Buongiorno a tutti,

ricorro ai vostri preziosi consigli per una questione forse banale, ma credo con alcune peculiarità da sviscerare.

Devo dividere, ai fini della imminente vendita, un unico subalterno 19 in cat. A/4, composto da una guardiola a PT e da un alloggio del portiere (disimpegno+wc+camera) al piano rialzato, tra loro non comunicanti.

Dalla soppressione nasceranno un sub. 701 in C/2 (guardiola) che rimarrà di proprietà comune, e un sub. 702 in A/4 "provvisorio" (alloggio del portiere) da vendere al proprietario del subalterno limitrofo che in seguito lo fonderà col suo.

Le mie perplessità riguardano le intestazioni delle unità derivate e il miglior modo di procedere ai fini della compravendità, avendo raccolto opinioni discordanti.

La "complicazione" nasce dal fatto che sulla stessa particella 310, insistono due fabbricati condominiali quasi gemelli in aderenza, distinti rispettivamente dai civici n. 5 e n. 7 e dalla reale consistenza dei costituiti Condominii relativi.

Il sub. 19 è a partita ordinaria intestato fittiziamente (come si usava un tempo ante circolare n. 2/84) ai "CONDOMINI DELLO STABILE DI VIA PINCO PALLO, 7 (FG. 278 MAPP. 310)", esiste anche un l'omologo sub. 4, pure a partita ordinaria, intestato fittiziamente ai "CONDOMINI DELLO STABILE DI VIA PINCO PALLO, 5 (FG. 278 MAPP. 310)".

Ovviamente l'elenco immobili in banca dati della particella 310 comprende, con andamento della numerazione altalenante, tutti i subalterni dei due civici.

Tuttavia il Condominio di Via Pinco Pallo 7, con accesso carrabile, non è compostodal solo fabbricato verso strada come il Condominio di Via Pinco Pallo 5, perchè in realtà comprende anche i mappali 307 e 309 situati nel cortile i cui subalterni sono dei box.

Di conseguenza l'intestazione in banca dati del sub. 19 esclude, erroneamente e ingiustamente, i box di corte che invece possono vantare legittimamente i loro millesimi di proprietà sul bene comune secondo la tabella allegata al Regolamento.

Personalmente costituirei i subalterni 701 e 702 derivati come BCC, disegnerei l'elaborato planimetrico parziale (ora assente) e nell'elenco immobili (assente) da allegare al Docfa userei una descrizione tipo "bene comune censibile) deposito condominiale comune a tutti i subalterni del civico 7 e a tutti i subalterni dei mappali 307 e 309", lasciando al notaio l'incombenza di presentare, ai fini dell'atto, l'istanza per riportare il BCC sub. 702 in vendita a partita ordinaria con le intestazioni pro-quota millesimale.

Mi domando, però, se sia corretto/possibile abbinare nell'elenco subalterni un BCC di un mappale anche ai subalterni di altro mappale??

Il tecnico catastale, considerata la situazione, mi ha consigliato invece, prima di procedere con la divisione, di presentare una istanza di rettifica della intestazione del sub. 19 a i tutti i contitolari di diritto secondo la tabella millesimale.

La soluzione non mi convince perché temo che, essendo la rettifica fatta sulla base di quanto dichiarato dalla parte (l'unico titolo sarebbe la tabella millesimale fornita dall'amministratore), le quote dei subalterni derivati verrebbero definite in via provvisoria dall'Agenzia con la nota riserva di QUOTE PROVVISORIE DA DEFINIRE CON ATTO LEGALE. Senza contare, poi, tutti i problemi che una intestazione pro-quota di un bene comune arreca alla circolazione delle singole proprietà individuali, mi riferisco alla ex guardiola.

Il notaio, a suo volta, consiglia una specie di via di mezzo, la ex guardiola come BCC, mentre la parte che verrà venduta con intestazione pro-quota perché, a suo dire, vi sarebbero dei vantaggi nella voltura.

Ringrazio sin d'ora chi risponderà.

Saluti.