BUONA SERA A TUTTI, mi sono imbattuto in questo problema che non riesco proprio a risolvere o almeno che non riesco a "forzare "per renderlo il più possibile accettabile sotto i vari aspetti fiscale, catastale, conservatoria ecc.
ECCO LA STORIA:
Si presenta da me un cliente che insieme alla sorella e alla mamma devono vendere la loro abitazione (attualmente sub 5) pervenuta per successione testamentaria dal padre aperta a gennaio 2004, la quota di proprietà dichiarata in successione è 1/1 della piena proprietà che viene trasferita così:
mamma 1/1 usufrutto
figlio 1/2 nuda prop.
figlia 1/2 nuda prop.
NB all'apertura della successione l'abitazione era sub 1 (casa) + sub 4(garage), solo nel 2006, mediante la fusione sub. 1 + sub. 4 viene costituito il sub. 5.
Il Notaio che deve redigere l'atto di compravendita, a seguito delle visure ipotecarie, si accorge che il terreno su cui il de cuius ha costruito la casa è in comunione, quindi la quota caduta in successione non è 1/1 ma 1/2.
Mi viene quindi richiesto di correggere la successione originaria (del genn. 2004) chiedendomi di inserire in successione il sub. 5 (costituito nel 2006) così poi posso volturare direttamente il sub. 5 e sistemare il tutto, ma io non sono completamente d'accordo per i seguenti motivi:
- Quando eseguo una successione i beni del de cuius si congelano alla data della morte
- eseguendo una successione modificativa io posso modificare le quote, ma come faccio ad inserire un sub. che non era ancora esistente alla data della successione?
- Il funzionario dell'Agenzia delle Entrate che è stato molto gentile ed esaustivo nella spiegazione mi dice che la dichiarazione "modificativa" deve riguardare gli immobili già presentati non può riguardare altri immobili altrimenti sarebbe "Integrativa", inoltre la procedura di modifica parte dall'originaria trascrizione che viene riproposta e corretta, non può quindi inserire altri cespiti
- In conservatoria e in catasto, anche loro molto esaustivi, mi dicono che, per garantire la continuità delle trascrizioni posso inserire in successione solo ciò che ho acceso in catasto e che quindi fare la successione modificativa oggi indicando i sub 1 e 4 ormai spenti è un errore, senza considerare che la voltura sarebbe impossibile da fare in quanto non "girerebbe".
SONO QUINDI DAVANTI AD UN BIVIO
SOLUZIONE A:
- redigo la succ. modificativa con i vecchi dati sub. 1 e sub. 4 e modifico le quote
- indico nei riquadri "osservazioni" che gli identificativi riportati sono in realtà soppressi e che hanno generato il sub. 5
- faccio la voltura automatica come afflusso e tratto il sub. 5 giustificato dalle osservazioni inserite in successione (QUESTA PARTE E' FORZATA IN QUANTO DOVREI VOLTURARE NUOVAMENTE il sub. 1 e 4)
SOLUZIONE B:
- redigo la succ. modificativa con il sub. 5 e modifico le quote (QUESTA PARTE E' FORZATA IN QUANTO IL SUB5 NON ESISTEVA ALLA DATA DI APERTURA DELLA SUCCESSIONE)
- indico nei riquadri "osservazioni" che il nuovo identificativo è in realtà derivato dal sub. 1 + sub. 4
- faccio la voltura automatica come afflusso e tratto il sub. 5
GRAZIE PER L'AIUTO E I CONSIGLI CHE POTRETE DARMI
PS
Naturalmente l'atto è fissato per............ lunedì pomeriggio prossimo C.V.D.!!!!!!!!!!!!!!!':mrgreen:'!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
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