Buongiorno a tutti,



propongo un quesito su un argomento che è stato ampiamente dibattuto anni fa ed infatti, prima di scrivere ho fatto un ampia ricerca su geolive e letto attentamente le circolari di riferimento (Nota prot. 29439 del 2013 e Circolare n° 2/2012 Prot. 39096 Agenzia territorio Par. 5 “Le dichiarazioni ai sensi dell'art. 13, comma 14-ter, DL n° 201/2011).

L'argomento riguarda le unità iscrivibili come collabenti (F/2) e sebbene abbia trovato molte “dritte” e conferme sull'argomento, ho dei piccoli dubbi! Essendo per me l'argomento nuovo, tendo a fare confusione nell'interpretare la legislazione di riferimento.



Per non tediare vado al dunque.

Ad un mio cliente, è arrivata una comunicazione da parte del Comune, nel quale facendo riferimento all'articolo 13 comma 14-ter, del DL 201 di cui sopra, lo si invita a “prendere provvedimenti” nei confronti di due fabbricati di sua proprietà, fabbricati rurali (279) censiti ai terreni e non portati all'urbano entro il 30 Novembre 2012.



Uno dei due fabbricati, ha subito un ampliamento e per metà è diventata un'abitazione configurabile A/3, per metà è rimasto “rurale” e figura solamente ai terreni come 279. Premesso che in questo caso non è mai stata rilasciata l'abitabilità o agibilità per la parte trasformata in abitazione (sebbene il committente abbia pagato diversi anni fa gli oneri al Comune) procedendo ora nel portarlo all'urbano faccio il tipo mappale, poi il docfa. Nel docfa inserisco come data ultimazione lavori il 30 Novembre 2012 (così si evince leggendo un Manuale di pratica catastale regionale quando si parla di ravvedimento, visto che in ogni caso non è più possibile proporre il ravvedimento operoso si inserisce l'ultima data utile). Come tipologia documento selezionerò “Dichiarazione fabbricato rurale art. 13, comma 14-ter DL n° 201/2011, ma quello che non capisco è perché in due diverse guide mi trovo specificato per questa casistica anche la dicitura: + dichiarazione (all. B e/o C – DM 26/07/2012).



Coma va interpretata la cosa?



1)Nella sola eventualità si voglia richiedere i requisiti di ruralità si dovranno produrre anche gli allegati B e/o C, altrimenti, nel mio caso, non si necessita di nessuna dichiarazione particolare. E' corretto?



2)Le sanzioni che verranno contestate dall'Agenzia a suo tempo, saranno una per ogni unità immobiliare dichiarata? (344 euro + interessi per ogni unità).





Per il secondo fabbricato, esso rispetta tutte le condizioni per essere iscritto come unità collabente. Premesso che l'iscrizione al CF come F/2 è (sempre) facoltativa, premesso che le entità urbane non sono sanzionabili per tardiva presentazione, cosa mi consigliate di inserire come data di ultimazione lavori?



3)Inserisco ugualmente la data del 30 Novembre 2012 oppure, se è cosa dimostrabile e riportata nella relazione firmata dal tecnico, inserisco una data antecedente 5 anni la presentazione del Docfa, quindi ad esempio 31 dicembre 2009, giusto per andare sul sicuro?



4)E' di regola, anche in questo caso, essendo facoltativa l'iscrizione al catasto, selezionare come tipologia documento l'art 3 come nel caso sopra? E' una bestemmia inserire come tipologia quella ordinaria?



5)Per ultimo, su alcune guide tecniche leggo che non sono dovuti il tributo dei 50 euro, ma leggendo i post degli anni scorsi, a qualcuno è capitato di pagare. Io sarei per le cose giuste. Quindi non li vorrei far pagare.





Ringrazio fin da ora che mi verrà in soccorso.



Buona serata.





Aristide.

Poiché non ha più senso, almeno ai fini fiscali, censire un fabbricato abitativo con richiesta di riconoscimento di requisiti di ruralità in quanto destinato alla residenza di imprenditore agricolo che abbia tutti i requisiti previsti dalla norma, sarebbe il caso di operare come segue.

