Ciao,
sono stato incaricato per la prima volta di redigere un certificato di abitabilità per una casa che è stata costruita precedentemente al 1 settembre 1967, in quanto serve alla banca per erogare il mutuo per l'acquirente.
Siccome è la prima volta che mi trovo ad affrontare un lavoro del genere, oltre al fatto che l'immobile è privo di documenti urbanistici, in quanto è stato dichiarato dal Comune, in seguito alle ricerche, come mi consigliate di agire in questa situazione?
Sono alle prime armi in generale con la professione.
Grazie mille a chi mi vorrà dare una mano !

Non c'è nessuno che mi può dare un consiglio, per favore?

Perchè ci si perde in un bicchiere d'acqua, quando c'è la rete che contiene ormai tutto ?

Questo è il Link cho riconduce al Sito di un Notaio:

mioblog.notaiopescaradambrosio.it/certif...

Buona lettura e ricerca.

Ciao, buon lavoro.

Grazie dado.

Quello che dice l'articolo lo sapevo già, che non è obbligatoria l'abitabilità per le case iniziate a costruire ante 2 settembre 1967, però ora le banche richiedono sempre il suddetto certificato per rilasciare un mutuo ora, e il compratore si può rifiutare di acquistare l'immobile, se privo di abitabilità.

Quindi anche la giurisprudenza non è chiara in questi casi, cioè da una parte si dice che non è obbligatoria però poi se manca il certificato di abitabilità per la compravendita dell'immobile, però dall'altra le banche e l'acquirente si possono rifiutare di farsi carico di una casa in tale situazione.

Inoltre in questo caso non esistono documenti urbanistici per il suddetto immobile, quindi in Comune non potrei chiedere niente.

Quindi in sostanza, cosa bisogna fare per ottenere questo benedetto certificato?

Basta redigere il certificato di collaudo statico e la dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche; come viene scritto in questo articolo: www.laleggepertutti.it/97083_come-ottene...

Questi documenti possono essere compilati da un geometra, o ci vuole l'ingegnere o l'architetto?

Grazie in anticipo !

Anche in questi giorni io ho un problema simile (o meglio lo hanno i miei clienti) per un edificio ampliato fra il 1988 e il 1991 (progetto redatto da altro tecnico). Prima del Decreto Legislativo n° 222 del 25 novembre 2016 non ho mai avuto problemi perchè il proprietario richiedeva il Certificato di Agibilità al Comune, il proprietario stesso firmava ed allegava alla richiesta una dichiarazione che era tutto conforme all'ultimo progetto approvato o in mancanza alla data del 1° settembre 1967 (per i piccoli Comuni), il Comune rilasciava il Certificato sulla base della dichiarazione del proprietario. Nessuno andava ad indagare che quel certificato quasi sicuramente era non conforme alla Legge. Con la S.C.I.A. però bisogna stare attenti per evitare nei casi più gravi di dover risarcire le parti. Prima cosa la Legge (D.P.R. 380/2001), a parte per le nuove costruzioni e per le soprelevazioni (ampliamenti) eseguiti dopo che è entrata in vigore la medesima Legge, consente di ottenere un Certificato di Agibilità solo se dopo l'entrata in vigore del D.P.R. 380/2001, non prima, si eseguono interventi su edifici esistenti tali da influire sulle condizioni di igiene, salubrità, sicurezza, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati. La norma stessa attualmente vigente prevede che il suddetto Certificato di Agibilità deve tener conto della normativa attuale. Quindi una S.C.I.A. per un Certificato di Agibilità di un edificio senza che sia stato eseguito alcun lavoro edile dopo l'entrata in vigore del D.P.R. 380/2001 potrebbe essere ritenuta inefficace con tutte le relative conseguenze (prima con il Certificato, chi vuoi che andava a contestare quello che il Comune aveva rilasciato?). Poi c'è l'incognita del rispetto della normativa attuale. Nel mio caso ad esempio ho due stanze principali con aperture finestrate con un rapporto pari a 1/16 della superficie di pavimento (contro un minimo di 1/8). Tutto il piano terra ha un'altezza di m. 2,65 come era stato anche correttamente dichiarato nel progetto approvato (in quanto si trattava di una soprelevazione di un vecchio edificio esistente allora solo a piano terra). Non potendo reperire il tecnico progettista del 1988 come farei io a firmare un certificato di conformità da allegare alla S.C.I.A. se, oltre alla mancanza di un intervento edilizio successivo all'entrata in vigore del D.P.R. 380/2001, mancano anche alcuni requisiti igienico sanitari? Spero che altri colleghi partecipino alla discussione manifestando i loro pensieri, studi, ecc. in merito e/o riferire di loro esperienze simili.

