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Salve colleghi, grazie per la gentile collaborazione. Sono stato chiamato per la verifica di un confine. Il confine in questione risulta da mappa d'impianto è materializzato da una muracca a secco larga circa un metro, esistente da oltre cento anni, inoltre alcuni proprietari di terreni limitrofi confermano che il confine è stato sempre così. Da rilievo effettuato, appoggiato a vecchi fabbricati esistenti in zona, il confine risulta spostato di circa quattro metri. Considerando l'art. 950 del c. c., il confine è quello materializzato sul posto. 1) - per sistemare il tutto bisogna sistemare la mappa. Secondo voi come bisogna procedere per intestare la porzione di terreno in questione all'effettivo proprietario ???? (Frazionamento e compravendita ???) Se è così, le spese sono a carico dì ????. Grazie per le risposte. Buon lavoro e buone ferie.
Il confine secondo il Codice Civile è quello delimitato dal muro. Generalmente le spese per il ripristino della situazione rispetto al catastale (frazionamento e cessione dell'area non di proprietà) dovrebbe essere a carico di tutte le parti (in parti uguali) ma sovente le affronta solo chi ha un interesse immediato, a meno che non si ricorra alle vie legali.
Innanzitutto mi accerterei se è precedente la muracca (? - come è bella la nostra Italia lunga lunga con tutte queste terminologie diverse) o la mappa di Impianto.
Questo non per mettere in discussione niente visto che la muracca è sempre stata considerata come il confine tra i due fondi ma solo e soltanto per capire come procedere.
Perché se fosse questo manufatto anteriore alla mappa di Impianto vorrebbe dire che c'è stato un errore in fase di rilievo e/o di restituzione.
E' vero che certe cose dovevano essere valutate in fase di pubblicazione delle mappe d'Impianto ma questo errore potrebbe dar luogo ad altre procedure da concordare con l'Agenzia e con il Notaio.
Perché di fatto non esiste un trasferimento di diritti.
E allora perché devo essere costretto a fare una compravendita?
Mi sembrerebbe più corretto, al limite, eseguire un atto di identificazione catastale.
La muracca è anteriore alla mappa d'impianto, successivamente il fondo è stato oggetto di due compravendite e il confine non è stato mai messo in discussione. Successivamente, siccome i due confinanti hanno litigato, uno dei due sta cercando di mettere in discussione il confine. Grazie per la gentile collaborazione.
In caso di lite il Giudice stabilirà che il muro è l'esatto confine. Di conseguenza ordinerà il frazionamento e il trasferimento dell'area dal solo possessore catastale all'effettivo proprietario. Vorrei ricordare che in Italia il Catasto (Terreni) non è probatorio ma comunque viene utilizzato per Trascrivere una variazione di possesso. Di conseguenza qualsiasi discordanza di mappa, non consentendo all'effettivo acquirente di fatto di poterne dimostrare il possesso, può essere sanato solo con un atto di trasferimento in rettifica (chiamalo come vuoi l'atto, per lo Stato trattasi sempre di trasferimento con relative imposte applicate per le vendite). In poche parole la Legge non ammette ignoranza e teoricamente prima di fare l'atto andrebbe verificato che il confine catastale di ogni particella corrisponda, nei limiti delle tolleranze, all'effettivo confine, soprattutto nei casi di confini ben materializzati da recinzioni, termini stabili, ecc..
"EALFIN" ha scritto: In caso di lite il Giudice stabilirà che il muro è l'esatto confine. Di conseguenza ordinerà il frazionamento e il trasferimento dell'area dal solo possessore catastale all'effettivo proprietario. Vorrei ricordare che in Italia il Catasto (Terreni) non è probatorio ma comunque viene utilizzato per Trascrivere una variazione di possesso. Di conseguenza qualsiasi discordanza di mappa, non consentendo all'effettivo acquirente di fatto di poterne dimostrare il possesso, può essere sanato solo con un atto di trasferimento in rettifica (chiamalo come vuoi l'atto, per lo Stato trattasi sempre di trasferimento con relative imposte applicate per le vendite). In poche parole la Legge non ammette ignoranza e teoricamente prima di fare l'atto andrebbe verificato che il confine catastale di ogni particella corrisponda, nei limiti delle tolleranze, all'effettivo confine, soprattutto nei casi di confini ben materializzati da recinzioni, termini stabili, ecc..
Caro EALFIN
Tu vivi in un mondo di certezze che mi si lega male con la realtà italiana.
Il giudice stabilirà.............e di conseguenza ordinerà..............Il Catasto non è probatorio............ Qualsiasi discordanza di mappa può essere sanata solo con un trasferimento a rettifica........ecc. ecc.
Dalle mie esperienze ti dico che il Giudice "stabilirà e ordinerà" se tu riesci a provarlo in modo inequivocabile. Se ci sono dubbi il Giudice non stabilisce e non ordina un bel niente.