Fare una dichiarazione ordinaria Docfa accatastando un'unità abitativa e un'unità collabente, dichiarando come data di ultimazione lavori (trattandosi se ho ben capito di una nuova unità abitativa derivata da ampliamento dell'attuale rudere) quella che risulta dalle pratiche edilizie (come da comunicazione di ultimazione lavori oppure, in assenza, occorre indicare una data presunta che ricada entro i limiti temporali autorizzati per eseguire i lavori come da Concessione Edilizia o Permesso di Costruire o Licenza Edilizia). Nella relazione si deve dichiarare anche la data di perdita dei requisiti di ruralità essendo il fabbricato già da tempo censito al C.T. come fabbricato rurale. Se ricorrono le condizioni dichiarare come data di perdita ruralità una identica a quella di ultimazione lavori. A mio avviso la richiesta dei requisiti di ruralità è facoltativo e non obbligatorio per cui le pendenze fiscali arretrate sarebbero le medesime per le due tipologie di accatastamento. In sostanza il Comune può richiedere fino al 2011 di recupero Ici, Imu e/o Tasi (dal 2014) eventualmente non pagata o pagata in via presunta meno del dovuto. Il 2011 è esente da Ici in quanto abitazione principale. Per gli anni successivi ai fini Imu e Tasi nulla cambia in riferimento al possesso o meno dei requisiti di ruralità. Naturalmente il discorso è un pò diverso se nel fabbricato vi sono anche unità strumentali agricole oppure vi sono pertinenze che non godono delle previste agevolazioni prima casa come da normative comunali e statali. I tributi Docfa sono minimo 100,00 Euro se accatasti come minimo un abitazione e un'unità collabenti.

Ciao Ealfin,

sei il mio angelo custode ultimamente, visto che sei tu a rispondermi.

Quindi ti ringrazio.

Tornando alla questione, il committente è un pensionato, che non ha mai svolto attività di imprenditore agricolo. Quindi sono da escludersi categoricamente ogni richiesta di requisiti di ruralità. Anzi, i fabbricati non hanno mai avuto i requisiti di ruralità, sono solamente due FR classati (solo) ai terreni.

Probabilmente non ho espresso bene il quesito. Il proprietario ha due fabbricati siti a distanza di 500 metri l'uno dall'altro. Due realtà distinte.

Uno di essi, è iscrivibile come collabente. E un fabbricato inagibile ma che potenzialmente potrebbe essere ristrutturato un giorno. Quindi una pratica docfa riguarda solo un fabbricato collabente, una sola unità immobiliare. La domanda era riferita a questo caso ossia: quale data fine lavori mettere, posto che già 5 anni fa era collabente? Seconda cosa: in questo caso posso utilizzare come tipologia documento quella ordinaria? Oppure devo usare l'art. 13, comma 14-ter DL 201/ 2011, posto che il comune (*non il Comune bensì un Ente esterno che si occupa di tributi locali quali IMu e Tasi per conto dei vari Comuni) gli ha scritto in merito a questo fabbricato e citando la scadenza del 30 Novembre 2012 e relativa legge?

Per l'unità collabente so che si dovrà redigere una relazione tecnica da allegare al Docfa, con foto, più la dichiarazione sottoscritta dal committente.



Per quanto riguarda l'altro mappale con qualità 279: questo è stato ampliato (in misura superiore al 50% e necessita di rilievo strumentale) ed è questo fabbricato che per metà è diventato abitazione e per metà è rimasto fienile.

Premesso quindi che la richiesta o la cancellazione dei requisiti di ruralità in questa situazione non è dovuta, dovrò fare una dichiarazione docfa per nuova costruzione in cui avrò due unità: l'abitazione e la parte rimasta fienile. Devo indicare una data di ultimazione lavori. Supponiamo il titolo abilitativo per i lavori relativi all'abitazione sia del 2007, dovrei mettere come data ultimazione lavori il 2010, per rimanere entro il termine dei tre anni? Ma se indico la data del 2010, allora in relazione tecnica Docfa sarei obbligato a dichiarare che è stato rilasciato un titolo edilizio al quale non è mai seguita l'agibilità. Così facendo la faccenda si complica: avrebbe più senso dire al committente che deve regolarizzare contestualmente la situazione edilizia prima di fare il Docfa?

Io invece pensavo di inserire la sata del 30 Nov. 2012, in quanto la pratica docfa è motivata dal fatto di dover portare all'urbano i FR e facendo proprio riferimento al sopracitato art. 13 comma 14 ter...ecc..

