Buongiorno, un paio di mesi fa mi è stato chiesto di fare un cambio di destinazione d'uso di un immobile che catastalmente si presentava come un unico A10 con fusione catastale effettuata nel 2010 ma mai corrisposta da autorizzazione urbanistica col Comune, quindi a mio avviso illegittima e tra l'altro l'immobile risulta essere ancora diviso in tre unità come da primo accatastamento (verificato con le visure planimetriche storiche), quindi i lavori di tale fusione non sono mai stati effettuati. Faccio le ricerche del caso al comune rintracciando licenze edilizie, progetto ed agibilità giungendo alla conclusione che gli immobili sono rimasti fermi al primo accatastamento ovvero rispettivamente un A10, un C3 ed un C2, quindi per regolarizzare tutto catastalmente riporto tutto al primo accatastamento facendo un Frazionamento con cambio di destinazione d'uso (causale n.5) specificando in relazione che si ripristinava tutto alla situazione catastale antecedente il 2010 in quanto i lavori non sono mai stati effettuati e non autorizzati al comune e mettendo come fine lavori proprio la data di presentazione della fusione del 2010 ( tra l'altro al proprietario è arrivata pure la sanzione dall'AdE)

Presento successivamente al Comune SCIA per cambio di destinazione d'uso degli immobili da C3 a C1 e da C2 a C1 e dopo 10 giorni (quando avevo già pronta la fine lavori e le variazioni catastali definitive presentate tempestivamente al Catasto e registrate ) il Comune mi sospende la SCIA presentata e mi dice che bisogna presentare prima una SCIA in sanatoria per sanare con pagamento sanzione il Frazionamento con cambio d'Uso da me effettuato perchè non corrisposto da autorizzazione edilizia. Ma è possibile? Io ho riportato tutto catastalmente allo stato autorizzato degli immobili e da li sono partito. Semmai la dichiarazione "abusiva" che si sarebbe dovuta sanare (ma i lavori non sono mai stati fatti) è quella del 2010. Il Comune mi dice tra l'altro che la Fusione catastale fatta nel 2010 si è ormai consolidata. Ma è possibile ciò? ha ragione il Comune?



Altra domanda per questa caotica vicenda, avendo già registrato la variazione definitiva al catasto, ma con una SCIA sospesa, è possibile annullare l'ultima variazione catastale riportando gli immobili da C1 a C3 e da C1 a C2, dato che il proprietario non intende uscire più un euro di sanzioni al comune? o devo ripresentare di nuovo una variazione spendendo le 50 euro di ogni dichiarazione?



Spero di avere bene esposto e non essere stato troppo prolisso, ma aiutatemi vi prego il comune ed il proprietario mi hanno incastrato in uno stato di non ritorno!

Le sanzioni di natura urbanistica si pagano se si commettono effettivamente opere edilizie abusive. Se si presentano variazioni catastali fasulle in assenza di opere edilizie il Comune non può pretendere soldi per sanzioni urbanistiche che non hanno alcun fondamento giuridico basandosi solo su una variazione catastale redatta nel 2010 ma relativa a lavori mai realizzati. Semmai io contesterei quanto asserisce il Comune e lo inviterei a fare un sopralluogo per vedere se i lavori siano stati effettivamente realizzati (anche nel 2010). Se non sono mai stati realizzati (detti lavori) io non pagherei alcuna sanzione al Comune ovvero non presenteri alcuna sanatoria per opere edilizie mai eseguite. In caso contrario ha ragione il Comune. Tieni presente che se chiedi una sanatoria di opere edilizie abusive mai realizzate di fatto e paradossalmente si commette un reato (per falso).

Io penso che fare catasto non sia come giocare a carte, non si può fare quello che si vuole.

Se un tecnico nel 2010, ha presentato una pratica firmata dal proprietario, dove dichiarava all'Agenzia delle entrate che esisteva un'unica unità a destinazione ufficio, chi mai potrebbe pensare che si sia dichiarato il falso??

In catasto si può dichiarare solo ciò che esiste, e non ciò che non esiste, risulta palese che per chiunque quella è la realtà, ed cui il comune, in base a quella pratica, ha ritenuto che le opero fossero fatte, come dargli torto, ripeto è una denuncia di parte.