Lo sai quante cause vinte e stravinte sono state poi perse in modi diversi? Di una clamorosa ne ho parlato anche in questo forum e riguarda la nobil terra del Veneto (!?!).
"Il catasto non è probatorio" è più un luogo comune che una verità. E' vero che il catasto, pur perseguendo la probatoiretà (lo dice la legge costituitiva), non è riuscito a compierla ma è anche vero che la mappa è un mezzo di prova, seppur sussidiario, ai sensi dell'Art. 950 del CC. Quindi ci andrei molto cauto con la valutazione di questo elemento.
Per tua conoscenza non esistono solo atti di trasferimento per correggere discordanze tra stato di fatto, stato di diritto e rappresentazione catastale.
Non più di 3 mesi fa ho fatto da consulente in un atto identificativo. Chi esegui il frazionamento (Anno 1970) allegò all'atto una planimetria identica allo stato di fatto di allora e attuale ma molto diversa dal grafico e dalle misure del frazionamento da lui stesso eseguito. E' bastato il frazionamento e l'atto identificativo senza nessuna spesa se non quella notarile e di voltura. Proprio perché si è dimostrato che la volontà delle parti era quella della planimetria allegata all'atto e non quella delle misure del frazionamento, peraltro non controfirmate dalle parti perché anteriore all'entrata in vigore del DPR 650 del 1972. Quindi nessuna cessione di diritti.
Non scordiamoci inoltre che la legge da la possibilità per gli acquisti in buona fede dell'accesso all'usucapione abbreviato (10 anni). Se negli atti di provenienza menzionati da mike69, possibilmente anteriori al 1972, ci fosse scritto che all'acquirente veniva ceduto il terreno individuato da ..........e dalla muracca............
Quindi la varietà di casistiche fa si che non esista una regola valida per tutte le occasioni ma ognuno di essi va valutato molto attentamente e ci possono essere soluzioni sempre diverse da uno all'altro.
Salve colleghi e grazie per l'interessamento alla discussione. Negli atti di trasferimento npn si fà nessun riferimento alla muracca. A questo punto mi chiedo, siccome il mio cliente è il possessore catastale, dopo queste riflessioni, che possono portare in varie direzioni, cosa posso consigliare al mio cliente ??? Lasciare come stà e trovare un accordo bonario con il confinante o proseguire per vie legali??
"mike69" ha scritto: Salve colleghi e grazie per l'interessamento alla discussione. Negli atti di trasferimento npn si fà nessun riferimento alla muracca. A questo punto mi chiedo, siccome il mio cliente è il possessore catastale, dopo queste riflessioni, che possono portare in varie direzioni, cosa posso consigliare al mio cliente ??? Lasciare come stà e trovare un accordo bonario con il confinante o proseguire per vie legali??
Buon lavoro a tutti.
M. Granato
Questa mia risposta è ovviamente strettamente legata al mio pensiero e alle mie esperienze, quindi personale.
Io consiglierei al mio committente di ricercare un accordo bonario, e pertanto di sistemare le cose a spese di chi ne beneficerà.
Poi dev'essere l'altra parte e i loro tecnici a ricercare il modo che riterranno più opportuno per farlo.
Nella mia risposta in merito al Giudice e a quello che di sicuro decide è chiaro che l'ho dettata così perchè mike69 parla di più di cent'anni di possesso e non fa riferimento ad atti, frazionamenti, specifici accordi in atti, ecc. . E' chiaro pure che i Giudici decidono a volte risultanze diverse da quelle che ci si aspetta o comunque che appaiono per scontato. Dalle mie parti una piccola cunetta aperta, interrata, di scolo acqua perenne (non si secca mai) presente da più di cinquant'anni e che separa terreni (alla stessa quota) coltivati tutti ad orto e diversamente posseduti almeno per il medesimo periodo di oltre cinquant'anni, nonostante i vari atti intermedi di acquisto (non solo di donazione e/o successione) succeditesi per i rispettivi terreni, è stato riconosciuto come confine reale nonostante il confine catastale di mappa fosse spostato di più di due metri e nonostante che detto canale poteva e può essere attraversato, da un terreno all'altro, anche da un bambino (viste le modestissime dimensioni in larghezza e in profondità). E' bastata la testimonianza della vecchia proprietaria di uno dei fondi ceduti al nuovo proprietario e il Giudice non ha avuto dubbi.
"mike69" ha scritto: Considerando l'art. 950 del c. c., il confine è quello materializzato sul posto.
"geocinel" ha scritto: "Il catasto non è probatorio" è più un luogo comune che una verità. E' vero che il catasto, pur perseguendo la probatoiretà (lo dice la legge costituitiva), non è riuscito a compierla ma è anche vero che la mappa è un mezzo di prova, seppur sussidiario, ai sensi dell'Art. 950 del CC.
