Premessa: non sono un tecnico ma scrivo da persona appassionata alla ricerca di delucidazioni per una questione personale che reputo abbastanza cavillosa.

Detto ciò: ho acquistato un immobile venduto a seguito di frazionamento di una villa intera. L'immobile in questione da atto notarile e pianta catastale riporta - oltre all'appartamento - un terrazzo e un giardino privato (così da più di 20 anni) delimitato da recinzione chiusa con lucchetto e confinante con passaggio comune.

Problema: da ricerche effettuate da vicini (fatte con il solo fine di riappropriarsi dello spazio in cui sorge il mio giardino) sembra che terrazzo e giardino risultino da catasto terreni all'interno di un mappale non menzionato su mio atto notarile, nè graffato. Tale mappale non è di proprietà di nessuno ma all'epoca identificato forse solo come spazio comune. La mia pianta catastale coincide perfettamente con lo stato di fatto. Nonostante ciò i (carissimi) vicini o più propriamente il geometra che lavora per loro - afferma che quanto da me acquistato non è di mia proprietà (per le motivazioni sopra riportate) e quindi mi invita a riportare il tutto allo stato riportato su mappa catastale (???)

Quesito da ignorante #1: la proprietà su cui sorge il mio giardino, corre realmente un rischio di "riappropriazione" da parte loro? Nel caso in cui - come penso - il problema sia un disallineamento tra cu e ct, cosa fa fede per il diritto di proprietà? E se dovesse fare fede il ct, ci sarebbero comunque i presupposti per usufrutto dato che l'ex proprietario acquistò in buona fede e mantenne per più di 10 anni questo spazio chiuso e privato?

Quesito da ignorante #2: sempre nel caso il problema sia un disallineamento cu e ct, come posso risolverlo nella maniera meno dispendiosa (economicamente e psicologicamente) possibile?

p.s la risposta è sicuramente "assumendo un geometra", cosa che farò assolutamente nelle prossime settimane, ma al momento ho necessità di arrivare "preparato" all'incontro che avrò con il loro geometra settimana prossima per evitare così una causa legale (secondo me inutile!!)

Per ora sei da solo quindi quello che devi fare è ricevere la documentazione di controparte in cui sostengono che il terreno conteso è di loro proprietà. Come tu hai un titolo di provenienza in cui hai acquistato il giardino e la terrazza, anche loro devono avere il titolo per affermare che non è così. Quindi fatti dare il materiale loro, compreso una nota tecnica del loro geometra. Prendi tempo per esaminarla assieme ad un tuo tecnico di fiducia e trarne le conclusioni. Non dare niente dei tuoi documenti alla controparte prima di esserti rapportato con il tuo tecnico che ti farà da tramite.

Ciao Latemar, ti ringrazio per l'aiuto. Sono d'accordo con il non condividere miei documenti con la controparte ma, in caso, solo ricevere perizie tecniche da loro in cui si dimostri il contrario di quello che è lo stato di fatto da più di 20 anni.

Quali potrebbero essere i documenti "sufficienti" che la controparte potrebbe presentare come prova di appropriazione indebita? Trattandosi di spazio comune, credo che - correggimi se sbaglio - questo non viene riportato in alcun atto e, inoltre, un condominio tra le parti non è mai stato istituito perché la mia abitazione fa già parte di un altro insieme di condòmini.

Latemar ti ha già dato ottime indicazioni, per rispondere a questa altra preoccupazione sappi che ogni situazione ha una sua specificità. Questo caso lo dovrai affrontare con serenità, la controparte dovrà fornire dati un po' più corposi di un estratto di mappa, che le corti comuni non vengano riportate da nessuna parte è da vedere, talvolta esiste il primo atto di vendita con cui il costruttore aliena le sue creature e lì si possono leggere cose interessanti.

Devi aver paziienza ed aspettare di vedere le carte nelle mani del "nemico", magari hanno ragione ? chissà, avrai modo di rivalerti sul venditore (garanzia per l'evizione).

Cordialità

Quanto da voi riportato mi tranquillizza già molto, è chiaro quindi che l'estratto di mappa non è una prova sufficiente per avanzare un'ipotesi di appropriazione indebita. Di contro ho prove più corpose (quali atti notarili - mio e di provenienza - e piante catastali) per dimostrare il mio diritto di proprietà.

Per quanto riguarda invece il disallineamento con l'estratto di mappa? Credete che catastalmente sia un problema avere il giardino all'interno di un mappale non menzionato nell'atto notarile? Ha senso incaricare un geometra per mettere a posto il tutto? A prescindere dalla disputa in corso.

Vi ringrazio intanto per il prezioso aiuto che mi avete già dato fin qui!

Sicuramente devi mettere a posto la situazione.

Bisogna capire il motivo per cui nel tuo atto di acquisto la particella a giardino non sia menzionata.

Potrebbe essere perchè il venditore non aveva titolo per cederlo e sarebbe il caso più problematico perchè evidenzierebbe il fatto che tu non potevi acquistarlo da un soggetto che non poteva venderlo non essendo di sua proprietà esclusiva. In questo caso il fatto che nella planimetria all'urbano sia rappresentato anche il giardino non legittima il tuo acquisto.

Però potrebbe anche essere che, semplicemente la mappa non sia aggiornata e sia stato fatto un tipo mappale prima della compravendita che è stato depositato approvato ma mai inserito in mappa.

Possiamo disegnare tanti possibili scenari, piu' o meno gravi che possono essere a tuo favore oppure no. Per questo, per evitare inutili allarmismi o sottovalutazioni della problematica che noi non possiamo neanche supporre, occorre che tu ti faccia assistere da un Geometra.

Le nostre risposte prendile come indicazioni generiche di semplice informazione.