Buongiorno a tutti,

mi trovo a dover frazionare un immobile attualmente censito in categoria catastale D/7, in due unità, entrambe sempre di categoria D/7.

Il capannone disponeva originariamente di un cortile esclusivo che, a seguito del frazionamento, diventerà comune alle due nuove unità immobiliari.

Ho quindi proceduto creando tre nuovi subalterni: due relativi alle unità D/7 e uno relativo al cortile, che viene individuato come Bene Comune Non Censibile (BCNC). Ho inoltre predisposto e presentato l'elaborato planimetrico e l'elenco subalterni.

Il dubbio riguarda la determinazione della rendita catastale delle due nuove unità D/7: ai fini del calcolo del valore, è corretto continuare a considerare, per ciascuna unità, anche la relativa porzione di cortile di competenza, nonostante il cortile sia ora identificato come BCNC comune ad entrambe?

Da quanto ho potuto verificare leggendo le relative circolari e indicazioni dell'Agenzia delle Entrate, sembrerebbe corretto considerare comunque la quota/porzione di corte nella determinazione della rendita delle singole unità.

Vorrei però avere un riscontro da parte di chi ha già affrontato casi analoghi, in particolare per immobili in categoria D/7.

Grazie in anticipo a chi vorrà condividere la propria esperienza.

Di fatto non hanno una porzione del cortile di competenza ciascuno, ma è una corte comune., per cui nella valorizzazione, io scrivo quota corte comune

Sì, è corretto continuare a considerare la porzione di cortile di competenza nel calcolo del valore della singola unità immobiliare, a patto che tale calcolo sia finalizzato alla determinazione del valore di mercato (commerciale) o patrimoniale del bene, e non alla rendita catastale autonoma.

La costituzione di un BCNC (Bene Comune Non Censibile) ha infatti una valenza prettamente fiscale e catastale, ma non cancella il valore economico che lo spazio esterno apporta alle singole abitazioni.

Ecco come si differenzia la gestione del BCNC a seconda della finalità del calcolo:

1. Valutazione Immobiliare e Valore di Mercato
Nelle stime commerciali (es. per compravendite, successioni, perizie bancarie), il cortile comune aumenta il pregio e il valore di mercato delle unità che hanno il diritto di utilizzarlo.

Come si calcola: La quota di cortile spettante a ciascuna unità (espressa in millesimi o calcolata in base all'uso esclusivo/comune) viene trasformata in superficie commerciale ragguagliata applicando una percentuale di abbattimento (generalmente tra il 2% e il 10% a seconda che sia comune o a uso esclusivo).

Motivazione: Un appartamento con quota di cortile (magari condominiale, recintato o con posti auto) vale sul mercato più di un appartamento identico che non ha alcun diritto sugli spazi esterni.

2. Valore Fiscale e Catastale
Dal punto di vista prettamente catastale, le cose cambiano:

Rendita catastale: Il BCNC non produce reddito proprio e ha una rendita catastale pari a zero. Il suo "valore" fiscale è già implicitamente incorporato nella rendita catastale delle singole unità abitative a cui è asservito.

Imposte (IMU, Imposta di Registro): Non pagherai mai le tasse sul BCNC come immobile a sé stante. Le imposte si calcolano unicamente sulle rendite delle unità principali (es. l'appartamento o il negozio).

Riepilogo delle differenze
Finalità del Calcolo Come considerare il Cortile (BCNC)
-> 1 Stima Commerciale/Perizia Sì. Va computato come superficie virtuale o coefficiente correttivo perché incrementa il valore reale dell'immobile.
-> 2 Calcolo Valore Catastale (Fiscale) Non va aggiunto nulla, poiché il fisco considera il BCNC già compreso nella rendita dell'abitazione.