Almeno la situazione catastale sarebbe a posto: l'abitazione sarebbe classata correttamente con la sua rendita e idem il vecchio fienile. L'ente che ha inviato la comunicazione al committente si occupa di tributi quali IMU, TASI per conto dei vari comuni locali. Quindi, a questo ente interessa "solo" che sia sistemato l'aspetto catastale. E come scrivi tu, questo Ente potrebbe fare lo storico dei mancati pagamenti Imu e Tasi e contestarli al committente.

Ovviamente io sono per fare le cose giuste e se qualcuno ha voluto fare il furbetto in passato è giusto che paghi ora.


Mentre scrivo però mi viene in mente una "cosetta". Ho esperienza col Docfa di un paio di anni, e non ho mai fatto dichiarazioni di nuove costruzioni. Sbaglio o esiste l'obbligo, per un docfa di nuova costruzione, di inserire gli estremi del titolo edilizio che ha "autorizzato" i lavori? Oppure di quello che ha concesso l'agibilità?

Se così è, anche il tecnico ha le mani legate. E allora questo Docfa non si può fare fino a che non sia stata concessa l'agibilità dal Comune?

Seriamente, tu come ti comporteresti?

Ti ringrazio ancora se mi risponderai.

Un saluto.

Aristide

a

Per l'unità collabente devi indicare solo la tipologia ordinaria perchè il sistema Sister non ti accetta qualsiasi altra tipologia. Per la data di ultimazione lavori devi mettere la data di costruzione del fabbricato, non importa quando è passato da non collabente a collabente (come si fa a stabilirlo?). In un caso del 2013 avevo messo un giorno e un mese addirittura dell'anno 1925 come presunta ultimazione lavori e nella relazione avevo detto che lo stato di collabente permaneva da diversi anni (nel mio caso avevo una prova in quanto nel titolo originario di acquisto di decenni addietro vi era descritto già lo stato di rudere).

Circa il fabbricato ampliato sinceramente non capisco perché vuoi procedere in un modo non conforme alla norma, devi procedere con una dichiarazione ordinaria. Se il cliente ha pagato gli oneri al comune (credo intendi la Bucalossi) vuol dire che esiste un titolo edilizio (Licenza, Concessione, Permesso di Costruire). In base a quel titolo (se è del 2007 come dici) indichi la data di ultimazione lavori ad essa compatibile (generalmente entro tre anni dalla data di inizio lavori). E' errato in qualsiasi caso mettere il 30.11.2012 perché detta data va messa solo se vengono richiesti i requisiti di ruralità come prevede la norma allo scopo di poter calcolare le sanzioni. In caso di accatastamento ex particella rurale senza richiedere i requisiti di ruralità, perché non posseduti, devi anche mettere nella relazione la data di effettiva perdita di ruralità che nel tuo caso puoi far coincidere con la data di ultimazione lavori di ampliamento, ovvero mettere unica data fra ultimazione lavori e perdita di ruralità (naturalmente aggiungi anche in relazione che i lavori di ultimazione del fienile risalgono alla data di effettiva costruzione, diversa da quella dell'abitazione) . Il termine di prescrizione per le sanzioni è di cinque anni e non di tre anni. L'agibilità non conta per il Catasto tant'è vero che loro dicono che devi accatastare non appena l'immobile è predisposto all'uso e non quando ti rilasciano l'Agibilità o quando scadono i termini per i lavori come spesso avveniva in passato per lucrare qualche mese di imposte sulla casa nuova (ora è un pò più complicato). Nessuna norma obbliga di scrivere gli estremi del titolo edilizio e quanto meno dell'Agibilità. Io però ce li metto sempre gli estremi del progetto approvato quando ne sono a conoscenza e quando un edificio non ha problemi urbanistici. Il classamento non cambia se indichi l'ultimazione lavori al 2010 oppure al 2012.

EALFIN,

ho letto velocemente al tua risposta perché ho tempi ristrettissimi e mi riprometto domani di leggerla e di risponderti con più attenzione perché ricca di spunti interessanti

Ma volevo ringraziarti perché mi stai davvero dando una mano, e noto che rispondi ad orari dove "solitamente" ci si riposa. Ho ancora qualche problemino di comprendonio, circa la differenza di normativa tra i (semplici) vecchi fabbricati rurali e i vecchi fabbricati rurali con requisiti di ruralità. Credo mi sfugga qualcosa...

