Forse nel corso base di Modena di sono dimenticati che è prassi consolidata:

La superficie dei locali (principali o accessori) con altezza utile inferiore a 1,50 metri non viene conteggiata nel calcolo della consistenza catastale.

Questa porzione non è considerata idonea a produrre reddito e va gestita in modo specifico nella compilazione delle schede planimetriche.

Regole per il Calcolo e la Rappresentazione (DocFa)

Nel disegno planimetrico e nell'uso del software DocFa (Documenti Catasto Fabbricati), la gestione di queste porzioni prevede passaggi precisi secondo le direttive dell'Agenzia delle Entrate:

Tratteggio di separazione:

Planimetricamente, la porzione di locale con altezza H < 1,50 m deve essere separata dalla restante parte agibile mediante una linea tratteggiata sottile.

Poligoni distinti:

È necessario creare due poligoni separati.

Un poligono delimiterà l'area con altezza ≥ 1,50 m (che concorre al calcolo della superficie e della consistenza), e un secondo poligono l'area con altezza < 1,50 m.

Parametri nel software:

Quando si compila la tabella dei poligoni nel software DocFa, per il poligono relativo alla zona sotto il metro e mezzo andrà impostato manualmente il flag o la dicitura che indica l'altezza "inferiore a 1,50 m".

In questo modo, il sistema applicherà un coefficiente nullo (non calcolato) a quella specifica superficie.

Consistenza Catastale Considerazioni

Una volta esclusa la superficie con H < 1,50 m, il calcolo della consistenza per le unità del gruppo A (abitazioni) si basa:

-> sulla superficie netta calpestabile utile (vani principali)

-> accessoria (accessori diretti e indiretti), la quale non si misura direttamente in metri quadrati ma in vani catastali:

-> Vani Principali (camere, saloni, cucine):

1 vano a testa (entro un limite massimo di superficie per vano, variabile a seconda della zona censuaria).

-> Accessori Diretti (bagni, corridoi, ingressi): computati a 1/3 di vano.

-> Accessori Indiretti (cantine, soffitte con H > 1,50 m, ripostigli): computati a 1/4 di vano.

Continueranno a rientrare nel computo della consistenza con la frazione di 1/4 di vano i locali accessori a servizio dell'abitazione (come soffitte e cantine) che mantengono un'altezza superiore a 1,50 m

Chiedo di inserire la fonte normativa o regolamentare delle notizie sopra riportate, indicare da dove provengono, altrimenti sono solo considerazioni personali, oltretutto fuorvianti.

Grazie.

PS Ci sono guide su Geolive sulla consistenza dei depositi fatte dallo stesso autore geoalfa che contraddice quanto riportato da egli poco fa.

A questo punto non saprei quale sia il pensiero più corretto di Geoalfa.

www.geolive.org/guide/procedure-e-metodo...

Manero, anche basta. Anche se continui all’infinito, ognuno resta della propria idea. Ok che può essere il tuo passatempo istruire il volgare geometra, ma evita almeno di additare chi la pensa diversamente come “furbi” o “fuorvianti”. Tieniti il tuo zelotismo catastale, ma ricordati che ognuno agisce secondo ciò che ritiene professionalmente corretto, in base alle conoscenze che ha.

Ad esempio nel mio docfra è implementato a livello software che l'altezza utile inferiore a 1,50 metri non viene conteggiata. Tu adesso puoi tranquillamente dire che una regione intera sbaglia, ma io continuo così. Non vado certo al Catasto a dire: “guardate che il sommo profeta Manero ha ricevuto la tavoletta della verità catastale e dice diversamente”.

ALLO SCOPO DI DOCUMENTARE IL PIU' POSSIBILE L'ARGOMENTO:

La superficie dei locali (principali o accessori) con altezza utile inferiore a 1,50 metri non viene conteggiata nel calcolo della consistenza catastale.

Questa porzione non è considerata idonea a produrre reddito e va gestita in modo specifico nella compilazione delle schede planimetriche.

