebbe stata presa.

Salve

Concordo con samsung, non conosco circolare catastale (urbana) che parli di tolleranze sulle misure.

Per il tuo caso specifico Leo, addirittura vi è una iclinazione delle murature diversa dal confine iniziale che porta come conseguenza una trasformazione dei diritti.

Non vedo soluzione di concordato fra i due privati interessati, ma vedo solo una regolarizzazione di tale situazione con regolare cessione delle rispettive quote fra le parti.

Un eventuale tecnico che dovesse intervenire per verificare il confine originario si accorgerebbe subito dell'anomalia, e non potrebbe fare altro che segnalarla agli interessati.

Mi sembra che l'unica tolleranza, recentemente istituita, in edilizia sia sull'ordine del 2% rispetto alle misure di progetto, ma che non trova riscontro con tolleranze del catasto fabbricati.

Saluti cordiali

P.S. Leo è stato utilissimo che abbi riportato il tuo caso specifico.

Mi stava sfuggendo Leo un aspetto che ancora non comprendo nel tuo quesito e mi sento di chiedertelo.

Probabilmente no, ma l'asse di confine dei muri in questione è segnato anche in mappa ai terreni? Oppure è una cosa che riguarda solo ai fabbricati?

Perchè se fosse un confine anche dei terreni i scenari e le risposte cambiano di gran lunga rispetto a quelle suesposte.



Saluti cordiali, Stefano

Buongiorno,



mi sembra di capire che l'aggiornamento catastale in oggetto e' da presentare a seguito di pratica edilizia, quindi ritengo che ,se lo scambio di superfici deriva da spostamenti di muri che eccedono il limite di tolleranza previsto dalle norme edilizie (2%), allora occorre identificazione catastale dei "pezzettini" scambiati ed atto notarile.

In soldoni visto che la questione deriva dal progetto edilizio allora applico la normativa edilizia.

In questo modo si avra' corrispondenza tra situazione urbanistica,di diritto e catastale.



Cordiali saluti e Auguri di Buona Pasqua a tutti

secondo me non esistono tolleranze in questo caso. se lo scambio di superfici effettivamente c'è ed è riscontrabile tale fatto è formalmente da ratificare con atto notarile.

la tolleranza del 2% si applica in urbanistica nel confronto tra misura scritta sul progetto e misura reale rilevata in loco ma ad esempio non si applica alle misure minime inderogabili (esempio altezza minima prevista da REC 2.70m io non posso avere sul posto 2.65 invocando la tolleranza) ne tantomeno credo si applichi in regime di confine di proprietà.

poi nella pratica il muratore non sarà perfetto ma nn ne staremmo a discutere.

il fatto che sia previsto progettualmente esula la situazione che possa trattarsi di mini errorre accidentale in posa del nuovo muro. esso è volutamente spostato quindi qualsiasi sia l'entità secondo me è soggetto ad atto di trasferimento.



detto questo secondo me la questione risulterebbe più complessa nel caso la planimetria catastale in atti (con la quale magari è stato stipulato precedente atto di acquisto) differisse dallo stato attuale del progetto circa la posizione del muro in questione perchè a questo puntobisognerebbe stabilire quale sia realmente il confine

Il buon Leopardo ogni tanto si diverte con le provocazioni e con domande di cui conosce già le risposte.

Siamo già in difficoltà, e lo abbiamo discusso in questo forum, sull'interpretazione della conformità catastale da inserire in atti, figuriamoci con i casi limite ancor più limite della conformità.

Quando mancano parametri rigorosi è effettivamente difficile stabilire una tolleranza.

Mio pensiero personalissimo: Nel caso di fattispecie di proprietà limitrofe credo che la tolleranza sia stabilita, non tanto dalla planimetria catastale, ma da qualsiasi documento metrico "pubblico" in possesso dei proprietari dei fondi vicini.

Un po' come nei documenti di confinazione. Se il documento indica la misura dal muro parallelo a quello di confine di 4.67, la tolleranza sarà subcentimetrica; se il documento indica misure con scalatura ai 5 cm. la tolleranza sarà di cm. 2,5, e via andare.

Ciò detto aggiungo che condivido alcune osservazioni fatte da chi mi ha preceduto riguardo alle tolleranze urbanistiche, al fatto che queste servono per altri motivi, ecc.

Cordialmente

Carlo Cinelli

A volte sì, mi diverto con le provocazioni; quando queste sono volte a individuare particolari che sarebbe difficile mettere a fuoco.
Ma in questo caso il motivo che mi ha spinto è più una vera e propria preoccupazione di essere troppo pignolo nel pormi un problema che la maggior parte degli altri trascurerebbe. Quindi mi ha fatto piacere notare che non pochi il problema lo percepiscono. Dare delle risposte può non essere banale, ma almeno so che ci confrontiamo su una questione che può avere rilievo. Non per niente chiedevo come vi comportereste in futuro riscontrando questa condizione durante una verifica propedeutica a una compravendita.

