Buonasera scrivo per conoscere i CTU iscritti quali tabelle di riferimento utilizzano per valutare al metro quadrato gli immobili.



E' stao recentemente sentenziato dalla Cassazione che i valori OMI non sono esaustivi, significativi e corretto (e direi finalmente) ma ora nasce il problema di capire che valori indicare in perizia anche perchè ultimamente troppi debitori o creditori procedenti depositano osservazioni sulle perizie di stima.



Agenzia Entrate (ufficio del registro e ipotecarie) rilasciano elenchi di comravendite?



Idem l'ABI fornisce dati sulle stipule di mutui e per acquisti immobili?



grazie

Emanuel

Esiste una materia, che avremmo dovuto studiare a scuola, l'Estimo.

E' sconfortante che un professionista chieda lumi circa le tabelle da utilizzare.

Le stime sono soggettive e variano anche dai criteri utilizzati, i quali sono molteplici, occorre fare indagini, considerazioni, comparazioni, calcoli e adeguamenti e questo è solo per citare alcune delle attività di un perito.

Sono certo che tu abbia le capacità per affrontare una stima senza dover affidarti al 100% ad una scarna tabella, di cui non se ne conosce l'origine.

Saluti





ps. sia chiaro che non ti sto crtiticando, voglio solo ribadire che nella nostra professione, dobbiamo avere personalità, imporre il proprio concetto, il nostro sapere, appunto perchè deriva da uno studio e dall'esperienza. Analogo discorso vale per le questioni catastali..mi inca@@o quando leggo:"il tecnico del catasto mi ha detto"...NO!! dal tecnico si va con una propria idea derivante da uno studio dell'argomento, della prassi e vi discorrendo.

risaluti

Probabilmente non sai come funzioni una CTU.

Un Giudice ti chiede la fonte della tua valutazione.

Per fare polemica evita per cortesia.

Immaginavo la percepissi come una polemica, per questo ho aggiunto un ps.

Non sto facendo polemica, al limite la faccio con il sistema, non con te.

L'attendibilità o meno dei dati OMI è al pari di quella di un borsino immobiliare della camera di commercio o dell'abi.

La peculiarità del bene da stimare la conosce solo il perito, non la tabella.

Se ad esempio stimi un immobile per comparazione, cosa è più attendibile, una tabella oppure una o più vendite di immobili simili, magari avvenute nello stesso fabbricato o nelle vicinanze, ai quali comparare l'oggetto di stima?

Cosa applichi per ragguagliare i risultati?

E se facessi una stima analitica? O del valore di costo, di trasformazione? ecc ecc

La fonte possono essere sia lo storico delle vendite, ma anche il libro di estimo. (io uso ancora quello del prof. Iovino).

Per la precisione so bene come si fanno le CTU, così come si stima altro, è da oltre un ventennio che me ne occupo.

Saluti

scusa allora se ho percepito male.

Infatti anche io tutti questi indici non li capisco anche perchè di rifanno a compravendite di immobili sicuramente non simili.

A voi cosa vi fanno applicare?

In udienza il GE ha indicato che i valori OMI sono inapplicabili cone da sentenza di una cassazione.

Ora devo rivedere un valore, e sapevo ci fosse una banca dati data dall’Agenzia Entrate come ufficio del registro delle compravendite .... e non sono le OMI.

Ne sapete qualcosa?

Le tabelle possono dare un'indicazione di massima, questa banca dati di cui parli non so cosa sia, ma l'OMI si baserebbe sullo stesso concetto, quindi nonvedo la differenza.

La fonte più attendibile sarebbe una compravendita piu o meno recente, di un immobile similare in zona, questo sarebbe il dato storico, quello reale.

Poi ci sarebbero le intenzioni di vendita (gli annunci immobiliari) i quali vanno presi con le molle, sono intenzioni, quindi soggetti a trattativa ed il prezzo di scambio non coincide mai con il prezzo di partenza.

Per trovare gli atti, se non ho conoscenza diretta procedo in questo modo, per carità non scientifico e ci vuole un po' di pazienza, però spesso è efficace:

Se è un condominio, ricerca per immobile, senza sub, inizio a cercare gli intestari più giovani, faccio la visura e vedo il titolo di provenienza, se recente richiedo al notaio o faccio visura ipotecaria. così via nache se fosse soluzione indipendente, mappa alla mano, visura per immobile.

saluti

latua strada è corretta e nello stesso tempo macchinosa.



Assurdo che ci chiamino per poi riportare un nq e moltiplicarlo per coefficienti tabellari...

Io faccio riferimento da sempre ai valori OMI in quanto elenco prezzi medi di contratti trascritti, quindi basati su valori reali. Non possono essere usati semmai in via esclusiva in quanto fa riferimento a elementi di stima troppo generici e quindi possono essere non congruenti per lo specifico immobile oggetto di valutazione.

Insieme agli OMI si deve però effettuare il metodo del confronto e individuare altri dati di immobili con le stesse caratteristiche e cercare una serie di valori da ponderare nei titoli di trasferimento eseguiti in epoca recente o passata, inoltre consultare gli annunci immobiliari, come da indicazioni di robertopi, moltiplicare i dati trovati e assemblati con dei coefficienti di ragguaglio a seconda dei vari elementi caratteristici dell'immobile oggetto di stima.

Nella perizia ovviamente si deve dettagliare la procedura attuata.



La sentenza sui valori OMI non riguardava le perizie di parte di stima, ma era stata rilasciata perchè l'Agenzia delle Entrate ingiustamente notificava accertamenti e cartelle di mancato pagamento delle imposte sui trasferimenti immobiliari, basandosi sui valori che la stessa Agenzia calcolava, quindi c'era un conflitto di interessi pazzesco, difatti la corte europea bacchettò l'Italia per questo e la stessa Agenzia delle Entrate cominciò a perdere tutti i ricorsi con notevole aggravio di spese legali oltre al mancato introito, interessi e sanzioni, che ingiustamente richiedeva agli utenti.



Saluti

www.tecnoborsa.com/Codice-delle-Valutazi...



Qualcuno lo conosce?

Ho telefonato e non danno PDF in allegato all'acquisto del volume.

Nel 2019 è veramente incomprensibile.