Lotto di terreno così composto: Un fabbricato a più piani con un ampio piazzale tutto recintato al cui interno, sul confine, è presente un altro corpo di fabbrica con 5 o 6 garage. Il piazzale è pavimentato e poggia in alcuni punti su un muro di sostegno costruito quando fu costruito il fabbricato.Questa situazione di fatto è ormai consolidata da decenni (più di 20 anni).



Il potenziale cliente ha ricevuto la lettera perchè il corpo di fabbrica dei garage risulta come fabbricato fantasma (in effetti così è).

Fatto il rilievo questi garage e parte del piazzale (buona parte) ricadono fuori dalla particella invadendo di molto la particella vicina.

Al catasto ci hanno detto di accatastare dividendo la proprietà per l'area e la prprietà per superficie (devo andare a vedere come si fa), così si sistema il tutto dal punto di vista catastale e poi i proprietari vedranno come sistemarsi dal punto di vista delle proprietà (usocapione, vendita, ripristino con demolizione)

Ora mi sorge un dubbio: Quando vado a frazionare devo inserire solo il corpo di fabbrica dei garage o posso prendere anche tutta quella parte di piazzale che invade l'altra particella accatastandolo come corte dei garage o del fabbricato?

Secondo me devi scindere la parte dei garage che ricade sulla particella di proprietà e la parte dei garage con corte annessa ricadenti sulla particella vicina.

Quanto sopra nel caso in cui l'area di proprietà appartenga ad unico possessore.

Quindi dopo il tipo mappale (credo che potresti farne uno unico attribuendo alla parte di particella vicina un mappale autonomo) devi presentare due Docfa contestuali, uno per la parte dei garage ricadente sulla particella di proprietà, uno per la parte dei garage e corte annessa ricadenti sulla particella vicina (solo su questa ultima parte con corte puoi dichiarare la proprietà per l'area e la proprietà per il fabbricato).

Quanto sopra in linea di massima nel senso che per poter dare migliori consigli occorrono maggiori indizi o dettagli.

La parte in rosso sono i garage da accatastare, la parte in verde è un piazzale che di fatto sconfina sull'altra particella.

La domanda è: mentre per i garage posso fare il tipo mappale e poi col docfa accatastare le due porzioni, per quel pezzo di piazzale verde, devo aspettare che facciano un atto o un usucapione o posso accatastarlo come corte dei garage (e quindi del fabbricato) sempre dividendo per l'area e per la superficie?



Si tenga presente che i garage e il piazzale sorgono su un muro alto almeno 5 m.

Allora ho abbozzato un frazionamento come in figura, adesso però non so fare alcune cose che spiego di seguito, premesso che le particelle C,D ed E sono di altri proprietari, ma quelli della 770 hanno sconfinato e seguirà un usocapione, adesso mi trovo a dover frazionare e accatastare per l'area e per la superficie in porzioni. I confini sono ben delineati da muri di sostegno posti da oltre 20 anni in loco.

1 Le particelle C e D ,che rappresentano una corte comune, le sto frazionando come ente urbano anche se non c'è il fabbricato sopra e le vorrei poi inserire come BCNC a tutti i sub della 770 (vorrei sapere se è fattibile)

2.Quando vado a fare il pregeo mi chiede gli intestati delle varie particelle, se clicco su stato di fatto non leggittimato mi esce la finestrella per inserire i diritti su tali nuove particelle, mi ritrovo il problema a non sapere le quote da inserire, faccio un esempio:

la particella E come proprietario per l'area metto il proprietario dei terreni a cui sto prendendo la particella, come prorpieario superficiario non so che mettere in quanto tali nominativi li dovrei prendere dalla particella 770 ma in quella particella esistono 15 sub con 30 nominativi con quote varie.