La questione è questa:

Tizio è proprietario di un terreno agricolo (libero, non affitatto) e vuole venderlo.

I confinanti sono:

A - proprietà comunali

B- giardino di Caio, privato cittadino, che non è imprenditore agricolo

C- terreno agricolo di Sempronio, che FORSE è coltivatore diretto

Caio vuole comprare il terreno ed ha già convenuto il prezzo e le condizioni con Tizio.

Visto che la compravendita di terreni agricoli non è il "mio pane" ho diversi dubbi riguardo alla prelazione.

1- in quale modo Tizio si accerta se Sempronio è coltivatore diretto (e pertanto gode del diritto di prelazione come confinante)?

2- ammesso di accertare che Sempronio sia coltivatore diretto, qual'è l'iter corretto per la (auspicata) rinuncia al diritto di prelazione?

3- nel caso in cui Sempronio decida di esecitare il diritto di prelazione, Tizio a quel punto è costretto a venderglielo, oppure può decidere di non concludere la vendita?

4- coltivatore diretto, in questo caso, è sinonimo di imprenditore agricolo?

Possibilmente glielo va a chiedere.




Accertato o meno e nel caso che rimanga il dubbio, il venditore invia una raccomandata con ricevuta di ritorno a Sempronio in cui comunica l'intenzione di vendere il terreno confinante, in genere si allega proprio il compromesso sottoscritto con altro soggetto in cui sono indicati tutti gli elementi che permettano di esercitare il diritto di prelazione a chi possiede, e dichiari di possedere, i requisiti soggettivi ed oggettivi di imprenditore agricolo.





Certamente sì. Alle stesse condizioni concordate con l'altro soggetto che ovviamente è messo a conoscenza preventivamente dell'evento. Dal ricevimento della raccomandata in genere si danno trenta giorni per rispondere passati i quali in assenza di qualsiasi risposta, si intende il rifiuto di esercitare il diritto di prelazione.





Per me l'imprenditore agricolo è inteso, nel caso dell'esercizio del diritto di prelazione, come colui che esercita attività di coltivatore, direttamente o con l'ausilio di dipendenti, del terreno confinante.



Ciao.

Grazie Totonno, scusa ma non mi è chiara questa tua risposta.

"Certamente si" nel senso che al punto che colui che ha diritto alla prelazione decidere di esercitarla, il venditore è obbligato a venderglielo?

Se l'imprenditore agricolo che conferma di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti, decide di acquistare il terreno esercitando il suo diritto di prelazione, dopo averne ricevuo comunicazione, avverte dell'intenzione il venditore che dovrà cederlo al confinante, ovviamente alle stesse condizioni e termini stabiliti dall'accordo con altro soggetto interessato. Le parti che concordano la compravendita di un terreno devono essere ben consapevoli e adottare tutte le procedure imposte dalla legge per permettere l'esercizio del diritto di prelazione da parte dei coltivatori diretti possessori dei lotti confinanti. Se la norma è disattesa la conseguenza è che l'atto è passibile di nullità da parte di chi si ritiene leso nel diritto, appunto, di prelazione. Dopodichè sò cavoli amari.

Saluti.

Bene, ora ho capito...

Rimane solo da sapere se ci sono coltivatori diretti tra i confinanti.

Sto cercando di capire se i coltivatori diretti hanno l'obbligo di iscrizione alle Camere di Commercio, in tal caso potrei fare delle visure e capirlo da li se sono coltivatri diretti o no.

Potrebbe essere giusta come procedura?

L'iscrizione alla CCIAA è obbligatoria laddove il volume di affare del titolare di partita IVA è superiore ad una certa soglia limite che in questo momento non riporto in quanto non ricordo.

Saluti

Salve

Condivido tutto quello che ti ha scritto il grande totonno, per questa tua ultima preoccupazione, nell'incertezza, puoi comunque inviare ai vari confinanti la raccomandata di messa a conoscenza, per cui ti metti le spalle al coperto.



ciao e buon lavoro

I coltivatori diretti sono per legge coloro che coltivano abitualmente e manualmente la terra.

Definizione all'italiana per dire tutto e niente.

E comunque l'elenco dei coltivatori diretti è depositato presso l'INPS.

Penso che anche sotto tortura (io c'ho provato) non te lo daranno mai quell'elenco.

E il perché è logico.

Così facendo tu sei obbligato a notificare a tutti i confinanti (non sapendo la loro qualifica) il compromesso e, di conseguenza, a riportare nell'atto il corrispettivo esatto a tutto favore dell'erario.

A differenza di quanto dice Totonno l'atto di vendita a Caio non è nullo ma soggetto a riscatto di Sempronio in un anno dalla stipula.

Per complettezza ti dico che ci sono altre forme di rinuncia oltre a quelle della notifica e della non risposta nei trenta giorni.

Sempronio potrebbe presenziare all'atto di vendita a Caio dicendo di non voler acquistare il terreno e di non voler esercitare il suo diritto di prelazione.

Sempre per completezza ti dico che, nei tempi, si sono esercitate anche delle furberie per aggirare il diritto di prelazione tipo quella di frazionare la particella, costituendo una derivata abbastaza piccola di profondità verso il confinante con diritto di prelazione.

