Buona sera

sto cercando di far mente locale su di un problema e ho pensato che condividendolo forse potevo ottenere idee che a me possono sfuggire.

Si tratta di un lavoro in parte noto allo studio, ma la documentazione cartacea è stata distrutta, rimangono alcuni file di rilievi che però mancando gli eidotipi non sono molto comprensibili.

La zona è stata oggetto di progressiva edificazione negli anni 50/60, la collina apperteneva di fatto alla moglie che vendeva nuove particelle al marito man mano che questo progettava di costruire.

I frazionamenti si è già visto che non sono rigorosi, si pensa che derivino da un adattamento alla mappa anche se dopo rilievo tacheometrico. Non sono però ricostruibili sul posto in quanto il territorio è cambiato.

Il Frazionamento in oggetto è uno di questi si trova in mappa nella posizione risultante dagli allineamenti del TF 1960. Una fettina di casa e di corte trasborbano sia a nord che ad est, mentre a sud e ovest parte della particella è fuori dalla proprietà. Una traslazione di fatto.

L'atto del 1960 riporta tre confini non più esistenti mentre il quarto cita un muro ancora in piedi. Cioè dalle parole dell'atto si potrebbe dimostrare perlomeno che il terreno venduto arrivava fino a quel murobloccando quindi lo scivolamento nord-sud, mentre per quello est-ovest non ci sono prove.

Considerazioni ?

Buonasera Samsung

Io credo che se il muro è presente possa essere un buon riferimento.

Riguardo alla traslazione io mi rifarei alle dimensioni del lotto e verificherei quelle.

Il buon senso mi dice che chi ha costruito non può averlo fatto consapevolmente al di fuori.

A maggior ragione se è la stessa persona che ha eseguito o seguito anche la redazione dei frazionamenti.

Quello che è importante nella ricostruzione dei confini è sempre l'individuazione della volontà delle parti.

Tieni conto che i Frazionamenti prima del 1969 venivano allegati alle Note di Voltura e quindi redatti succesivamente agli atti.

Poi tu sei li che pesti la terra e quindi nessuno ti può dare consigli super centrati e superiori alle tue sensazioni.

Personalmente non riesco nemmeno a capire cosa intendi per: "Non sono però ricostruibili sul posto in quanto il territorio è cambiato".

Cordialmente

Grazie Cassini

Il problema non è tanto di riconfinazione in quanto il lotto è definito e nessuno obietta o reclama nulla. Ma i propretari non so ancora come, sono coscienti di questa anomalia e chiedono di risolverla a livelo catastale.

Per non suscitare un vespaio che coinvolga l'intera collina potrei procedere con Tipo Paticellare inserendo contestualmente il fabbricato ora assente dalla mappa, definendo così inequivocabilmente il lotto in possesso ?

Cordialità

PS: dimenticavo con la frase "il territorio" è cambiato intendo dire che il TF 1960 ha allineamenti appoggiati a bordi di stradine e vertici di confine scomparsi e non più rintracciabili (la stradina pedonale è stata di molto allargata da 1,5 m ora ne misura 8 e l'edificazione ha reso irriconoscibile l'uliveto come appariva al tecnico frazionatore. Non è possibile tentare di ricostruire il TF per eventualmente valutare sulla carta che proposte di aggiornamento fare per aggiornare la mappa, cosa però disastrosa che andrebbe a rompere equilibri. Meglio un Particelare ?

Buonasera Samsung

Il Tipo Particellare nasceva per le vendite a misura.

Dopo, per un certo periodo e prima dell'entrata in scena del Tipo a Rettifica, è stato utilizzato anche per scopi di aggiustamento di Tipi con Riserva 5.

Io sinceramente nel tuo caso non farei un bel niente e spiegherei alla committenza che oggi la mappa ha perso ogni attendibilità e significato.

Credo che noi professionisti di questo settore dobbiamo guardare in faccia la realtà e fare un cambio di passo.

La mappa attuale grazie a tutti i disastri intervenuti dopo l'Impianto ha assunto valore meramente indicativo e non è assolutamente rappresentazione coerente della realtà.

Chi ancora lo pensa è lui fuori dalla realtà.

Concordo, ma il problema sta nei notai, anche se non piace dobbiamo fare i conti con loro.

Se l'acquirente sceglie un notaio che solleva determinati problemi e li vuole risolti, il venditore ci chiederà di risolverli, pena il non vendere l'immobile e rischiare la restituzione della doppia caparra.

Se non ho la soluzione per aggiornare la mappa posso solo rinunciare all'incarico.

