Salve a tutti vi sottopongo la seguente problematica personale, ho avuto la fortuna di trovare ben due potenziali acquirenti di casa, ma il notai contattati chiedono che sia prima ricostruita la continuità catastale.
Vi spiego per punti la vicenda, anche se lunga, Vi chiedo la cortesia di leggerlo per potermi dire cosa e come fare, grazie
DA VISURA STORICA PER IMMOBILE – area enti urbani e promiscui.
A è livellario di un’area, costituita da più particelle, il comune di residenza risulta concedente - impianto meccanografico del 1972..
Nel 1991, vengono soppresse le particelle e riunite in una sola, quindi A cede al costruttore B la neo particella creata tramite atto di compravendita con riserva di superficie su due erigendi appartamenti (1 e 2 piano) ed accessori, garage, portico, giardino.
Al 1991 A da catasto compare quale livellario ed il comune quale concedente, B ditta edile compare quale livellario ed il Comune conce cedente.
Nel 1994 a termine costruzione, avviene l’accatastamento dell’appartamento, con portico e giardino, e del garage, con i seguenti diritti come segue:
Per il solo garage figura la costituzione da tale anno, con Comune – ciascuno per i propri diritti e B – ciascuno per i propri diritti, tale costituzione su visura appartamento non c’è.
Gli altri appartamento vengono venduti a terze persone e queste ancora oggi tutti, figurano quali livellarie ed il comune quale concedente.
Nel 1996 muore A, prima successione tra moglie e figlia, B e C, per l’appartamento, figurano A e B ONERI LIVELLARIA ½ mentre il Comune risulta con ONERI CONCEDENTE – per il garage, figurano solo A e B con proprietà per ½.
Nel 1998 muore B (moglie di A), seconda successione a favore della figlia C unica erede, da catasto figura solo C come proprietà 1/1 – il comune non viene menzionato.
Nel 2002 c’è una suddivisione del portico con nuovo accatastamento, con variazione al catasto su sola abitazione , dove addirittura figura il defunto A con dicitura “ciascuno per i propri diritti sino al 1996 (data del suo decesso) e per il Comune stessa dicitura quale titolo di proprietà.
Nel 2003 viene venduto la casa ed il garage, a me e mia moglie, il notaio rogante prende spunto dal solo atto del 1991, noncurante della mancanza delle continuità ipocatastale, roga l’atto e invia a catasto i seguenti dati:
D e F, in ½ comunione proprietà superficiaria, giustamente visto che C questa aveva ricevuto in eredità, ma mette poi la stessa C quale proprietaria dell’area 1000/1000.
Gli acquirenti/noi fanno notare che non è possibile ciò viste le risultanze del catasto, visto che il Comune deve figurare quale concedente, qual è poi nella realtà dei fatti, visto l’impianto del 1972 e visto che per gli altri condomini risulta comunque il comune quale concedente, visto che i due diritti prop. superficiaria e diritto del concedente possono in teoria coesistere, forse non così per i software.
Viene fatta la rettifica nel 2010 ma viene messo il comune quale Proprietario dell’area 1/1, cosa non veritiera, forse dovuto al fatto che il software a prop.superf. accetta solo il diritto corrispondente.
Nel 2013 il comune riconosce che a seguito di verifiche ha appurato di non aver alcun diritto del concedente sulla particella su cui sorgono gli immobili acquistati da D e F, quindi non esiste alcuna enfiteusi, fa anche una delibera per ribadire ciò e restituisce a D ed F il denaro pagato per l’affranco dell’enfiteusi da questi pagata in anticipo.
Il catasto competente non cancella il diritto del Comune, perché 1, la delibera non è trascrivibile e 2 perché al catasto figura che il comune è proprietario dell’area.
Adesso noi dovremmo e vorremmo vendere, ma i notai contattati da papabili acquirenti e da noi stessi hanno detto che prima deve essere manca la continuità catastale e che questa è necessaria per fare l’atto, gli hanno detto che devono essere rettificati ti dati sulla proprietà immessi sbagliati e con il comune che figuri nei vari passaggi quale Concedente.
Gli hanno detto che l’errore è stato prima nelle dichiarazioni di successione e dopo nel fatto che chi ha rogato la compravendita tra A e Be C nel 2003 già doveva sollevare tale problematica e chiedere al venditore di sanare la situazione delle successioni errate.
Solo dopo tali variazioni i notai procederanno al rogito, perdendo per buona la delibera del Comune e dando ai nuovi acquirenti la piena proprietà degli immobili.
A detta dei notai sentiti, devono essere rettificate le due successioni con relative modifiche dei titoli di proprietà al catasto e dopo deve essere cambiato dal notaio rogante nel 2003 l’intestazione del comune quale concedente.
Adesso, mi chiedo, cosa devo fare? Pretendere dalla C la rettifica delle successioni, andare dal notaio e contestargli che ha venduto un bene che non aveva questa continuità ipocatastale?
Oppure tramite un [/size]geometra posso far richiedere queste rettifiche.
Grazie a tutti per la cortese attenzione e per le risposte che vorrete darmi, grazie.
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