Due appartamenti erano dello stesso proprietario, su uno dei due c'era un usufrutto di un altro soggetto. E' stata effettuata la fusione dei due, specificando che esisteva l'usufrutto su una delle due unità. E' corretto quanto è stato effettuato? O andava prima "rimosso" l'usufrutto?

La Circolare nº 15232 del 21/02/2002, al punto 1) descrive il caso proposto con la conclusione:
"I beni ... mantengono ciascuno i propri identificativi che ne hanno consentito l'individuazione e la successiva iscrizione in atti, con le titolarità di competenza".
Ti consiglio di reperirla e di leggere tutto il paragrafo, poichè viene spiegato chiaramento quale procedura deve essere seguita.
Ciao, buon lavoro.

Ti ringrazio.
Ho seguito il tuo consiglio e ho letto la circolare che mi hai indicato, l'ho trovata in rete.
La fusione di cui parlo è stata fatta nel 1990, quando questa circolare non esisteva ancora. Io sono l'acquirente dell'immobile in oggetto (non sono un geometra). Cosa bisogna fare adesso per rogitare secondo voi? La fusione è valida o va cancellata?

Ho dimenticato di dire una cosa importante: questo usufrutto non risulta in catasto, e neppure in conservatoria. In catasto risulta tutto intestato a un solo proprietario con riserva (ne avevo già parlato in un post precedente).
L'usufrutto risulta solo negli atti notarili (e nella fusione è specificato che esiste un usufrutto). Non capisco come l'abbiano potuta accettare.
Che fare adesso?

Occorre chiarire:
Se l'usufrutto è ancora in essere o si estinto.
Se si è estinto, in che data?
Che tipo di riserva c'è in atti?

Saluti

L'usufrutto esiste ancora.
Per la riserva vedi il mio post
www.pregeo.it/modules.php?name=Forums&fi...

In via strettamente formale la fusione andrebbe annullata, perchè sulle due porzioni dell'appartamento gravano diritti non omogenei.

In via sostanziale, invece, se, come credo, nell'atto interverranno come venditori sia il proprietario/nudo proprietario, sia l'usufruttuario, il notaio potrebbe rogitare spiegando bene nell'atto le provenienze e le eventuali incongruenze catastali, perchè, alla fine, quello che conta sono i titoli di proprietà e non i documenti catastali. (ovviamente il notaio deve avere un quadro chiaro e convincente della situazione per potersi convincere a rogitare).

Oppure a voler spaccare il capello in quattro bisogna:
- fare istanza di annullamento della fusione sbagliata, con recupero della sitazione pregressa. (i due appartamenti)

-fare eliminare la riserva in atti con la registrazione e/o presentazione della voltura mancante.

-ripresentare l'accatastamento delle due porzioni di unità immobiliare, ai sensi della suddetta circolare cioè "Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali", per ogni porzione di immobile iscritta autonomamente in atti"., visto che allo stato attuale l'abitazione che compreresti è unica.

-fare l'atto dal notaio, per entrambe le porzioni, dove per ognuna intervengono gli aventi titolo.

-attendere la registrazione della voltura catastale che farà il notaio.

-a questo punto avremo storia catastale e titolarità allineate e quindi si potrà procedere con pratica docfa di fusione definitiva.

Spero di esserti stato di aiuto.
Saluti

Sarebbe preferibile fare così. Ci sono delle scadenze da rispettare e non credo che avremo il tempo di seguire la strada canonica.
Una volta che il notaio ha rogitato non ci sono più rischi che saltino fuori problemi in seguito?

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Spero di esserti stato di aiuto.
Saluti[/quote]

Certamente, Ti ringrazio.

Questo è chiaro

Qui invece c'è discordanza: gli Atti notarili vengono trascritti in Conservatoria, pertanto l'usufrutto in Conservatoria deve essere stato trascritto.
Forse ora si è compresa la situazione reale e completa dell'immobile (o degli immobili ???).




Ma ora mi chiedo: come è possibile determinare il valore del Diritto di Usufrutto di una frazione dell'unico immobile attualmente in Banca Dati ??? poichè di un solo immobile si tratta ... Quali dati catastali il Notaio citerà ??? Quali valori saranno indicati in Atto per il calcolo delle tasse ??? forse l'immobile viene acquistato come prima casa ???

A me sembra che la richiesta di annullamento della fusione sia l'unica strada da seguire: si ritorna alla situazione originaria con due immobili, uno dei quali gravato da usufrutto ed entrambi con rendita catastale.
A quel punto si rogitano i due immobili, invocando nel caso l'agevolazione prima casa, ed immediatamente dopo si presenta un Docfa per fusione.
Ulteriori commenti e/o precisazioni ???
Ciao, buon lavoro a tutti.

dado 48 ha scritto:
[quote]Ma ora mi chiedo: come è possibile determinare il valore del Diritto di Usufrutto di una frazione dell'unico immobile attualmente in Banca Dati ??? poichè di un solo immobile si tratta ... Quali dati catastali il Notaio citerà ??? Quali valori saranno indicati in Atto per il calcolo delle tasse ??? forse l'immobile viene acquistato come prima casa ???[/quote]

Non a caso ho usato il condizionale, e non a caso ho detto che la via maestra è un’ altra,.
Secondo me è il notaio, che in ultima analisi, decide se rogitare o meno, facendo i dovuti preamboli giustificativi delle provenienze, i quali, sono poi correlati con le dichiarazioni dei valori “ai fini fiscali” fatti dalle parti.

