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Autore pezzetto di piazzale: vendita per possesso?

hodor

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27 Novembre 2017 alle ore 14:03

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 0 -  0 - Inviato: 27 Novembre 2017 alle ore 14:22

Voglio vendere la mia casa: il piano terra era precedentemente adibito a negozio, il cui piazzale antistante è per gran parte comunale. Una parte, insieme alle scale che conducono ad uno scantinato al di là del muretto (vedi foto) è tavolarmente iscritta come di proprietà dei vicini.


Il piazzale è lastricato da 40 anni come nella foto.. Anche lo scantinato è li da altrettanto tempo (se non da prima) e ha peraltro un ulteriore ingresso dalla parte opposta.
Il cancello posto dai vicini è stato apposto 2 anni fa e ci è (correttamente) concesso di aprirlo e passare, seppur non via sia una servitù ufficialmente registrata.

Saputo che voglio vendere, i miei vicini premono affinchè "compri la parte a loro intavolata"al grido di "questo pezzo è mio non lo puoi vendere come fosse tuo". In alternativa mi propongono di acquistare il piazzale permettendo loro di chiudere l'ingresso allo scantinato (di modo che non ho più passaggio da loro; come incentivo pagherebbero parte delle spese notarili). Tale area è però di mia proprietà per usucapione..il problema sono ovviamente tempi e costi di questa procedura.

Avrei quindi bisogno di fare il punto sulle alternative che mi convengano di più.

- posso semplicemente "non fare nulla"? Se anche l'area non fosse mia, io ho comunque diritto al passaggio così come accade per il resto del piazzale, che essendo pubblico non è usucapibile, quindi perchè devo comprare un pezzetto di piazzale? la potenziale usucapione decade con la vendita? i miei acquirenti rischiano "grane"?

- se effettuassi una "vendita per possesso" che sarebbe un'alternativa appettibile, come posso muovermi per identificare l'area interessata (devo prima creare la particella, che attualmente non è autonomamente definita)?

grazie

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Autore Risposta

EALFIN

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 0 -  0 - Inviato: 27 Novembre 2017 alle ore 15:32

Quando si vende un immobile bisogna garantire all'acquirente la massima trasparenza di quanto oggetto di negozio giuridico. La presenza di eventuali situazioni non definite con atti precedenti e ancor più con l'atto di vendita ultimo potrebbero creare dei contenziosi ed a mio avviso anche dei presupposti per dover riconscere dei risarcimenti danni e/o spese.

In pratica se io vendo una cantina però non si sa da dove vi si accede o meglio si sa ma non se ne possiede il diritto sancito da un atto pubblico, sentenza, ecc. si può essere chiamati in causa per le spese necessarie a veder riconoscersi determinati diritti.

Insomma, ad esempio, se vendo una macchina e non consegno la ruota di scorta il compratore può citarmi in giudizio se non preciso prima che la ruota di scorta non è compresa nella vendita.

Secondo me la soluzione migliore è quella di trovare un accordo cercando di risparmiare più soldi possibili, ovvero occorre trovare un accordo sulla base delle proposte del proprietario confinante purchè si valutino bene i costi necessari.

Usucapire il diritto di accesso alla cantina è una soluzione che potrebbe richiedere tempi lunghi, oltre alle spese da sostenere.

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hodor

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27 Novembre 2017 alle ore 14:03

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 0 -  0 - Inviato: 27 Novembre 2017 alle ore 16:20

grazie, ma ribadisco che l'accesso alla cantina non è un problema poichè ce n'è un altro dall'altra parte del locale.



il piazzale è un altro discorso: io parto dal presupposto che la maggior parte del piazzale è comunale (e lo sarà per sempre), quindi che me ne faccio di comprare un pezzettino dal vicino, peraltro usucapito?



mi interessa anche capire se posso procedere identificando la particella e effettuando la vendita per possesso al momento della vendita dell'intero immobile

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EALFIN

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 0 -  0 - Inviato: 27 Novembre 2017 alle ore 16:35

La vendita per possesso ultraventennale anche del piazzale antistante la porta di accesso del locale oggetto di cessione (per intenderci quella in verde della foto) in linea teorica si può fare solo se sono passati 20 anni dall'ultima trascrizione a favore del vicino effettivamente intestatario del suddetto piazzale (altrimenti la trascrizione risulterà inefficace).