Il problema è che sul certificato di abitabilità non c'è una legge che la impone obbligatoria, per case la cui costruzione è iniziata ante 2 settembre 1967, però le banche per erogare il mutuo la chiedono sempre, per non rischiare di accollarsi un bene che dopo si rivende difficilmente, e oggigiorno il 90% delle case sono in mano alle banche, visto che quasi nessuno ha i soldi per comprare una casa con i quelli propri.

In quanto a ciò che scrivi te, Ealfin, se il tecnico del 1988 non ha sottoscritto l'abitabilità, non puoi farlo te ora? Facendo le dovute ricerche preliminari e capire se c'è la possibilità di ottenere l'abitabilità, appunto.

Salve

la materia è molto complicata e complessa, a parte questo, a me non risulta che tutte le banche richiedano nella erogazione di un mutuo l'agibilità, specialmente dove non è obbligatoria.

Faccio un esempio, ci potrebbe essere un immobile dotato di certificato di agibilità e comunque potrebbe essere non coforme urbanisticamente al momendo della concessione del mutuo.

Comunque se per motivazioni tecniche occorre l'agibilità, come già detto da EALFIN, si dovrà certificare con una SCIA, basta scaricare il modello dal Comune interessatto, e poi accordarsi con il tecnico comunale e capire cosa allegare alla SCIA.

Purtroppo le procedure non sono unificate in tutta Italia.



Saluti cordiali

Nella S.C.I.A. il tecnico attesta che vi è a conformità delle condizioni di igiene, salubrità, ecc. (non si tratta invece di attestare solo la conformità dei lavori rispetto al progetto approvato che è ben altra cosa). Nel mio caso il piano terra è alto meno di 2,70 m. e due stanze hanno la superficie delle finestre dimezzate rispetto alla superficie prevista dalla norma. La medesima norma (D.P.R. 380/2001) prevede che il suddetto rilascio del documento di Agibilità (ora S.C.I.A.) debba avvenire per lavori realizzati dopo l'entrata in vigore del D.P.R. 380/2001 e, nei casi di lavori meno consistenti, solo qualora i suddetti lavori possano influire su quanto previsto all'art. 24 del suddetto D.P.R. . La norma e fin troppo chiara, prima si andava al Comune chiedendo il Certificato di Agibilità (per di più chi dichiarava la conformità era il proprietario) e una volta rilasciato, detto Certificato, chi andava a sindacare che è stato rilasciato in contrasto con la Legge? Ora invece siamo noi che certifichiamo, fermo restando sempre il problema della data dei lavori alla quale fa riferimento la norma (devono/dovevano iniziare a partire dalla data di entrata in vigore del D.P.R. 380/2001 e/o al massimo dovevano essere in corso a tale data). Nel mio caso ad esempio, solo adeguando l'altezza del piano terra (possibile demolendo il pavimento e scavando massetto, vespaio ecc. di almeno 5 cm. e/o almeno interessando solo i locali principali ovvero l'unico vano cucina-soggiorno), solo adeguando le aperture finestrate (apertura di nuove finestre o allargamento di quelle esistenti) oppure trasformando i vani interessati (la casa ha altre sufficienti stanze da letto) da principali a ripostiglio, ecc. , il tutto dietro progetto da presentare da oggi in poi, io sarei disposto a certificare (sarei anche obbligato) le varie dichiarazioni di conformità da allegare alla S.C.I.A. di Agibilità. In caso contrario non certificherò un bel nulla perchè non mi va di rischiare di risarcire l'acquirente per il solo fatto che ho certificato alcune conformità non rispondenti alla norma e/o comunque riferiti a lavori eseguiti molto prima della data di entrata in vigore del D.P.R. 380/2001. Naturalmente ci sarà sempre il collega o tecnico che non guarderà il capello e dichiarerà tutto quello che gli viene chiesto dal cliente. A me invece viene in mente una bella frase del Tenente Colombo: "sono troppo sotto pagato per poter fare l'eroe". Provate a chiedere il cambio d'uso di un locale a piano terra ad uso commerciale che abbia altezza inferiore alla norma oppure anche se ha già la destinazione commerciale, debba essere oggetto dell'apertura di una nuova attività ovvero di nuove autorizzazioni. Vedete se la Asl vi dà l'ok. A me è capitato per un ristorante per di più condonato (Legge 47/85). Non c'è stato verso di farsi autorizzare dalla Asl. Per analogia, seppur in un diverso e meno problematico contesto, le stanze abitative con altezza interna più bassa del dovuto sono fuori Legge. Non certificherò mai che tutto è a posto se non lo è.