Regole per il Calcolo e la Rappresentazione (DocFa)

Nel disegno planimetrico e nell'uso del software DocFa (Documenti Catasto Fabbricati), la gestione di queste porzioni prevede passaggi precisi secondo le direttive dell'Agenzia delle Entrate:

Tratteggio di separazione:

Planimetricamente, la porzione di locale con altezza H < 1,50 m deve essere separata dalla restante parte agibile mediante una linea tratteggiata sottile.

Poligoni distinti:

È necessario creare due poligoni separati. Un poligono delimiterà l'area con altezza ≥ 1,50 m (che concorre al calcolo della superficie e della consistenza), e un secondo poligono l'area con altezza < 1,50 m.

Parametri nel software: Quando si compila la tabella dei poligoni nel software DocFa, per il poligono relativo alla zona sotto il m 1,5 andrà impostato manualmente il flag o la dicitura che indica l'altezza "inferiore a 1,50 m". In questo modo, il sistema applicherà un coefficiente nullo (non calcolato) a quella specifica superficie.

Consistenza Catastale Considerazioni Una volta esclusa la superficie con H < 1,50 m, il calcolo della consistenza per le unità del gruppo A (abitazioni) si basa: -> sulla superficie netta calpestabile utile (vani principali) -> accessoria (accessori diretti e indiretti), la quale non si misura direttamente in metri quadrati ma in vani catastali: -> Vani Principali (camere, saloni, cucine): 1 vano a testa (entro un limite massimo di superficie per vano, variabile a seconda della zona censuaria).

-> Accessori Diretti (bagni, corridoi, ingressi): computati a 1/3 di vano.

-> Accessori Indiretti (cantine, soffitte con H > 1,50 m, ripostigli): computati a 1/4 di vano.

Continueranno a rientrare nel computo della consistenza con la frazione di 1/4 di vano: - i locali accessori a servizio dell'abitazione (come soffitte e cantine) che mantengono un'altezza superiore a 1,50 m

da:

https://www.geolive.org/normativa/corsi-e-indicazioni/2005/indicazioni-accettazione-docfa-nota-adt-up-milano-479/

QUESITO N. 12

• Se un locale possiede una porzione di area la cui altezza è inferiore a 150 cm e non viene

poligonata come tale ma viene poligonata come se l’altezza fosse maggiore di 150 cm è motivo

di sospensione ?

RISPOSTA

La difformità della poligonazione costituisce motivo di rifiuto in base al punto b) della P.O. 83/2004. L’allegato C al DPR 138/ specifica in via generale che i locali aventi altezza utile inferiore a 1,50 m non devono essere computati nella superficie catastale. La circolare 9/2001 ( allegato tecnico pag. 16) prescrive che tali locali devono essere egualmente poligonati ed associati alla tipologia di ambiente di pertinenza, specificando il parametro altezza < 1,50. Sono esclusi da tale procedura i volumi tecnici (vani sprovvisti di accesso).

QUESITO N. 13 Caso di uiu (C2) la cui superficie con altezza >150 è pari a 5 mq, mentre la superficie con altezza < 150 è pari a 3 mq. La superficie catastale è quindi pari a 5 mq (come da poligono) mentre la consistenza è pari anch’essa a 5 mq. oppure a 8 mq. ? (in questo caso avremo, la sup, catastale inferiore alla consistenza totale e/o utile.

RISPOSTA Fermo restando quanto asserito al punto precedente in merito al computo della superficie catastale va precisato che a norma del DPR 1142/1949 la consistenza delle uiu delle categorie del gruppo C ( negozi, depositi, laboratori, autorimesse, tettoie ecc.) da iscrivere in catasto è espressa in mq utili cioè sommando le superfici libere dei locali facenti parte dell’unità immobiliare. La superficie degli accessori diretti dei negozi ( retro, sottonegozio, bagni e simili) va ragguagliata alla superficie principale con un coefficiente che tiene conto della loro minore produttività che in provincia di Milano è stato assunto pari al 50%.