L'anno scorso ho dovuto fare un TM solo per cambiare il numero della particella terreni, diversa da quella urbana. L'ho fatto tanto ne ho approfittato per inserire in mappa anche un piccolo wc distaccato presente sulla planimetria del 1940 ma assente sulla mappa sul quale però il notaio sorvolava individuando il problema solo nella differenza dei due identificativi. Il venditore che temeva problemi di caparra mi ha chieso di accontentare il notaio in ogni virgola.

Anche questo accade.

Per cui se non trovo un modo di agire prima che torni a chiedermi cosa ne penso dovrò rinunciare, ben sapendo che si tratta di un problemaccio che avrà difficoltà a trovare chi glielo risolva.

Cordialmente

Scusami Samsung

Il problema è una traslazione dell'intera particella con il fabbricato al suo interno oppure nelle dimensione della particella?

Entrambi.

Una traslazione verso nord-est, verso est circa 4 metri, verso nord circa 5 metri.

La dimensione nell'effettivo possesso sembra inferiore a quella del TF, purtroppo oggi non ho potuto aprire i vecchi dxf, proverò lunedì.

Grazie per l'interessamento.

Buongiorno Samsung

Faccio una PREMESSA per non essere frainteso.

Non certo da te che sei sempre molto attento a queste problematiche ma più in generale da chi legge.

Non vorrei considerassero queste mie come superficiali.

Nel 1995 (Atti del Convegno di Verona) Aurelio Costa per primo parlava della necessità di predisporre un Atto Catastale di Identificazione dei Confini.

Poi ripreso dal sottoscritto in una lettera privata all'Ingegner Ferrante per incentivare la possibilità nei casi di fattispecie, tipo quello tuo Samsung, di appoggiare i confini di particella ricostruiti con delle RICONFINAZIONI e accettati dalle parti a dei punti di inquadramento.

Di questa mia idea mi sembra di averne parlato tanti anni fa anche su questo forum.

Ovviamente l'Ingegnere mi rispose che non era una necessità catastale questa facendomi ben capire come la mappa deve solo ottemperare all'Art. 1 della Legge Costitutiva che recita "di tenerne in evidenza le mutazioni".

Ovviamente mi fece anche capire come esistesse il Tipo Particellare per le vendite a misura qualora ce ne fosse stato bisogno.

In sintesi: che la mappa è quello che è con i suoi 1001 problemi e che ce ne dovevamo fare una ragione.

Uno dei problemi che a volte, anche nel corso dei tanti Convegni fatti in giro per l'Italia, si presentava era quello della traslazione di particelle dovuta a smottamenti di interi versanti di colline/montagne, frazionamenti di lottizzazioni sballati completamente, e via andare con le varie casistiche.

FINE PREMESSA

Di un caso come il tuo, Samsung, prima dell'entrata in vigore della Circolare 2/88 se ne sarebbero fottuti altamente perché i tecnici avrebbero misurato il lotto di competenza con lo scalimetro e verificata la posizione del fabbricato al suo interno.

Oggi ci dobbiamo confrontare con inquadramenti esterni e i dubbi ci assalgono.

Secondo me in maniera del tutto inopportuna perché noi non dobbiamo perdere di vista la valenza della rappresentazione catastale rispetto allo stato di diritto.

Troverei opportuno fare un Tipo Particellare nel caso in cui il frazionamento fosse recente ma con un frazionamento del 1960 che senso ha?

Chi può ragionevolmente mettere in discussione lo stato di diritto dei confini del lotto del tuo committente?

E la redazione di un Tipo Particellare oggi quale effetto potrebbe avere? Per di più su un lotto edificato!?!

Queste differenze tra stato di diritto e rappresentazione cartografica, a mio parere, non inficiano la regolarità catastale così come intesa e andrebbero spiegate anche ai notai.

Cordialmente

Condivido la tua analisi

Penso che il problema nasca da una usucapione di qualche anno fa e che dev'essere all'origine di queto allarme generale che coinvolge venditore e notaio.

Il tecnico redattore quando frazionò il terreno usucapito descrisse il famoso muro, limite dell'usucapione, e lo inserì in mappa secondo il suo criterio, probabilmente riferendosi a punti esterni di inquadramento. Questa linea è parallela ma traslata di circa 4 metri dal confine della particella in oggetto. Cioè di fatto lo stesso muro è descritto in mappa in due posizioni diverse.

Altra informazione: le u.i.u. vennero vendute con relativa planimetria urbana descrivente la corte e (per quanto vedo dall'unica planimetria in mio possesso per ora) delle dimensioni effettivamente in possesso. Ciò non lascia dubbi su ciò che fu acquistato, ma quella apparente terra di nessuno tra le due proprietà confinanti inquieta il notaio e lo blocca.