Salve



EALFIN, nemmeno io certifico agibilità se qualche conformità non è proprio a norma, per la questione dell'altezza di ml. 2,65 rispetto a 2,70, credo che rientri nella tolleranza prevista in edilizia che è del 2%.

Saluti cordiali

Buonasera, attenzione che le misure minime del DM 1975 non rientrano nel concetto delle tolleranze. I minimi sono inderogabili. Io chiederei parere di conformità all'ASL/USL e non certificherei alcunché, dato che, per esempio, sarebbe impossibile capire se esiste un vespaio a norma.



Non è argomento da affrontare alle prime armi, ti consiglio di rivolgerti ad un esperto in materia.

Grazie Mauro821, relativamente a quanto dici potresti indicarci il riferimento legislativo? sono sicuro che in tanti gradirebbero.

Cordilamente.

Le tolleranze del 2% valgono per la materia urbanistica ma non per quella igienico sanitaria. Nel mio caso un eventuale annullamento della Concessione Edilizia è prescritto in quanto trascorsi 10 anni dalla data del suo rilascio (poichè nel progetto originario è stato messo tutto alla luce del sole senza occultare l'altezza inferiore a m. 270). Pertanto il fabbricato è legittimo da un punto di vista urbanistico ma non lo è da un punto di vista igienico sanitario (almeno con riferimento alle norme in vigore e/o successive alla data di entrata in vigore del D.P.R. 380/2001). In pratica l'edificio risulta commercializzabile da un punto di vista urbanistico ma non può beneficiare del Certificato, ovvero della S.C.I.A., di Agibilità (anche perchè non sottoposto ad alcun lavoro edilizio dopo il 30 giugno 2003, data di entrata in vigore del suddetto D.P.R.). Facendo un'analogia è come se si acquistasse un auto Euro 1 e il suo uso fosse limitato alle zone extraurbane ovvero escludendo il centro storico. Un consiglio soprattutto ai giovani colleghi: state attenti alle firme facili perchè oggi i clienti sono diventati più esigenti e fanno di tutto per trovare appigli per non pagare e/o rivalersi su di noi in caso di problemi. Lo Stato con le autocertificazioni e/o dichiarazioni varie ha scaricato tutto su di Noi. Prima proponevamo progetti anche se non proprio linearmente legittimi e, trascorsi 10 anni dall'approvazione, nessuno poteva mettere in discussione detti progetti. In caso di annullamento entro 10 anni avevamo comunque una speranza per chiamare in causa il tecnico comunale e/o dimostrare che la nostra interpretazione era in buona fede. Insomma potevamo, forse, cavarcela con i risarcimenti. Ora entro i 10 anni dalla presentazione della S.C.I.A. urbanistica non legittima non abbiamo scampo. Rispetto a quella di Agibilità credo che non via siano prescrizioni temporali. Quello che ho evidenziato sopra è frutto di esperienza di vari anni di mia attività e se mi sono (per fortuna) "salvato" fino ad ora è grazie a tutta una serie di coincidenze e fatti (a mio favore) spesso fortuiti.