Buongiorno a tutti, sto per comprare una casa, indicata nella mappa allegata come particella Y, circondata da un giardino di proprietà altrui (particella X) su cui l'immobile gode del diritto di servitù, trattandosi dell'unico accesso possibile dalla pubblica via. Una piccola porzione di questo giardino, quella che conduce al tratto finale del percorso di accesso fino alla porta d'ingresso dell'immobile (non ha nome o numero ma io la indico per chiarezza con la lettera Z) risulta "graffata" all'immobile Y. Si può affermare con certezza che quella porzioncina di giardino (Z) sarà di mia proprietà con l'acquisto dell'immobile Y?
Specifico che facendo una visura catastale dell'immobile, sotto la casella "graffati" non compare alcuna indicazione ma solo uno spazio vuoto ed è questo a causare la mia incertezza.
Grazie in anticipo a chi potrà darmi delucidazioni.

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Le immagini non si vedono, ma la graffatura indica solo che il fabbricato ha lo stesso mappale della corte, dalle mappe non si evincono i diritti, le ispezioni vanno fatte all'urbano.



Un consiglio, prima di comprare si rivolga ad un tecnico che farà tutte le ricerche del caso, se vuole stare tranquillo.



Saluti

Ho ricaricato l'immagine, ora dovrebbe vedersi.

La servitù di passaggio a favore dell'immobile Y riguarda il terreno X di proprietà altrui ed è sancita da un documento privato.

La mia domanda invece riguarda la porzione di giardino Z che nella mappa risulta graffata all'immobile Y: l'architetto che ha fatto la visura dice che quella porzione appartiene all'immobile e non fa parte della particella X del giardino circostante. L'urbanistica potrebbe rivelare qualcosa di diverso?

Quella che allega è la mappa terreni, significa solo che quella piccola area, ha lo stesso numero di mappale del fabbricato al quale è graffato.



Deve vedere la planimetria oggetto della compravendita, se ha o meno detta area graffata, indicata come corte esclusiva.



Saluti

Questa è la planimetria catastale inserita nei documenti della compravendita, su cui un amico architetto mi ha evidenziato in rosso la porzione di giardino oggetto della mia domanda, corrispondente all'area graffata nella mappa terreni allegata nel primo messaggio e al camminamento intorno alla casa. Tutto ciò che sta oltre, indicato come "ditta intestata", dovrebbe invece essere il giardino di proprietà dei terzi che sopra ho indicato come particella X, e dovrebbe quindi escludere la porzione in rosso che di conseguenza apparterrebbe alla casa. Ho inteso bene o la cosa è ambigua?

Si tratta di un'asta immobiliare per cui, come si sa, la perizia è fatta coi piedi non solo riguardo questo aspetto.



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Qualcuno mi sa dire di più?

ll termine ambiguo da te usato potrebbe essere quello corretto.

Si partecipa ad un'asta immobiliare, ma non è noto quale sia l'oggetto in vendita, forse solo una ricerca approfondita lo potrebbe chiarire, ma forse no.

Quello che si può dire dalle pochissime informazioni, quasi nulle è che la particella z in realtà avresti dovuto definirla area scoperta (corte) della particella Y, che quel fancobollo di planimetria non è coerente con la mappa terreni, in quanto parte del tratteggio rosso ricade sulla particella X (ma non sappiamo se si tratta di terreno o ente urbano). Non sappiamo se i terreni X e Y per esempio sono un unico ente urbano identificato dallo stesso numero. Ed altre considerazioni ancora, tra cui la linea dividente l'apparente corte (non definita nè corte, nè giardino, nè altro) è in parte definita da doppia linea contina e tratteggiata e da un lato sembrerebbe solo tratteggiata. E se ci lasciamo andare non la finiamo più.

La situazione è così variegata che chi ti ha suggerito di rivolgerti ad un tecnico ti ha dato il miglior consiglio possibile.

Cordialmente

Ho modificato io i nomi per discrezione (la casa non è ancora mia!), ma effettivamente nella mappa terreni la particella X (giardino di proprietà di terzi, indicato nella mappa catastale come "ditta intestata") e la particella Y (la casa) hanno due numeri identificativi ben distinti. La porzioncina di giardino oggetto del mio dubbio che io ho denominato per comodità Z, invece, sulla mappa terreni non ha alcun numero che la identifichi ma è semplicemente agganciata alla particella Y della casa con il simbolo della graffa che si può vedere. Stando così le cose, si può dire che quel pezzetto di giardino appartenga alla casa? La perizia del tribunale non ne fa cenno ma devo dire che è imprecisa e lacunosa su parecchi punti e l'amico architetto dice che secondo lui quel pezzetto appartiene alla casa a tutti gli effetti, visto che anche sulla mappa catastale risulta esclusa dalla proprietà dei terzi indicata come "ditta intestata", ovvero il giardino X. Perciò, se non appartiene alla casa, a chi altri apparterrebbe? Non c'è il tempo materiale per accedere ai documenti dell'urbanistica.

Resta anche l'ambiguità del camminamento che nella mappa terreni non compare. La spiegazione forse potrebbe stare nel fatto che X era in origine un terreno di passaggio che conduceva a tre unità immobiliari dello stesso proprietario, poi pignorate e vendute all'asta separatamente, ma per ragioni ignote il giardino non è stato pignorato (anche se l'esecutato è intenzionato a venderlo all'assegnatario dopo l'asta di quest'ultima unità, quella che io vorrei acquistare). Ciascuna delle tre case, sulla mappa terreni ha graffato il pezzetto di giardino davanti alla porta d'ingresso e il camminamento intorno alla casa probabilmente era in origine utilizzato da tutti e tre, ma ora le altre due unità già vendute si sono rese indipendenti da questo passaggio.

Ti ripeto, la mappa non identifica le proprietà, per cui NON puoi dire , dalla mappa, che quell'area sia di pertinenza dell'unità immobiliare.



Le ricerche non devi farle o farle fare in Comune, ma in catasto.



Rivolgiti ad un'altro tecnico, visto che sembra di capire che l'attuale, non abbia fatto le ricerche dovute, e non ti sappia dare una rispsota.



Saluti