Grazie davvero, nell'anno del Giubileo, anche questa è un'opera di carità. Carità ad alto contenuto tecnico, ma sempre carità verso il prossimo.

Intanto buon week end e grazie ancora.

Aristide

Ciao ancora EALFIN.

Ho riletto la tua risposta. Penso di essere andato nel pallone perchè partivo da presupposti sbagliati. Ammetto la mia ignoranza.

La premessa da cui partivo era questa: tra tutti i fabbricati rurali (279, io dalle mie parti li chiamo fienili e ce ne sono a centinaia) che fino a qualche anno fa se ne stavano "comodi" al catasto terreni ve ne erano alcuni che avevano i requisiti di ruralità (in quanto propedeutici ad attività agricole di imprenditori, coltivatori diretti, ecc..) ed altri che erano semplicemente fabbricati rurali, ma senza i requisiti di ruralità.

Invece, mi sembra di capire, che in partenza tutti possedevano i requisiti di ruralità. però non mi sembra una cosa logica.

Poi si è fatta una scrematura tra quelli che effettivamente avevano i requisiti e adesso credo di aver capito che il famoso art. 13 comma 14-ter legge 201 si riferiva al termine ultimo per accatastare questi fabbricati e richiederne i requisiti di ruralità.

Io invece, pensavo che questo termine si riferisse all'accatastamento di qualsiasi tipo di fabbricato rurale che andasse portato all'urbano! Tu invece mi dici che per questi fabbricati 279 la tipologia corretta è quella ordinaria. Ma esisteva un termine ultimo per accatastare questi fabbricati?

Riguardo al mio caso pratico, anche il fienile è stato oggetto di ristrutturazione, ma se ho ben capito, se inserisco una data di ultimazione lavori antecedente i 5 anni, la sanzione non si applica perché caduta in prescrizione?

Ma allora, coloco che chiedessero ora i requisiti di ruralità saranno oggetto di sanzione, chi accatasta semplicemente un vecchio fienile senza requisiti, dichiarando come data di lavori una data ante 5 anni, passa via liscio? Mah...



Riguardo al fabbricato collabente, credo di aver compreso. Ora ho dei dubbi sul modello censuario Pregeo in quanto, rispetto alla rappresentazione in mappa, nella realtà il fabbricato ha ubna sagoma difforme nonché una piccola porzione totalmente demolita. Quindi non posso fare una conferma di mappa (ex tipologia 2) ma pensavo di fare il tipo mappale per parziale demolizione (ex-tipologia 24). Però dagli esempi che vedo nelle guide, nel modello censuario si parte sempre da un mappale con qualità 282. Potrà essere accettato anche se parto con un 279?

Ti sto riempiendo di domande, scusami.

Comunque, se hai voglia di ribattere ancora una volta, ti ringrazio fin da ora.

Un saluto.

Aristide.

La data di ultimazione lavori da inserire in Docfa è molto importante e non la si può inventare, quindi deve essere coerente almeno con i titoli edilizi e relativi termini massimi per l'ultimazione lavori. Circa la sanzione dei fabbricati rurali accatastati in ritardo con requisiti rispetto a quelli senza requisiti la differenza sta nel fatto che nel primo caso pagando la multa comunque le imposte rimangono agevolate anche per gli anni passati mentre per un fabbricato rurale accatastato all'urbano senza requisiti il Comune può richiedere le imposte (Ici - Imu e Tasi) fino a 5 anni antecedenti. La data 30-11-2012 da indicare per l'ultimazione lavori dei fabbricati accatastati con requisiti di ruralità rappresenta una procedura particolare voluta dalla norma tale che il sistema Sister potesse a suo tempo calcolare l'importo del ravvedimento operoso e relativi interessi. Il termine per accatastare i fabbricati rurali senza requisiti era quello imposto dalla legge vigente alla data di perdita ruralità (in sostanza, da diversi anni a questa parte, detta data è da indentificare entro 30 giorni dalla data di perdita ruralità).