Le dipendenze accessorie (aree e terrazzi usufruibili in modo esclusivo, serre o piccoli locali di sgombero, cortili, chioschi o aree scoperte e simili) vanno computate in misura massima del 10% della somma della consistenza dei locali principali ed accessori.

Di conseguenza è possibile che la consistenza catastale sia diversa dalla superficie catastale essendo diversi i metodi con i quali vengono computate le due superfici. Nell’esempio proposto la superficie catastale sarà di 5 mq, mentre la consistenza è 8 mq.

QUESITO N. 14 Viene denunciato un sottotetto come unità afferente la cui altezza non supera i 150 cm. Nel poligonare tale superficie il programma non mi consente di accettare il poligono (h di 150 cm oppure creare una superficie minima la cui altezza sia > di 150 e procedere quindi alle due poligonazioni ?

RISPOSTA Se la porzione di solaio o sottotetto non raggiunge l’altezza massima di mt 1.50 la superficie catastale non è computabile e mancando l’unità di pertinenza non può essere nemmeno poligonata come unità con H

Non mi sono spiegato.

La citazione colorata di rosso, poichè contrasta con le risposte di cui alla nota dell'AdT dell'UP di Milano riguardanti il tema qui discusso, ( www.geolive.org/normativa/corsi-e-indica... ) poi anche con il corso dell'AdE di Modena del 2024 di cui ho inserito una slide, poi anche dal Regolamento del 1 dicembre 1949 n. 1142 all'art 49, DA DOVE PROVIENE ?


POTETE CITARE LA FONTE ATTENDIBILE ? Possibilmente norme o note provenienti dall'Agenzia del Catasto ?

Grazie.

Concordo con Manero, le sup. con h inferiore ad 1.50, non concorrono nel calcolo della sup. catastale, ma concorrono nel calcolo della consistenza, dove è scritto che non vi concorrono?

"Manero" ha scritto:
....
La citazione , contrasta con:

- le risposte di cui alla nota dell'AdT dell'UP di Milano

- poi anche con il corso dell'AdE di Modena del 2024

- poi anche dal Regolamento del 1 dicembre 1949 n. 1142 all'art 49

POTETE CITARE LA FONTE ATTENDIBILE ?

Possibilmente norme o note provenienti dall'Agenzia del Catasto ?

Grazie.

Il calcolo della superficie per i locali con altezza utile inferiore a 1,50 metri (come sottotetti o mansarde) dipende strettamente dall'ambito di applicazione tecnico-legale.

Ecco come viene gestita questa superficie nei diversi contesti:

1. Ambito Catastale (Docfa)

In base al D.P.R. 138/1998, le porzioni di locali principali o accessori con altezza utile inferiore a 1,50 m sono escluse dal calcolo della superficie catastale.

Cosa fare:

Nella planimetria catastale (procedura DocFa), l'area deve essere delimitata da una linea tratteggiata che indica la quota 1,50 m.

Poligonazione:

Va creato un poligono specifico per la zona bassa e impostato con il parametro di altezza " < 1,50 m ", in modo che il software applichi il coefficiente zero (annullando la superficie ai fini del calcolo dei metri quadri catastali complessivi).

2. Certificazione Energetica (APE)

Nelle linee guida per l'Attestato di Prestazione Energetica, la regola varia tra superficie e volume:

Superficie utile:

Si escludono le porzioni con altezza netta inferiore a 1,50 m.

Volume netto:

Se il locale ha un'altezza variabile (es. tetto a falda), nel calcolo del volume d'aria riscaldato si computano anche le porzioni inferiori a 1,50 m, calcolando l'effettivo volume d'aria interno.

3. Superficie Commerciale e Superficie Calpestabile:

Rappresenta lo spazio effettivamente calpestabile al netto dei muri. Matematicamente la superficie c'è, ma ai fini della commerciabilità o abitabilità viene fortemente penalizzata o azzerata a seconda dei regolamenti locali.