Sinceramente non so a cosa possa portare una falsa dichiarazione all'Agenzia, perchè tale è stata.

Dico che non è come giocare a carte, perchè non è possibile, fondere, dividere e poi rifondere così, se dichiari che è stata fatta una fusione, così è stato davvero, e se poi si fa una pratica per divisione, nella realtà quella divisione deve essere fatta adesso, non so se mi spiego.

Come hai fatto la pratica, cosa hai dichiarato? che data hai inserito? hai giustificato spiegando che non è mai stata fatta la fusione e pertanto come data hai inserito la stessa della pratica del 2010?

I DOCFA non si possono annullare, per lo stesso ragionamento, se dichiari una cosa quella esiste, non è possibile il giorno non esista più, .....non stiamo giocando a carte.



Saluti

Grazie Bioffa69 e grazie EALFIN, lo so perfettamente che queste false dichiarazioni non dovrebbero affatto sussistere ma ho ereditato una fusione fittizia non corrisposta da pratica urbanistica e quindi ho riportato tutto allo stato iniziale con il frazionamento e ho giustificato ovviamente in relazione che i lavori non sono mai stati eseguiti nel 2010 e pertanto si chiedeva il ripristino. In causale "Altre" ho messo Frazionamento con cambio di destinazione d'uso e come data fine lavori ho inserito esattamente la stessa data di presentazione della pratica di fusione fittizia del 2010.

Ho pensato di portare all'Ufficio Tecnico Comunale l'intera pratica Docfa in cui si evincono questi passaggi. Può convincersi il Funzionario del Comune così?

Grazie, saluti

In pratica vuoi denunciare il tuo cliente per falso in atto pubblico ?

A me sono capitati casi di unità accatastate con sagome, altezze, ecc. totalmente differenti, mancanza di balconi, scale, ecc. . Insomma pratiche catastali redatte malissimo. Ho allegato al Docfa le foto, relazioni, documenti, ecc. per dimostrare che le variazioni eseguite a rettifica dell'accatastamento mal redatto non potevano essere state oggetto di modifiche successive (un balcone di una casa degli anni '50, dimenticato nell'accatastamento, si riconosce rispetto ad un balcone redatto a partire dagli anni '70 in poi). Naturalmente non sono ammesse causali Docfa ad esempio con riferimenti a rettifiche di errori Docfa precedenti ma le suddette causali devono essere conformi alle modifiche eseguite sulla base delle differenze fra quanto risulta già in planimetria e quanto dovrà risultare. Una bella e dettagliata relazione nel Docfa, anche su allegati al medesimo allo scopo di poter scrivere illimitatamente senza vincoli di numero dei caratteri, potrà essere motivo di allegazione, in copia, anche a pratiche comunali allo scopo di poter spiegare che non si è fatto altro che riparare i casini commessi dal tecnico precedente. Ad esempio, in sede di accatastamento, se un tecnico si inventa un piano in più inesistente, mica mi possono pretendere di dover prima sanare al comune detto piano in più erroneamente denunciato in Catasto dal tecnico ma mai realizzato in loco? Ammesso che sia possibile ovvero che detta sanatoria fittizia sia conforme alla normativa urbanistica, sismica, ecc.

Suggerimenti:

1_non intervenire più in catasto solo per far risparmiare dei soldi al cliente, si produce clamorosamente l'effetto contrario perchè si peggiora la situazione. Ogni volta che in catasto si dichiara una variazione si da per certo che sono state effettuate opere di natura urbanistica ed edilizia per cui la pratica catastale deve essere preceduta da una pratica edilizia SEMPRE, se no il comune irroga sanzioni perchè il catasto si fa DOPO l'esecuzione di opere edilizie realizzate in forza di titolo autorizzativo.

2_contattare il comune e chiedere come fare PRIMA di fare il catasto per sanare le opere eseguite come da variazioni catastali presentate, in assenza di titolo abilitativo.

3_Se il cliente non vuole pagare non presentare il catasto per sistemare la faccenda illudendolo e prendendolo, di fatto, per i fondelli.



Saluti.