Salve, sono un tecnico ingengere, solitamente non mi occupo di problematiche catastali.

Vi espongo il mio problema:

Sto acquistando una casa, ma l'erogazione del mutuo si è bloccata perchè nell'immobile è presente un box auto inserito nello stesso subalterno del piano terra (categoria A3).

Mi hanno detto di procedere facendo un frazionamento con il DOCFA e fin qui non ci sono problemi...

Il problema è che la particella è presente sia al catasto terreni (agrumeto - col nominativo dei vecchi proprietari) che al catasto fabbricati (3 subalterni - col nominativo dei nuovi proprietari che dovrebbero vendere a me)

Sull’estratto di mappa nella particella non c’è l’ingombro grigio dell’immobile, bensì un’area totalmente bianca…

Quali sono i passaggi che dovrei fare per sistemare questa situazione?

Mi hanno consigliato:

- Voltura da catasto terreni a fabbricati

- Richiesta estratto per tm

- Tipo mappale

- Docfa



E’ la procedura giusta o manca qualcosa?



Grazie in anticipo, Davide.



Ps: non conosco bene il forum, se ho sbagliato sezione o qualcos'altro...pardon.

Domanda, ma tu acquisti sia il box sia l'immobile al piano terra al quale è associato? Se e si, mio avviso non sarebbe indispensabile procedere col frazionamento, valutando il box quale ipotetica pertinenza dell'abitazione a cui è associata.

Riguardo invece la questione del catasto terreni, prima di procedere con le operazioni che ti hanno indicato (che in linea generale sono corrette, tranne la voltura) considerato che il fabbricato è censito all'urbano potrebbero verificarsi due situazioni:

La prima è che il fabbricato è ante 1/10/1969, epoca in cui non era obbligatorio il TM, per cui sarebbe obbligo dell'adt aggiornare la situazione;

La seconda, non meno probabile, è che il fabbricato è stato accatastato regolarmente negli anni '80, anche con il TM, solo che in quel periodo, le modalità di presentazione e l'organizzazione del catasto, hanno generato non pochi problemi, uno di questi è proprio la tua situazione, TM non inserito ma fabbricato censito all'urbano e al CT situazione ancora originaria. Pertanto, dopo opportune verifiche, dovresti fare istanza all'adt per l'inserimento del TM, ovviamente devi avere un po di dati a disposizione.

saluti

Ciao Roberto e grazie per la risposta.



Io acquistarò l'intero stabile, la banca che dovrebbe erogare il mutuo ha espressamente comunicato, dopo la perizia, di procedere al frazionamento in quanto nella concessione in sanatoria risulta esserci un box auto, cosa che catastalmente non risulta...



L'edificio è stato costruito negli anni 70 e messo in regola con la sanatoria negli anni 80, dunque la seconda ipotesi potrebbe essere possibile.

Soluzione? Vado al Catasto (con delega dei proprietari) e mi faccio dire da loro come risolvere la situazione?



Davide.

Forse non capisco.

Il box è sanato così come l'abitazione, giusto? Bene, ma se hai detto che è censito con lo stesso sub. dell'abitazione, perche ora dici che "catastalmente non risulta"?

Detto ciò, per sistemare la situazione ai terreni (che a mio avviso è anche relativa, riguardo l'erogazione del mutuo) devi per prima cosa reperire tutta la documentazione dai venditori, avranno certamente copia dell'accatastamento, se non è così, fai una visura storica al CF ed anche mod. 55 e 57, per stabilire quando è stato accatastato, dopo di che recupera la busta con l'accatastamento, li troverai certamente il tipo mappale e quindi chiedere l'inserimento.

Se poi non ti va di fare tutta questa trafila, puoi anche tentare di inoltrare un'istanza (a nome dei proprietari) nella quale citi i dati catastali e chiedi di inserire il TM (ovviamente più documentazione alleghi, meglio è).

saluti

Guarda, io so solo dirti che alla banca vogliono il frazionamento del piano terra in modo che risulti suddiviso in:

- foglio 1, particella 2, sub.1 - residenza - categoria A3

- foglio 1, particella 2, sub. 2 - box auto - categoria C6



mentre attualmente è tutto un subalterno di categoria A3.



La presentazione di un DOCFA risolverebbe tutto, ma il problema è che non posso presentare il docfa se non ho il TM , ed il geometra con cui ho parlato mi ha detto di seguire quel percorso per risolvere la situazione (voltura-tm-docfa).



Tu mi dici che il TM potrebbe esistere e dunque è solo un problema di inserimento, se fosse così potrei fare direttamente il DOCFA ed occuparmi con calma dell'inserimento del TM?



non essendo molto ferrato sull'argomento potrei dire qualche eresia, quindi mi scuso in anticipo...

Passi il capriccio della banca, poi magari ti fai spiegare perchè lo vuole separato, capisco l'autonomia reddituale del box, ma se così fosse sai quante variazioni catastali si dovrebbero fare per staccare tutte le pertinenze dalle abitazioni.