Se la mansarda/sottotetto non è abitabile per via delle altezze, la superficie complessiva del locale (comprendente anche la parte sotto 1,50 m) viene solitamente ragguagliata a percentuali ridotte (es. 25% o 50% se comunicante) per riflettere il reale valore economico.

Esempio di calcolo geometrico (Solaio a capanna)

Se si deve calcolare geometricamente la porzione di superficie che si trova sotto la quota di 1,50 m in un sottotetto con tetto a falda simmetrico:

/\ Esclusione dei volumi tecnici:

Le porzioni di immobile totalmente prive di accesso (es. intercapedini non praticabili) non rientrano in nessuna procedura di calcolo.

-> Eccezioni particolari:

La norma generale prevede l'esclusione totale.

Tuttavia, la circolare catastale ammette deroghe per particolari soluzioni architettoniche che rendano lo spazio comunque fruibile e di pregio, che saranno valutate caso per caso dall'ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate

Metodologia di calcolo per le unità immobiliari

La metodologia di calcolo per le unità immobiliari appartenenti a gruppi di categorie catastali assimilabili (come i gruppi A, B e C) si basa sulla misurazione della superficie catastale, definita dal D.P.R. 138/1998.

Il calcolo aggrega la superficie delle varie porzioni dell'immobile, moltiplicandole per coefficienti specifici in base alla loro destinazione. La superficie catastale si ottiene sommando

-> La superficie dei vani principali (es. camere, soggiorni),

-> La superficie dei vani accessori a diretto servizio (es. corridoi, bagni) considerata al 100%.

-> La superficie degli accessori complementari (es. cantine, soffitte, ripostigli) valutata con percentuali ridotte, variabili dal 25% al 50%.

-> La superficie delle aree scoperte (es. balconi, terrazzi, giardini), calcolata in percentuale (solitamente dal 10% al 30%) rispetto alla superficie totale dello spazio esterno.

Il calcolo della superficie consente di determinare la consistenza catastale (espressa in vani per le abitazioni o in metri quadrati per uffici, negozi e depositi).

Tale consistenza, moltiplicata per le tariffe d'estimo vigenti nella zona, determina la rendita catastale dell'immobile

Buongiorno Gianni, non riesco a leggere tutte e 32 le pagine, se indichi dove è specificato, sarebbe meglio.



Comunque a primo colpo d'occhio, trovo questo:



Superficie utile netta: si misura al netto delle murature esterne e al netto delle pareti divisorie interne (Superficie Equo canone: Legge 392 del 27.07.1978).



Non sembra specificare che sono escluse le sup. con h inferiore a 1,50.



Se fossero escluse dal calcolo, già DOCFA, le escluderebbe, come fa per il calcolo della sup. catastale, e se fosse così, risulterebbe inutile poligonarla, se esclusa da tutti i calcoli.



Però evidenzia dove è scritto, se riesco più tardi, provo a guardarla tutta.



Che sia esclusa dal calcolo della superficie catastale, non c'è dubbio, nessuna contesta questo.

Saluti

.

Se se ne deve fare una guida, e per evitare equivoci, vorrei che sia riportata questa mia considerazione.

*****************************************************************

www.dt.mef.gov.it/export/sites/sitodt/mo...

Questo link sopra riportato da Geoalfa porta alla visualizzazione di un documento che è il

Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare

titolato così:

ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL’OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE

Dal titolo si evince ed è facilmente intuibile che le istruzioni servono per determinare la consistenza allo scopo di rilevare i dati per l'OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE detto OMI.

Il Manuale definisce le regole per calcolare la superficie di un immobile, in base alla sua destinazione, ai fini della determinazione del valore venale o del valore di locazione da inserire in Banca Dati OMI, relativamente alla:

-Superficie commerciale

-Superficie utile

Queste disposizioni sulla determinazione delle superfici commerciali e utili, quindi, non servono a determinare la rendita di un bene ai fini fiscali ma per determinare la superficie commerciale e/o utile ai fini COMMERCIALI riferite quindi alle compravendite e alle locazioni effettivamente avvenute.