Scusate la mia ignoranza evidente, ma nell'analisi di un caso pratico che ho per le mani (che al momento non è il caso esporvi, perchè prima vorrei ragionarlo) sto spulciando diligentemente (o almeno ci provo) le discussioni sull'argomento.
Cito quanto detto in riferimento all'articolo 950 del Codice Civile che cita testualmente:
"Quando il confine tra due fondi e' incerto, ciascuno dei proprietari puo' chiedere che sia stabilito giudizialmente.
Ogni mezzo di prova e' ammesso.
In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali."
Quanto detto da Mike69 non lo leggo proprio fra le righe, quanto detto da Geocinel invece stride con quanto la logica mi parrebbe suggerirmi.
Se io ho un confine fisicamente e storicamente indentificato, riconosciuto dalle parti in causa, com'è possibile che un giudice possa attenersi alla mappa? E peggio ancora, com'è possibile che come suggeritomi dalla mia AdE si debba andare in atto per la regolarizzazione della mappa. (Che a me risulta essere il tentativo di riproduzione delle proprietà territoriali su carta.)
"mike69" ha scritto: Considerando l'art. 950 del c. c., il confine è quello materializzato sul posto.
"geocinel" ha scritto: "Il catasto non è probatorio" è più un luogo comune che una verità. E' vero che il catasto, pur perseguendo la probatoiretà (lo dice la legge costituitiva), non è riuscito a compierla ma è anche vero che la mappa è un mezzo di prova, seppur sussidiario, ai sensi dell'Art. 950 del CC.
Scusate la mia ignoranza evidente, ma nell'analisi di un caso pratico che ho per le mani (che al momento non è il caso esporvi, perchè prima vorrei ragionarlo) sto spulciando diligentemente (o almeno ci provo) le discussioni sull'argomento.
Cito quanto detto in riferimento all'articolo 950 del Codice Civile che cita testualmente:
"Quando il confine tra due fondi e' incerto, ciascuno dei proprietari puo' chiedere che sia stabilito giudizialmente.
Ogni mezzo di prova e' ammesso.
In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali."
Quanto detto da Mike69 non lo leggo proprio fra le righe, quanto detto da Geocinel invece stride con quanto la logica mi parrebbe suggerirmi.
Se io ho un confine fisicamente e storicamente indentificato, riconosciuto dalle parti in causa, com'è possibile che un giudice possa attenersi alla mappa? E peggio ancora, com'è possibile che come suggeritomi dalla mia AdE si debba andare in atto per la regolarizzazione della mappa. (Che a me risulta essere il tentativo di riproduzione delle proprietà territoriali su carta.)
Non ho ben capito AR85 dove avrei detto qualcosa di stridente.
Se hai un confine fisicamente e storicamente identificato, per di più riconosciuto dalle parti in causa, non c'è bisogno di ricorrere alla mappa.
Inoltre non ci vedo nemmeno niente di strano nel tuo ultimo capoverso.
Se la mappa non rappresenta lo stato di diritto va corretta.
Il come dipende dal fatto se tu riuscirai o meno a dimostrare che quel supporto non ha mai rappresentato lo stato dei luoghi. E comunque ci vuole sempre o un atto di trasferimento fittizio o un atto di identificazione catastale. Sempre per il Notaio devi passare. Ammesso ovviamente che quanto trasferito sia superiore alle tolleranze.
Il Catasto non modifica la mappa senza riferimenti altrimenti ti immagini quanti trasferimenti verrebbero fatti senza atti notarili?
"geocinel" ha scritto: Non ho ben capito AR85 dove avrei detto qualcosa di stridente.
Grazie davvero per l'attenzione, lo "stridere", se così ci può dire, deriva dal fatto che la mappa quindi non è probatoria, ma in caso di disaccordo fra le parti... lo è!
"geocinel" ha scritto: Se hai un confine fisicamente e storicamente identificato, per di più riconosciuto dalle parti in causa, non c'è bisogno di ricorrere alla mappa.
Si le parti non hanno dubbi sulla posizione del confine reale, ma uno dei due vicini sta inserendo in mappa un fabbricato ante 67 (stalletta con sovrastante fienile) che stando alla triangolazione fiduciale va a finire completamente sulla particella del vicino, proprio a ridosso del confine errato, ecco perchè le parti si sentono in dovere di sistemare le cose. Ma essendo il confine identificato da quel muro da più di 70 anni, essendo che nell'atto del soggetto proprietario della stalletta si era acquistato il lotto descrivendo la presenza della stalletta mai accatastata come facente parte della proprietà, la mia ridotta esperienza in catasto terreni mi diceva che in maniera logica si potesse risolvare il tutto senza un atto, sempre partendo dal presupposto che la mappa è il tentativo di identificazione delle proprietà reali, e non viceversa.
Non so se sono riuscito a spiegare il mio ragionamento forse un pò contorto...
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