Cordialmente

Dopo consulenza catastale mi si suggerisce coem unica strada di intervento sulla mappa una usucapione.

La cosa potrebbe essere risolutiva ma non mi sembra corretta, in quanto la particella è stata frazionata anteriormente al 1972, l'immobile è stato accatastato anteriormente sempre al 1972, è stata comprata con regolare rogito e quindi andrebbe a pagare nuovamente le tasse già pagate oltre a sopportare le spese legali .

Una cosa che mi chiedo, nel caso di regolare rogito trascritto, con oggetto dell'acquisto ben definito sia a parole che con il rimando ad una planimetria sebbene non allegata, correttamente rappresentante i volumi e le aree scoperte, non dovrebbe automaticamente passati dieci anni essere considata effettiva senza bisogno di sentenze giudiziarie ?

Non essendo ancora stabilito negli anni 60 che il frazionamento non possa contenere dati e misure in contrasto con la descrizione del terreno non è proprio possibile una forma di rettifica del Tipo ? (le parti originarie sono tutte morte)

Mi sembra che dovrebbe esistere qualcosa che sistemi la cosa senza fare una usucapione fittizia, ma non riesco a trovarla.

Cordialmente

Buonasera Samsung

Sempre che abbia capito bene l'oggetto della tua casistica.

Io credo che quando non c'è corrispondenza tra la rappresentazione catastale e quanto descritto nell'atto di trasferimento per mancata o imperfetta verifica tecnica dell'epoca vada redatto un atto notarile ricognitivo di identificazione catastale.

Cordialmente

buongiorno

Scusa Samsung, ho letto un paio di volte l'intera discussione, credo di non aver compreso bene.

Il tuo problema sarebbe lo slittamento del lotto di 4-5 metri su di un frazionamento degli anni 60??????

Se è si, ti posso fare una domanda che non vuole essere per niente polemica.

Gli ultime venti (un numero a caso) rilievi che hai fatto quanti ne hai trovati (in percentuale) che avevano differenze inferiori a 4 metri?????

Capisco cosa vuoi dire,

non so risponderti con precisione, ma non è certo la prima particella o linea che trovo traslata nel contesto, tuttavia non ho mai dovuto agire per correggere materialmente potendo in qualche modo sorvolare.

Si potrebbe farlo anche adesso, ma c'è un proprietario ed un notaio che fa le veci dell'acquirente che vedono questa traslazione un problema.

Probabilmente perchè in mappa adesso risulterebbe una striscia di terreno frapposta tra due proprietà confinanti ed il notaio dice: "la particella in vendita xxx coonfina di fatto col mappale yyy, mentre in mappa tale particella xxx è distante dalla yyy ed inframezzata dalla particella zzz. Io notaio voglio che le due particelle xxx ed yyy confinino anche in mappa.

Spero di aver riassunto comprensibilmente la natura del problema.

Cordialmente

Buongiorno

A me personalmente rimane difficile capire la terra di nessuno. Per le alture del Golan ci arrivo, costì no. Ma forse è un problema mio.

Bisognerebbe, in generale parlando, trasporre a chi non le conosce (Notaio) il concetto del coefficiente di distorsione della mappa che è appunto la differenza media sul foglio tra il layer cartografico e quello dei PF.

Si perché esistono due Layer. Qualcuno forse non lo sa ma è così.

Ci sono delle zone in Italia dove queste differenze sono di diversi metri. Quelle più fortunate, come la mia, arrivano a 1,5/2 metri.

Cordialmente

Ciò che mi viene opposto a fronte di mie considerazioni che concordano con le vostre è questo:

C'era un grande terreno e ne è stata frazionata una parte.

Un costruttore realizza una casa su questo terreno e recinta con forma simile ma non uguale (ma non è questo il problema)

Un geometra fraziona l'altra particella residua che viene acquisita da altri per usucapione, il limite di questa particella coincide fisicamente col limite della "mia" particella, ma avendola lui inserita in mappa secondo la 2/88 con appoggi a punti di impianto risulta ora in mappa questa striscia di nessuno intestata ad un signore morto.

Il frazionamento 2/88 è corretto e correttamente inserito, non si può chiederne la revisione,

il frazionamento vecchio per allineamenti è correttamente inserito secondo le misure indicate dal redattore e pertanto non posso chiederne il riesame.

Il Catasto mi dice che l'unica possibilità normativa che vedono è una usucapione di quella terra inesistente.

Mi chiedevo se qualcuno avesse mai affrontato un caso simile o comunque sapesse o intuisse coem affrontarlo.

Cordialmente

PS: terra inesistente che però il Catasto considera in quanto lo ritiene documento probante e dice che di fatto il costruttore ha costruito in parte sulla particella sbagliata