Salve a tutti ragazzi. Ho un piccolo problema con Docfa e spero che qualcuno di voi possa aiutarmi:
l'unità immobiliare in oggetto è un locale cantinola di 8 mq ubicata al piano S1 di un edificio condominiale. In questo condomoinio non esistono sub comuni, infatti dalla visura catastale si parte dal sub 1 che è una abitazione, pertanto l'area comune del piano S1 che ha noi interessa non è riportata con un subalterno.
Detta cantinola fa parte di un edificio condominiale di sei piani realizzato negli anni 70 e regolarmente denunciato all'UTE. La cantinola in oggetto però non è mai stata denunciata (non so per quale motivo) e non risulta in nessun atto notarile. Il costruttore Signor (Bianchi padre) che ha realizzato il fabbricato, prima della sua morte ha poi lasciato in eredità ai figli le varie porzioni del fabbricato. Detti figli poi a loro volta hanno venduto ad altre persone. In particolare uno dei figli (Bianchi figlio) ha avuto in eredità anche questa cantinola (chiaramente solo verbalmente) e l'ha utilizzata per 20 anni. Dopo 20 anni Bianchi figlio si è trasferito a Milano vendendo tutte le proprietà nel fabbricato in oggetto, ad esclusione della cantinola in cui aveva lasciato degli oggetti personali. L'anno scorso Bianchi figlio al suo ritorno a trovato la cantinola occupata dal Signor Rossi ( che ha occupato abusivamente la cantinola) un condomino del fabbricato in oggetto. Il Signor Rossi è anche disposto a comprare la cantinola ed il Signor Bianchi figlio vuole vendere la cantinola, ma come bisgna fare ? non essendoci un titolo di proprietà.
Un collega mi ha conigliato di accatastare la cantinola a nome del defunto costruttore Bianchi padre e poi integrare la successione, ma io non sono convinto. Vi prego aiutatemi ad uscire da questo labirito.

non è un problema di accatastamento, o meglio questo viene dopo. Cerca la licenza edilizia, e quindi la titoalrità, dopodichè il consiglio del tuo amico è giusto, va integrata la successione.
ciao

I problemi nella tua domanda sono 2 e fra l'altro vanno trattati separatamente.

Il primo, ovvero quello relativo alla proprietà, è sicuramente quello più impegnativo.
Secondo me, se non vi sono elementi oggettivi che comprovano la proprietà su nessuno degli atti del condominio, il tuo cliente è proprietario di fatto della cantinola, ovvero lo è perchè già verbalemente il padre lo asseriva. In pratica è proprietario fino a prova contraria.

Detto questo, bisogna ricostruire lo storico delle proprietà, ovvero se sulla successione non era dichiarato niente, a mio avviso è opportuno integrarla e fare le dovute volture catastali.

Per il catasto devi fare una denuncia di nuova costruzione, come unità afferente su area di corte, inserendo come ditta intestata quella del padre costruttore e inserendo l'atto notarile con cui questo acquistava l'intera consistenza (che all'epoca suppongo fosse un terreno).
Ripresenti la planimetria e purtroppo l'elaborato planimetrico (anche se qualche AdT non lo chiede per cose piccole così).

Io in una situazione simile mi sono comportato così ed è andato tutto bene....sia col catasto che col notaio :roll:

poichè il sig. bianchi è il costruttore probabilmente aveva titolo per costruire, ne consegue che tutto il fabbricato era di sua proprietà, pertanto anche la cantinola era compresa. Insisto nel dire cerca la licenza perchè qui potrebbe esserci la risposta ai tuoi quesiti, per esempio, detta cantinola, potrebbe essere inserita nella maggiore consitenza del piano cantinato e dai grafici della licenza potrai capirlo.
saluti