Che io conosca già la risposta non è esatto, perché pur avendo un'idea abbastanza precisa la mia condotta definitiva terrà conto delle osservazioni che riceverò, dalle quali ho già avuto dettagli che probabilmente vedevo in modo un po' diverso; e ciò mi è utile.

Spero anche che il caso non sia fine a sé stesso, perché a me si presenta concretamente in un fabbricato condominiale gravemente danneggiato dal terremoto, per il quale è stato necessario un intervento profondo che ha comportato gli spostamenti a cui mi sono riferito. Non credo che resti unico.

Ho trascurato le variazioni di altezza per non superare i limiti della “decenza”: credo che solo in linea estremamente teorica si possano ipotizzare compravendite di strati orizzontali se le nuove strutture, per rispettare la normativa sismica o igienica, hanno comportato il passaggio di “strati” orizzontali da una Ditta all'altra! Questo lo terrei in considerazione soltanto se le differenze delle altezze interne di alcune Unità comportassero una diversa fruibilità o addirittura il cambio di destinazione d'uso.

Mi sembra che molti rimangano colpiti principalmente dagli aspetti catastali, ma ho postato nelle Riconfinazioni perché le mie preoccupazioni si concentrano qui. Nemmeno la conformità catastale mi preoccupa, perché la denuncia di variazione è ancora da fare e la si può rendere “identica” allo stato di fatto, quindi conforme. D'accordo con Samsung non credo che le tolleranze edilizie abbiano alcuna influenza sui diritti, perché con Alfalimapapa condivido l'idea che la tolleranza riguardi la costruzione: se questa differisce dal progetto, quella tolleranza consentirà di individuare la liceità o l'abusività dell'opera, ma non influenza i diritti. Fra l'altro i Comuni hanno sempre considerato i titoli autorizzativi inefficaci sui diritti dei terzi; che in questo caso non sono terzi, in quanto tutti firmarono il progetto, ma manca la pubblicità giuridica dell'azione. Ergo, torno a concordare con Samsung riguardo all'importanza dell'usucapione.

Scusate l'accozzaglia di concetti, ma mi sembra che dia più preciso conto della potenziale complessità del tema.

Infine apprezzo il punto di vista di Carlo, che pone l'accento sulla necessità di considerare anche i precedenti, in quanto il progetto, pur indicando la precisa volontà di spostare un muro, non implica necessariamente che quel muro fosse in posizione corretta dal punto di vista del diritto.

Ringrazio anche gli altri, pur non avendoli nominati direttamente e anche se possiamo avere opinioni più o meno concordi.

Aggiungo che sto pensando a un atto pubblico di accertamento amichevole come suggeriva il Tani, così da poterlo trascrivere. Si dovrebbero giustificare le posizioni di progetto con argomenti tecnici come l'irregolarità dei muri preesistenti che prevarrebbero nel complesso sulle misure di progetto localizzate, evitando quindi il sospetto di elusione fiscale per non aver stipulato una permuta; anche per questo sono importanti le considerazioni sull'entità delle modifiche. Sono in attesa del rientro del Notaio con cui voglio conferire e poi vi saprò dire se è un'idea campata per aria.

Nel frattempo sono comunque graditi ulteriori spunti!

Grazie



Leonardo

spostando il muro comune di confine in quel modo, lo spunto parte dal progetto al comune che indica che vi è uno scambio di superfici, uno scambio di beni, per quante "piccole" possano essere.

se si assume che il progetto indica la verità al centimetro (intendendo con ciò che il progetto è privo di banali errori e negligenze varie), ci vorra un atto notarile.

mi fermo qui (non voglio entrare sui discorsi sopra fatti e che non condivido circa le "tolleranze").

discussione molto interessante e molto ben argomentata dagli illustri colleghi intervenuti.

Ma se come sostenuto non e' possibile applicare la tolleranza prevista in urbanistica rispetto al cosiddetto confine di diritto (e dal punto di vista teorico potrei anche concordare), allora all' atto pratico si apre uno scenario infinito di trasferimenti di proprieta' per muri spostati di 1 o 2 cm rispetto al progetto........

Salve.
Torno sull'argomento per informare che il Notaio interpellato ha ridotto al lumicino le speranze di poter applicare la procedura valida per i terreni (accertamento di confini) all'ambito interno all'edificio; dunque si potrebbe evitare la permuta previa formazione di striscioline soltanto con una assegnazione di quote e divisione. Lo studieremo nei particolari e se vi ravviserò interesse generale ne darò conto.

Però mi dispiace che Salvatore_B non sia voluto entrare nei discorsi che non condivide circa le “tolleranze”. Penso che sia importante confrontarsi proprio sui temi non condivisi, perché quello è il confronto vero e proprio: ben più costruttivo di una sfilza di “quoto”!
Rimango quindi in attesa di opinioni e interessato al confronto, anche perché lo scenario paventato da Lucabgeom è concreto; e problematico.



Buon lavoro.
Leonardo