Dico questo per esperienza diretta, in quanto, mi è capitato di assistere, come tecnico, ad un atto di compravendita di un caso simile, una abitazione venduta da una coppia di coniugi, costruita a cavallo su due appezzamenti di terreno, uno proveniente da donazione paterna, con riserva usufrutto, e uno acquistato, sempre dallo stesso coniuge donatario, in regime di comunione di beni.

Non so come, ma in catasto detta abitazione fu risultava censita solo in testa al coniuge che si era costituito in atti, come proprietario al 1000/1000.

L’accatastamento risaliva al 1986 (infornata dei condoni).

Ebbene il notaio, che ritengo bravo, non superficiale, ha rogitato ( ovviamente sono intervenuti anche l’usufruttuario e il coniuge), facendo una dettagliata descrizione dei titoli di provenienza, e dove la parti hanno dichiarato dei valori “proporzionali” ai diritti di cui ai titoli di provenienza.

Altre volte mi è capitato, come penso a tanti tecnici, con fabbricati accatastati “frettolosamente” ed erroneamente , “ciascuno per i propri diritti”, (ora per fortuna questa formula non è più possibile) dove sono intervenuti tutti gli aventi titolo, che nell’atto hanno dichiaro di essere proprietari e/o usufruttuari “ per la quota di... in virtù di.....”, e si è rogitato.

Detto ciò, voglio precisare che queste sono eccezioni e che quando non ci sono urgenze particolari la regola è quella di sistemare tutto prima del rogito.

dado48 ha scritto:
[quote]A quel punto si rogitano i due immobili, invocando nel caso l'agevolazione prima casa, ed immediatamente dopo si presenta un Docfa per fusione. [/quote]

Non penso che si possa rogitare facendo finta che si tratti di due immobili distinti, in quanto allo stato attuale, di fatto, esiste una sola abitazione, quindi credo che, nel caso si debba riprendere dalla situazione originaria, il passaggio di cui alla citata circolare “porzioni di u.i.u. .........” vada necessariamente fatto prima della stipula, anche perchè come si potrebbe dichiarare la conformità urbanistica dal momento che fisicamente i due appartamenti non sono più tali?

Altri pareri? Il confronto arricchisce.

Ciao dado48
cordiamente, Gaetano

Se l'usufruttuario rinunciasse all'usufrutto (adesso, senza modificare la fusione) il problema sarebbe risolto?

Infatti, avevo premesso, forse in modo poco chiaro, che l'annullamento della pratica di fusione effettuata tempo fà è da ritenersi indispensabile, in modo da ricostituire la situazione originaria con due appartamenti.

Perchè cercare di attribuire "porzioni di u.i." quando prima della fusione erano due distinte e complete unità immobiliari ??? Oppure mi sono perso qualcosa ???

Per ora la nostra disquisizione si è incentrata solo sul problema catastale e solo su questo continuerei la discussione: certo è che se anche ci fossero ulteriori problemi di natura urbanistica ....

Secondo me, no !!!!

Sono anch'io d'accordo che è poi il Notaio a decidere, però noi quali tecnici frequentatori del Sito Pregeo.it dobbiamo per prima cosa suggerire la soluzione che più si addice alla normativa vigente e che sia percorribile lasciando una traccia esatta nella Banca Dati, come peraltro avevi già suggerito anche tu.
Anche a te cari saluti.
Ciao, buon lavoro a tutti.

Dopo qualche giorno sto ripensando alla questione.
Il dubbio che mi resta è: se poi tra pochi anni rivendessi la casa, potrei incorrere in problemi analoghi? Se trovo un acquirente con un notaio pignolo andrà a vedere la situazione precedente al mio rogito?




Ho ripensato anche a questo. Il problema è che così acquisterei due case e una sola delle due potrebbe essere prima casa.
Secondo il notaio bisognerebbe annullare la fusione, togliere l'usufrutto e rifare la fusione prima del rogito.
Ma è possibile annullare la fusione? I disegni in catasto relativi alla situazione pregressa sono tutti sbagliati.
Un'altra cosa: in comune non sono stati chiesti permessi per la fusione in quanto non sono stati effettuati lavori (di fatto i due appartamenti erano già uniti quando la persona che ha fatto fare la fusione ha acquistato). Stiamo parlando di 19 anni fa. Potrebbero esserci problemi per questo?
Grazie ancora a tutti per l'aiuto.