"Zanchetta82" ha scritto:
In vista di una possibile vendita, come dovrei procedere?

"Zanchetta82" ha scritto:
Buongiorno a tutti,

premesso che Lunedì chiederò lumi ad un amico architetto, vorrei un parere su questo quesito.

Mia madre ha ereditato nel 2016 un locale commerciale C1 da mia nonna, la quale ha sua volta lo aveva acquistato ad un asta giudiziaria (fallimento) nel 1972 di cui ho recuperato l'atto di trascrizione.

Tale immobile è sempre stato utilizzato dai miei nonni come locale di sgombro e non ha subito modifiche di sorta ed anche le condizioni lo dimostrano. La planimetria depositata in Catasto è datata 1958 (e dovrebbe corrispondere alla data di costruzione) e corrisponde allo stato dei luoghi, fatta eccezione per la mancata indicazione scritta del locale WC sulla planimetria. Forse nel 58 non era necessario indicarlo espressamente? Tale locale, composto da lavandino e water, era sicuramente presente anche nel 1972 (il locale ospitava un parrucchiere) ed è in corrispondenza della colonna di scarico (il bagno dell'appartamento al piano sovrastante è esattamente sovrastante).

In vista di una possibile vendita, come dovrei procedere?

Grazie mille

Nicola

"Topgun" ha scritto:
Se non c'è riportato il wc, la sua presenza non è autorizzata e quindi la sua realizzazione all'interno del negozio è abusiva.

"CESKO" ha scritto:



Mo l'hai sparata grossa, parliamo di un immobile degli anni 50 che chissà se realizzato con licenza e/o meno!

E tu come al solito vai a cercare il pelo nell'uovo su un gabinetto delle dimensioni di 1 mt. x 1 mt. (solo perchè manca la dicitura W.C.).

Allora a questo punto anche la sentenza di trasferimento del 1972 non sarebbe valida?

Ma fammi il piacere

"Topgun" ha scritto:



La legge urbanistica che ha obbligato a chiedere autorizzazione per la costruzione di edifici immobiliari su richiesta del cittadino esecutore è in vigore dal 1942.

Il 1958 è l'anno in cui si presume sia avvenuta la costruzione dell'edificio, ripresa dalla data di redazione della planimetria catastale e pertanto molto attendibile. La costruzione dell'edificio avviene perciò 16 anni dopo la data di entrata in vigore della legge urbanistica.

Ci sono dei comuni piccoli che dal 1942 hanno tardato a dotarsi di strumento urbanistico di pianificazione territoriale edilizia, per cui va specificato che le licenze rilasciate in certi comuni partono in epoca molto successiva al 1967, anno dell'entrata in vigore della Legge Ponte che obbligava appunto i comuni con un certo numero di abitanti di fornirsi obbligatoriamente di piano regolatore urbanistico. L'obbligo fu poi prorogato più volte per reticenza dei comuni in difficoltà a seguire tempestivamente le ordinanze dello Stato,preoccupato della abnorme espansione urbanistica incontrollata delle grandi città che stava avvenendo in quell'epoca.

Poi, non è la minima superficie del bagno che da la legittimità urbanistica dell'immobile.

La sentenza di trasferimento del 1972 potrebbe non essere valida, se il wc fosse presente e descritto all'epoca del trasferimento. Ma non possiamo sapere se il wc è stato realizzato all'epoca della costruzione oppure successivamente anche dopo il 1972 perchè non ce ne sarebbe traccia prima. Sicuramente nell'ambito di una futura vendita sarebbe necessario per non entrare in conflitto con le dichiarazioni inserite nel trasferimento del 1972, dichiarare che il wc sia stato realizzato dopo il 1972 che è la cosa più probabilistica. Se poi l'opera non è sanabile, sarebbe opportuno togliere il vaso e considerare il locale come ripostiglio in tutta conformità con quanto dichiarato in trasferimento qualora il wc non ci fosse in descrizione.

In un processo di regolarizzazione del bene a fronte di una futura vendita occorre verificare e fare indagini di questo tipo che sono quelle che fanno scoprire se il wc è abusivo o meno.

Concludo con la segnalazione che il wc non è tanto abusivo per il contrasto con le norme edilizie, quanto con quelle igienico sanitarie per il fatto importante che vi sono degli scarichi di acque nere e chiare che dovrebbero seguire tutte una normativa sul trattamento delle reflue a livello locale.

"CESKO" ha scritto:


Ecco il tuo grado di preparazione tecnica, ops... di 'asino che sei' l'hai appena dimostrato con la risposta che hai dato!

Le "autorizzazioni prima del 1967" si riferiscono alla mancanza di un titolo edilizio (come licenza o permesso di costruire) per le opere realizzate prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte (L. 765/1967) che estese l'obbligo del permesso a tutto il territorio nazionale. La legittimità di un immobile realizzato in tale periodo senza titolo dipende dalla normativa locale vigente al momento della costruzione, che poteva richiedere l'autorizzazione solo nei centri urbani o in zone specifiche definite dai piani regolatori (nel post l'autore non l'ha specificato). Per dimostrare l'anzianità dell'opera e la sua legittimità, si possono utilizzare documenti probanti come planimetrie catastali (la planimetria del 1958 nel caso specifico), fotografie aeree, e atti notarili che attestino la costruzione avvenuta prima della legge.

Torna sui banchi di scuola somaro e gentilmente non rompere più i co***ni!

Grazie

"Topgun" ha scritto:
Negli anni 50 si costruivano e venivano rilasciate licenze costruttive di negozi anche senza il bagno.

"CESKO" ha scritto:


Saccente, posta qualche licenza del 1950 (di tua conoscenza) visto che ne sei convinto, allora sarò il primo a chiederti scusa!

Sei fuori di testa stasera

"Topgun" ha scritto:



Non hai visto una licenza edilizia del 1950 ?

Ci sono licenze anche di prima del 1942 quando le rilasciavano i prefetti.

Come fai a parlare ?

Io me ne starei zitto zitto, quatto quatto, fossi in te che non conosci la normativa urbanistica, essendo solo occupato a verificare quanto io sia somaro, ti manca il tempo per studiare un pochino di più.

"3L" ha scritto:
Alla domanda dell'autore:

In vista di una possibile vendita, come dovrei procedere?

Non sarebbe più semplice rispondere che occorre una verifica urbanistico-edilizia dell'intero bene che può eseguire solo un tecnico dopo i necessari accertamenti?

La situazione catastale, che pare possa ritenersi conforme, sarebbe comunque marginale.

"Topgun" ha scritto:





È giusto.

Ma se uno vuole scrivere qualcosa in più che male fa?

Io credo sarebbe più semplice non offendere ed evitare di ordinare e comandare come se Cesko fosse il proprietario del sito senza alcun rispetto soprattutto nei confronti dell'autore del quesito e di tutto il forum.

Se nessuno prende un briciolo di provvedimento nei suoi confronti è chiaro che si sente il padrone di tutto.

"CESKO" ha scritto:



A monte c'è un titolo di trasferimento (sentenza di trasferimento e/o che sia risalente al 1972), quindi significa che vi è un minimo di legittimità urbanistica (tralasciando il fatto che successivamente l'immobile dalla nonna è stato trasferito alla mamma.... successione? atto di donazione? atto di vendita? non lo sappiamo).

Quello che voglio dire è che un semplice quesito (lo stai) portando avanti come fosse un film di fantascienza! e questo non va bene.... cerchiamo di essere relistici senza complicarci la vita.