Comunque l'unico motivo ostativo al docfa effettivamente potrebbe essere il TM non introdotto, poichè quando presenti la variazione il tecnico dell'adt rileva la corrispondeza con il CT, non trovando il fabbricato potrebbe respingere il docfa (ma non è nemmeno detto, dipende da chi lo controlla). Diciamo che non dovrebbe essere nemeno un tuo problema il mancato inserimento, però sicuramente avrai fretta, pertanto, ti conviene metterti alla ricerca, quindi, una volta trovato il TM, verificata la corrispondenza della sagoma, potresti inoltrare contestualmente istanza di inserimento e subito dopo il docfa citando in relazione gli estremi del TM magari dichirandone la conformità.

Riguardo la voltura che citi, questa si presenta solo dopo un cambio di intestazioni del bene dovuto ad un atto pubblico, successione, ecc. pertanto, anche in questo caso, se hai disallinemaneto della ditta, prima di presentare una nuova voltura devi verificare che per l'atto che avrebbe generato la nuova ditta, non sia stata già presentata la voltura, ciò lo puoi fare anche semplicemente contattndo il notaio.

Ovviamente tutte queste operazioni sono necessarie per risparmiare unbelpo di soldini, evitando di presentare documenti già prodotti in passato.

saluti

Per la banca secondo me non è un capriccio, ma una vera e propria vessazione, mica possono dirti loro come regolamentare catstalmente i tuoi immobili ? Dove sta scritto ?! Tanto un domani, facendo le corna e scongiuri per l'amico ingegnere, se vi fossero dei problemi, mica fanno un distinguo tra casa o garage, quelli si pappano tutto !!

Per la variazione docfa, dato che la questione, come penso ha una certa urgenza, direi di provare a presentarlo senza tenere conto (per il momento) della questione mappale, in quanto nel docfa di variazione non fà riferimento a mappali, ma solo a variazioni interne lasciando inalterata la sagoma lorda del fabbricato. In questo caso il tecnico del catasto sarebbe meno "tentato" di controllare la mappa terreni. Se poi se ne accorge,...pazienza, però se passa può sistemare le cose dopo con calma, non dico di non aggiustarle ma può farlo con calma dopo. Ora quello che conta maggiormente è la richiesta di mutuo -

Dovrebbe fare un controllo alle vecchie mappe fabbricati, probabilmente c'è la sagoma e si tratterebbe di farla copiare su quella terreni -

Capisco il concetto di Anonimo Leccese.

Capriccio o meno la banca, o meglio, il tecnico che ha fatto la perizia per la erogazione del mutuo, ha ragione. Se è concessionato un locale adibito a box auto, esso deve essere accatastato a parte con autonomo subalterno e autonoma rendita, anche se pertinenziale e accessorio alla abitazione adiacente.

Sperare che le pratiche catastali abbiano esito positivo contando sulle distrazioni e mancanze dell'ufficio non è mai consigliabile perchè amplifica l'erronea iscrizione in atti dell'immobile, in questo caso non c'è allineamento tra il catasto terreni e il fabbricati, non riconoscendo ora la necessità di aggiornare e regolarizzare la situazione.

La soluzione peraltro è semplice.

Se non già presentato all'epoca della costruzione, (come già detto dagli altri colleghi nel caso ci fosse un TM va richiesto il suo inserimento) va fatto un nuovo TM per inserimento in mappa dell'edificio già censito al fabbricati. Firmatari gli attuali proprietari ditta già iscritta al fabbricati come da titolo di proprietà.

Divisione con Docfa per costituire due sub.ni distinti abitazione e box.

I documenti regolari per eseguire un corretto e legittimo atto di compravendita con l'erogazione di un mutuo, comunque, dovrebbero essere prodotti dalla parte venditrice che si dovrebbe impegnare in tal senso a propria cura e spese, la quale parte venditrice dovrebbe essere sempre responsabile di eventuali mancanze e irregolarità catastali ed urbanistiche avendo prima e ora il possesso e la proprietà del bene, salvo diversi accordi tra le parti.

Ciao.

Ciao Antonio, io condivido il tuo concetto e devo dire che se dovessi accatstare un immobile del genere, opterei sempre per la distinzione dei due cespiti, la cosa che mi lascia peplesso è che qui si vuole variare una situazione consolidata, accettata dal catasto e mai contestata, quindi perche caricare di un ulteriore onere il contribuente?

Poi in tutto questo non si è capito se il box è collegato con l'abitazione, come spesso accade quando entrambe le unità sono al piano terra, ciò contribuirebbe a dimostrare che la mia tesi, non è del tutto erronea.

saluti

Anch'io condivido le tesi dei due piani sopra, io sono il primo fautore del mettere tutto a posto prima di intraprendere qualsiasi iniziativa, però leggendo:

Sto acquistando una casa, ma l'erogazione del mutuo si è bloccata perchè nell'immobile è presente un box auto inserito nello stesso subalterno del piano terra (categoria A3).