Il primo problema che si crea è quello che lo stesso piazzale non necessariamente può essere riconosciuto come posseduto in via esclusiva visto che non è delimitato da recinzione, ecc.

In poche parole in caso di impugnazione dell'atto di vendita lo vedo dura a poter dimostrare l'effettivo indisturbato possesso.

Inoltre da un punto di vista catastale come può essere identificato detto piazzale?

Esempio se risulta un B.C.N.C. di sole unità del vicino o un'area esclusiva di unità del vicino come si fa ad identificarlo da un punto di vista catastale? Si deve procedere ad un frazionamento di beni di proprietà di terzi?

Infine l'acquirente deve essere informato della problematica circa il piazzale del quale non se ne può dimostrare la provenienza con titolo originario di acquisto.

Purtroppo i casi come il tuo si verificano spesso e spesse volte si deve cedere a dei "ricatti" di chi ha il coltello dalla parte del manico.

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hodor

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27 Novembre 2017 alle ore 14:03

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 0 -  0 - Inviato: 27 Novembre 2017 alle ore 17:05

grazie, ti faccio un'ultima domanda:



posso non fare nulla? io non voglio comprare il pezzetto.

a me basta il passaggio dalla porta del negozio, se volessero cambiare le piastrelle dicendo che il pezzo è loro che me ne importa? resto dell'idea che se vivo benissimo senza essere proprietaria del pezzo di piazzale a sinistra (non posso usucapire il suolo del comune), vale anche per il pezzo di destra. è importate considerare che non sarò mai proprietaria dell'intero piazzale, a me basta passare dalle porte in realtà, e questo potrei farlo anche se la proprietà fosse loro.


(io non vendo il piazzale se non è mio, ok, vendo ciò che è mio e tanti saluti...)

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EALFIN

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 0 -  0 - Inviato: 27 Novembre 2017 alle ore 19:37

L'area davanti alla porta del negozio comunque è un'area che non può essere occupata oppure ostruita da chiunque, pur se intestata a terza persona.

Quindi non è che può essere impedito l'accesso al negozio.

Il problema è che chi compra vuole le cose in chiaro.

Soprattuto il problema potrebbe sorgere per installare una tenda, un vaso, una rampa per agevolare la salita di carrozzelle (non è il tuo caso visto che il dislivello fra soglia e piazzale esterno dovrebbe essere di soli 3 cm.), un'insegna, uno zerbino, scaffali per esposizione prodotti o merce destinati alla vendita, una sedia o una panchina che il titolare del negozio utilizzerà quando a corto di clienti si godrà la vista della movida, ecc.

Se io fossi un tecnico di parte di chi acquista, consiglierei di pretendere la cessione dell'area delimitata in verde nella foto altrimenti, come minimo consiglierei di richiedere una drastica riduzione di prezzo.

Non so se vi possano essere problemi in caso di vendita senza spiegare all'acquirente che per entrare al negozio si passa per un'area di sola altra ditta e nel caso in cui l'acquirente non si accorga dell'inghippo.

Di sicuro non è corretto da parte di chi vende non mettere in evidenza la problematica.

Per il resto ognuno fa quello che meglio crede.

Curiosità: solo da un punto di vista tecnico ipotizzo che l'area delimitata in verde e la rampa per accedere al piano interrato ricadano su particella diversa da quella del fabbricato in cui ricade il negozio oggetto di vendita altrimenti non riuscirei a spiegarmi come fa il vicino ad essere proprietario di dette porzioni di aree.

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