I valori OMI pubblicati nel sito dell'Agenzia sono prezzi unitari (al mq). Per determinare il VALORE COMMERCIALE O LOCATIVO della specifica unità immobiliare occorre moltiplicare i valori unitari, che mette a disposizione l'Agenzia ogni sei mesi, con la superficie lorda o utile che viene rilevata sulla base delle istruzioni del manuale OMI sopra citato e che viene riportato nelle visure catastali come SUPERFICIE CATASTALE. L'agenzia nell'aggiornare i dati OMI prende il prezzo intero convenuto negli atti di compravendita trascritti in conservatoria e lo divide con la superficie catastale riportata in visura catastale e, di conseguenza, nell'atto di compravendita. Il risultato ottenuto è il prezzo unitario al mq dell'immobile. La media di tutti i valori unitari degli atti trascritti viene riportata nelle tabelle OMI dell'Agenzia distinte per destinazioni degli immobili e zone di appartenenza.

La rendita catastale, invece, è un dato che proviene dalla moltiplicazione delle TARIFFE CATASTALI con la CONSISTENZA dell'unità immobiliare determinata dalle disposizioni e norme catastali e non dalle disposizioni del manuale OMI.

AGGIUNGO

E' inevitabile che le disposizioni dell'Agenzia per la determinazione della superficie COMMERCIALE siano differenti dalle disposizioni dell'Agenzia per la determinazione della CONSISTENZA che serve per ottenere la rendita catastale. Per forza, perchè le due superfici hanno finalità diverse. Per i locali in categoria C, le porzioni utili sotto la soglia di 1,50 mt influiscono sulla rendita catastale e ci si deve pagare le imposte dovute, mentre tali porzioni non devono essere considerate nella superficie lorda che influisce sul valore COMMERCIALE O LOCATIVO e sono escluse dal pagamento delle tasse per il trasferimento o la locazione del bene immobile.

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È surreale questa discussione. Solo perché nella norma c’è scritto genericamente «non entra nel computo della superficie catastale», senza aggiungere “consistenza”, si interpreta che “superficie catastale” non sia un'espressione generica ma il campo del DOCFA e, pertanto, non avendo specificato altro, questa superficie debba essere inserita nella “consistenza”. È assurdo pensare che un sottotetto con un’altezza, che ne so, di 50 cm in colmo e zero in gronda debba andare in consistenza.

Questo è puro cavillare: le norme non si interpretano isolando una singola espressione, ma verificandone sempre la ratio e la finalità


ps: nel manuale del mio docfa è specificato (la normativa è uguale): ibb.co/Wpv5gjqf

EFFEGI, io le ho sempre considerate, a mio avviso è molto chiaro nella normativa ,non si conta nella Superficie Catastale, e non essendoci scritto anche consistenza, significa che in quella si considera, proprio perchè non c'è scritto, la considero, ma ti sembra che possa essere un errore?, tra l'altro mai rettificato successivamente, e che le Agenzia interpellate, la pensino coì, cosa significherebbe, se non che così le si debbano considerare?



Comunque, salvo negli anni in cui non si disegnavano, forse fino ai primi anni 90, poi io le ho sempre rappresentate, con qualsiasi altezza, esistono, le disegno e le dichiaro, comunicanti, non comunicnati, con h sopra o sotto 1,50, sempre fatto.



Non pensavo ci fossero discussioni del genere su questa cosa, le ho sempre considerate.



La penso come Antonio.



Non capisco il tuo esempio di una soffitta di 200 mq, con h max 1,50, tu non la denuci? e se fosse da stralciare per venderla, come potresti farlo se a tuo avviso non ha consistenza?



Cordiali saluti

buongiorno per effegi pippocad ecc

se venisse il vostro migliore cliente allo studio e vi dicesse guarda che per colpa del tuo accatastamento non riesco a vendere il sottotetto.

Fammi una brevissima relazione (con circolari e norme) che attesti la correttezza del tuo operato.

Cosa scrivereste?