A quel punto venivano fatte due vendite: la prima del terreno verso Caio e la seconda, sempre a Caio, della particella verso Sempronio, ovviamente notificando il compromesso.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Se vogliamo essere precisi non ho scritto che l'atto è nullo.

Saluti.

Ritenendo che, dibattere sui motivi delle cause di nullità ci vorrebbe un bel pò e come sempre in codesta materia c'è sempre un avvocato che la sa di gran lunga più lunga dell'altro, proporrei di rimanere in tema di prelazione e visto che Carlo ha già fatto un bell'escursus in tal senso, gli chiedo: se io che fo il geometra, volessi acquistare un terreno agricolo a confine con la mia proprietà per non incappare nel rischio della prelazione che potrebbe esercitare l'altro confinante ( che è imprenditore agricolo a titolo principale, quindi avenete diritto di acquisire a pari condizioni entro l'anno ) regigo un bel contratto di affitto in deroga per almeno due anni, poi una volta passati chiedo la stipula dell'atto notarile, il confinante poco attento, se ne accorge dopo undici mesi e venticinque giorni, che cosa succedé ?

annullare l'atto no di certo, ma l'altro confinante può esercitare il diritto di prelazione?

Per quello che sono riuscito a capire io, l'iscrizione alla Camera di Commercio è NECESSARIA per essere coltivatore diretto.

E sinceramente, anche a ragionarci, mi pare giusto.

Se questa affermazione trova conferma, ho intenzione di procedere come pensavo, ovvero per visura su un unominativo, e se non risulta iscritto vado avanti per la mia strada.

Capisco il discorso che fa geocinel, ma non sono d'accordo sul fatto di dover comunicre comunque a tutti i confinanti l'intenzione di vendere con tutti i relativi dati.

Non è per bypassare diritti altrui o trovare escamotage, è solo perchè non ritengo necessario seguire una procedura se non ce ne sono i presuppposti.

Rispondo a Gianni.

Codesto del contratto di affitto era un altro escamotage per aggirare la prelazione.

Quindi non credo che se tu acquisisci diritto attraverso il contratto l'altro possa vantare un diritto più grande del tuo.

Devono passare i termini dell'affitto.



Rispondo a Giakiroma.

Carissimo.

Il mio non è un punto di vista.

Quando ho aperto dicendoti che il coltivatore diretto è ............vuol dire che tutti lo possono essere.

E quindi la notifica va fatta a tutti,

Prova a sentire un Notaio cosa ne pensa.

Anche a me sono girati i frullini a fare le notifiche ma se ti vuoi veramente sentire spalle al muro le devi fare, poi sei liberissimo di comportarti come meglio credi.



Rispondo a Totonno.

Non era per fare polemica ma se rileggi il tuo ultimo parli di nullità e a quel termine ben preciso ho risposto.



Cordialmente

Carlo Cinelli

Riporto un estratto:

"A norma della legge 77/1997, i produttori agricoli assoggettati al regime di franchigia, il cui limite è stato fissato con D.L. 262/2006 (volume d'affari non superiore a €. 7.000) non sono obbligati all'iscrizione nel Registro delle Imprese; tuttavia, si ricorda che la concessione dei benefici e e delle agevolazioni fiscali, quali ad esempio quella riferita alla fruizione del carburante agricolo agevolato, è riservata ai soli soggetti iscritti nel Registro (D.Lgs n. 173/1998, D.M. n. 454/2001).



Quindi, l'unica certezza, per non vedersi applicare l'eventuale diritto di prelazione (entro l'anno dalla stipula) come ben dice il geom. Cinelli è di di "notificare il compromesso con il relativo prezzo di vendita" a TUTTI I CONFINANTI.


Saluti e buon lavoro.

Se il confinante è il mio meccanico, sarò certo che non fa l'agricoltore. Francamente quasi sempre è noto chi fa il coltivatore diretto o l'impresa agricola nella zona attorno il terreno da compravendere per cui mando le raccomandate solamente nel dubbio e nella certezza che il confinante possa essere un coltivatore diretto e non viceversa. Una raccomandata del genere può generare confusione in chi non ha i requisiti di imprenditore agricolo e non può esercitare il diritto di prelazione.

Qualche collega manda le raccomandate pure ai controfrontisti di strade comunali o provinciali o di altro ente, mi sembra esagerato, comunque non è del tutto sbagliato.

Saluti.

Vorrei dare un ulteriore contributo:

un mio amico avvocato ( il quale di corna ne porta non due, ma quattro ) quando è investito del problema è solito mettere il becco anche dove non va messo e spesso gli capita di scovare vere ed autentiche marachelle e quindi ai suoi clienti venditori di fondi agricoli, consiglia di :

- avvertire tutti i confinanti!

- comunicare la superficie del fondo in compravendita e soprattutto l'importo, subito, senza tergiversare!

- comunque preferisce che gli aventi diritto alla prelazione, preferisce che firmino la rinuncia al momento del rogito!

chi dorme tra due cuscini dorme due volte!!!