Salve a tutti, sono nuovo del forum, avrei dei quesiti su una situazione molto ingarbugliata che mi è capitata.

Tizio acquista un terreno e ci costruisce 2 appartamenti, poi procede con l'accatastamento (eseguito da un architetto) in questa maniera:

-con la pratica di tipo mappale passa l'area all'urbano inserendo nella ditta anche Caio (il primo figlio che abiterà l'unità posta al piano primo).

-con la pratica docfa crea 3 subalterni: sub 1 (cat. a/3 al piano terra), sub 2 (cat. a/3 al piano primo) e sub 3 (corte comune (bcnc) ai sub 1 e 2).

Ovviamente la ditta risultante in visura per le unità immobiliari è 1/2 Tizio e 1/2 Caio.

L'intenzione di Tizio (purtroppo consigliato male dal tecnico) era però di avere il sub 1 intestato a lui e il sub 2 intestato al figlio Caio.

Ora purtroppo la situazione è questa:

Tizio è morto e con la dichiaraione di successione ereditaria (secondo me anche questa sbagliata) la situazione è questa :

sub 1 intestato per 3/4 a Caio e per 1/4 a Sempromio (figlio minore di Tizio)

sub 2 intestato per 1/2 a Tizio e per 1/2 a Caio, sicuramente stessa situazione anche per il sub 3 (bcnc) in quanto entrambi i sub non sono stati considerati (secondo me erroneamente) nell'asse ereditario.

Ora Caio e Sempromio mi chiedono una soluzione per intestare il sub 1 a Sempromio e il sub 2 a Caio mantenendo il sub 3 come bcnc.

E' possibile, come mi consigliate di procedere?

Non capisco questa cosa, come fa a intestare un immobile a Caio, il figlio, senza fare un atto notarile?

Gli immobili costruiti per accessione seguono i diritti del tereno. Quindi dovrebbe essere tutto di Tizio

Il tipo mappale e l'accatastamento sono del 1986, forse a quei tempi era possibile, farlo (a me sembra palesemente sbagliato), perchè la ditta intestataria al catasto terreni (Tizio), doveva essere riportata tale e quale all'urbano.

Una volta accatastato il fabbricato si sarebbe dovuto fare un'atto di donazione o di vendita tra Tizio e Caio in cui Tizio trasferiva a Caio il sub 2, lasciando il sub 3 come bene comune non censibile ai sub 1 e 2.

Comunque visto che il catasto non fà proprietà e visto che il terreno dove è stato costruito il fabbricato è stato acquistato con atto di compravendita da Tizio, potrei fare un'altra dichiarazione di successione (non so se modificativa, integrativa, o sostitutiva), in cui non tengo conto delle quote di possesso indicate in visura, assegnando 1/2 del fabbricato a Caio e 1/2 a Sempromio, poi faccio la voltura catastale della nuova dichiarazione di successione riportando le giuste quote di possesso.

A quel punto Caio e Sempromio dovrebbero solo andare da un notaio e fare un'atto di divisione, oppure permuta, o compravendita, a seconda di quello più conveniente, risolvendo così il dilemma di intestare 1/1 del sub 1 a Sempromio e 1/1 del sub 2 a Caio, lasciando il sub 3 come bcnc ai sub 1 e 2.

E' corretto il ragionamento?

Bisogna fare una dichirazione modificativa per correggere le quote della prima, pagando le imposte minime. In questo modo si sanano anche le trascrizioni errate.

Per dirimere ogni dubbio:

Art. 934 Opere fatte sopra o sotto il suolo
Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli artt. 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal Titolo (952 e seguenti) o dalla legge (975-3, 986-2, 1150-5, 1593).

Se vi sono ancora perplessità:

"Jump78" ha scritto:
Tizio acquista un terreno e ci costruisce 2 appartamenti ...

Mi sa che è indispensabile cominciare tutto daccapo ... accatastamento ... Dichiarazione di Successione ... relative tasse ...

Ciao, buon lavoro.

Salve

Direi che concordo con quanto conclude Claudio, in arte dado48, bisogna ripartire da zero fin dall'inizio.

L'unica cosa certa è che è morto tizio.

Saluti cordiali

Quindi dovrei chiedere l'annullamento della pratica di accatastamento, della dichiarazione di successione e rifare tutto da capo?

A questo punto dovrebbero pagare nuovamente le tasse per la successione o dovrebbero solo integrare il pagamento?

Se dovessero ripartire completamente da zero e ripagare nuovamente tutte le spese di successione, una nuova pratica di accatastamento e poi il notaio per la divisione sarebbe veramente un bel salasso.

Per la succ basta presentare una dichirazione modificativa, variando la quota del sub 1 da 1/2 a 1/1.

Se è stata chiesta l'agev. prima casa bisognerà ripagare le imposte minine. Altrimenti si pagherà la differenza. L'AgE invierà poi e sanzioni per il tardivo pagamento.

Salve

Questa pratica che devi risolvere devi veramente pensare di ripartire da zero, le soluzioni tecniche da adottare prova un po a concordarle con i vari enti interessati, cioè catasto e notaio.

Saluti cordiali

Grazie a tutti delle risposte, domani parlerò con la committenza e spiegherò che la situazione purtroppo è molto complicata e che la maniera migliore per risolvere i problemi è rifare tutto da zero per evitare noie future.

La spesa non sarà purtroppo indifferente e se prenderanno in considerazione l'ipotesi di rivalersi su chi ha fatto questi errori avranno tutta la mia comprensione.

Certo che errori banali e mastodontici come quasti fatti da professionisti di tale esperienza fanno un po riflettere...

Mi è venuta un'idea per risolvere la magagna:

1) presentare un Tipo Mappale di retifica ( conferma di mappa senza proposta di aggiornamento) inserendo la ditta che è effettivamente proprietaria;

2) presentare una Dichiarazione di Successione integrativa inserendo anche il sub 2;

3) presentare la Voltura Catastale riportando la ditta Caio 1/2, Sempromio 1/2;

4) atto di divisione dal notaio in cui Sempromio avrà 1/1 del sub 1, Caio 1/1 del sub 2 e il sub 3 (bcnc) di proprietà di entrambi.

Che ne pensate?