Circa l'unità collabente la cui sagoma non corrisponde alla mappa devi in Pregeo demolire le parti di fabbricato inesistenti quindi non puoi confermare in mappa un qualcosa che non corrisponde alla mappa stessa. Circa la tipologia dovrebbe essere quella semplificata. Non mi è mai capitato un caso simile con Pregeo 10.6 con il quale ho trattato solo tipi di aggiornamento con appoggio ai punti fiduciali. In sostanza devi fare un Pregeo per modesta entità secondo le procedure previste (utilizzando le coordinate mappa, ecc. per individuare le nuove linee rosse). Generalmente il Pregeo 10.6 ha funzioni di autocontrollo per cui, anche in sede di predisposizione del Pdf per l'Ufficio, lancia messaggi di errori oppure ti dice che formalmente è tutto ok.

Grazie ancora EALFIN, sei davvero molto gentile.

Mi rimane ancora un dubbio, sulla data da inserire nel caso in cui si dichiari ora all'urbano un fabbricato 279, che non ha mai posseduto i requisiti di ruralità. Tu scrivi:

[size= 12px; background-color: #e0e0e0]Il termine per accatastare i fabbricati rurali senza requisiti era quello imposto dalla legge vigente alla data di perdita ruralità (in sostanza, da diversi anni a questa parte, detta data è da indentificare entro 30 giorni dalla data di perdita ruralità).[/size]

Penso il riferimento fosse l'art. 2, comma 37 DL n. 262 del 2006 il quale poneva come data ultima per la dichiarazione il 30/06/2007.

Fermo restando che anche io sono per un agire professionalmente etico ed onesto, ti chiedo: tu che data inseriresti se dovessi accatastare oggi un FR che è solo ai terreni e senza requisiti di ruralità?

Inserire la data del 30/06/2007 non credo sia una menzogna, nel senso che, questo fabbricato al pari di altri, doveva essere accatastato entro quella data. La fortuna o sfortuna che si voglia è che, nonostante i vari controlli incrociati dei vari Enti, sia sempre sfuggito.

Al committente, che mi sembra una buona anima, andrà liscia per quanto riguarda la sanzione per tradiva dichiarazione, ma dovrà rendere conto per gli ultimi 5 anni di mancato pagamento dell' Imu e della Tasi.

Se vorrai aggiungere ancora un commento finale anche a questo, ti ringrazio già da adesso.

Ciao.



Aristide





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Salve,



devo fare una variazione da c/6 a d/10, ma ho ancora molti dubbi. Se ho capito bene devo fare un docfa semplificato con la richiets di ruralità e il dm 26/07/2012 e allegare i vari modelli per la richiesta di ruralità e quello per uso non abitativo. Ho provato a fare diverse volte questa proceduta ma non ci sono mai riuscito. Vorrei dei chiarimenti sui passaggi da seguire per completare questa procedura, devo compilare il modello n1?,gli allegati li devo unire in un unico pdfa??. Aiutatemi..Grazieeee.

Sera, io (lmae) ho un problema leggermente diverso da quello di cui state discutendo: un mio cliente vorrebbe accatastare un 2capanno - casotto" in cemento e con tetto, sup ca 50 mq di cui ha già inviato nel 1986 i progetti alla comunità montana ma che allo stesso tempo non ha accatastato perchè non pensava di doverlo fare. ora mi chiede a quale ammenda va incontro se dovesse regolarizzare il tutto. Il fabbricato è adibito a deposito attrezzatura agricola e trasformazione prodotti agricoli, se non erro categoria D10.

Grazie per i suggerimenti!

Mi allaccio a questo vecchio post, per segnalare che con il 'SIT' andiamo di male in peggio!

Ho presentato un Docfa per nuova Costruzione - Dichiarazione di fabbricato urbano o nuova costruzione presentata ai sensi dell'art. 13, comma 14 ter del DL 201/2011, con l'allegata Autocertificazione e altra documentazione relativa al Fabb. Rurale, la pratica è stata correttamente Registrata dall'Ufficio, ma andando a fare la visura nel campo Annotazioni, non trovo la dizione: "richiesta ruralità - classamento e rendita proposti (D.M. 701/94)" ma solo la dizione: "classamento e rendita proposti (D.M. 701/94)".

Contatto l'Ufficio e mi dicono che è un anomalia del Sistema (SIT) che non inserisce l'annotazione di "richiesta di ruralità" in AUTOMATICO.

Morale della favola per fare inserire l'annotazione bisogna procedere con ISTANZA, perdendo altro tempo inutile.

Mah...