Credo che a volte bisogna fare di necessità virtù,...come suol dirsi, dato il periodo che stiamo passando, ritengo che il problema della presenza in mappa della particella, rispetto alla prospettiva di avere un "mutuo da una Banca", visti i tempi, possa passare anche in secondo piano,... in altri periodi in cui i mutui li davano anche al supermercato avrei agito nello stesso modo, ma dato che l'ingegnere è così fortunato che gli danno sto mutuo, può aspettare i tempi biblici dell'adt per usufruirne ? La questione non è, dal mio punto di vista, solo prettamente "tecnica catastale" ,... che ne dite ?



Uffà,... sta anteprima che non arriva mai ))

Ciao, Roberto.

Sul fatto che il box auto potesse essere collegato con l'abitazione in un unico subalterno catastalmente è errato, ma riconosco che in molte parti questa regola è disattesa anche dagli uffici catastali stessi. Debbo dire che qualcuno, per non saper nè leggere, nè scrivere, omette di indicare la dicitura Box auto sul locale porzione di abitazione proprio per far sì che l'ufficio non si ponga il problema.

Nel nostro caso la situazione è consolidata in catasto probabilmente perchè nessuno gli ha dichiarato che c'è un locale box auto, mentre mi pare di capire che il box auto è legittimato con quella destinazione in Comune. Questo fatto porta ad una difformità tra: lo stato dei luoghi, la situazione urbanistica e quella catastale. Diverso discorso, ma ci sarebbe comunque da discutere, sarebbe il caso in cui nella planimetria catastale dell'abitazione fosse rappresentato il locale in questione con la dicitura BOX AUTO, la quale, penso, non sia stata riportata, altrimenti il tecnico che ha redatto la perizia forse, ma non è detto, non avrebbe riscontrato l'irregolarità.

Saluti.

Hai centrato appieno un punto che duole nel mercato immobiliare. Le banche non hanno più soldi e devono per forza di cose scremare la clientela e valutare la qualità delle garanzie che il richiedente mette sul piatto, tra queste c'è la regolarità piena e completa del bene che verrà ipotecato. E' finita l'epoca delle vacche grasse. E quel modo facilone di distribuire soldi da parte degli istituti di credito senza cognizione di logica è bene che ce lo scordiamo.

Grazie a tutti per le delucidazioni!

Anche io avevo pensato di provare a fare il DOCFA senza il TM e sperare che passasse...ma se torna indietro si allungano solamente i tempi (ed a fortuna non sto messo poi così bene...)



Comunque, sono appena stato all'adt...e chi meglio di loro può dirmi qual'è la strada giusta da seguire...................



Ho consultato il fascicolo ed effettivamente manca il TM, in quanto il primo accatastamento è avvenuto nel '75, quando non era obbligatorio presentare il TM ma bastava un certo mod. 44 (se non ricordo male).

Dunque essendone sprovvisto, prima del DOCFA si deve fare il TM, ma allo sportello mi hanno detto che si deve procedere prima all'allineamento delle ditte se no non posso fare il TM...

I passi da fare saranno: VOLTURA - TM - DOCFA



Preferirei sistemare tutto adesso anche perchè in questo momento le spese sono a carico della parte venditrice...io sto offrendo (a titolo gratuito, escluso il TM poichè sprovvisto di strumenti) il mio lavoro per velocizzare i tempi, d'altronde chi fa da sè fa per tre....



Ps: tempi biblici????? a me il geometra ha detto che tra questa e la prossima settimana si potrebbe fare tutto...considerando che domani torno all'adt per fare la voltura e richiedere l'estratto di mappa per il TM...

Per questo proponevo di fare intanto solo il docfa, tanto comunque visto che lo pretendono (ingiustamente), altrimenti nisba,.... per la faccenda del mappale c'è da considerare un aspetto sostanziale. Se non è mai stato presentato il tipo, perchè deve accollarsi anche la spesa per un nuovo accatastamento con una procedura burocratica diversa dal solito ? Lo faccia fare al venditore, che comunque avrebbe tutto l'interesse a farlo fare subito per la vendita - ... ma non credo sia così, nel periodo del primo condono edilizio si è creato un tale caos che molti immobili pur risultando all'urbano non hanno il loro bel disegnino sulla mappa, quindi una volta accertato che comunque un mappale esiste (una banale visura storica) mette da parte un momentino la faccenda, poi dopo presenta l'inserimento in mappa del tipo, tanto comunque è gratuito e senza lavoro particolare,.... poi ci possono mettere anche un mese ,.. chi se ne frega, ma intanto ha la casa - La garanzia del cliente non credo possa dipendere dal fatto che in mappa c'è o meno la sagoma, ma dal fatto che all'urbano tale u.i.u. esista, quindi non possono dire che non vi sia la regolarità piena e completa, citando totonno, altrimenti non sarebbe esistita nemmeno sta benedetta u.i.u. semza mappale precedente - Mi piacerebbe sentire anche altri pareri

Se la ditta non è aggiornata al fabbricati, allora va fatta la voltura alla sezione fabbricati oppure inserire in atti quella presentata ma non evasa. La voltura al terreni non occorre essendo l'immobile già censito al fabbricati.

Saluti.