Buongiorno a tutti,

prima di scrivere ho provato a fare qualche ricerca ma non ho trovato molto che mi aiuti davvero con questo "problema", ed è l aprima volta che scrivo.

Il mio cliente vorrebbe (per ora) accatastare il corridoio comune di una palazzina/condominio come bene che produca rendita, quindi non come bene comune non censibile (BCNC). E' una cosa fattibile?

Secondo me è un grosso errore, ma insiste. Come BCC mi sembra rischioso perchè di per sè non produce effettivamente alcun servizio, solo il collegamento alle abitazioni.

Altimenti mi proponeva di fonire un sub. proprio al corridoio (ma non saprei nemmeno con che categoria) ed eventualmente associarlo ad un alloggio, permettendo in sostanza il passaggio degli altri come servitù...

Mi scuso se non sono stata chiara o se ho fatto qualche errore scrivendo qui... Grazie!

CIRCOLARE MINISTERO DELLE FINANZE 20 GENNAIO 1984, N. 2 (DIREZIONE GENERALE DEL CATASTO) ASSUNZIONE NELL'ARCHIVIO CATASTALE DELLE INFORMAZIONI RELATIVE AGLI IMMOBILI URBANI DI NUOVA COSTRUZIONE

I.3.3. - PORZIONI COMUNI A PIU' U.I. Giova chiarire - per una migliore applicazione della norma che si intende ora dettare - che per "porzioni comuni" possono essere considerate, secondo gli intendimenti del dichiarante, non solo quelle così definite dal codice civile o da regolamenti o consuetudini condominiali, ma anche tutte quelle altre che in senso funzionale sono al servizio di, o comunque utilizzabili da due o più unità immobiliari. Allegato 9 Rif.to _ I.3.3.1. figura omissis Su questo argomento - notoriamente di trattazione finora insoddisfacente o irrisolta - ci si propone di fornire una normativa rispondente alle esigenze di utilizzazione del catasto anche come supporto per finalità civilistiche, evitando peraltro di coinvolgere gli uffici nella gestione delle regolamentazioni condominiali o in riserve di pattuizioni, ma senza trascurare gli aspetti reddituali di quelle porzioni comuni che costituiscono unità autonome. Per queste ultime è importante che siano evidenziate le connessioni con le u.i. cui sono asservite. Le "porzioni comuni" si suddividono pertanto in censibili e non censibili. I.3.3.1. - PORZIONI CENSIBILI COMUNI A PIU' U.I. Si tratta ovviamente di quei beni - costituenti u.i. in quanto portatori di autonoma capacità reddituale - che forniscono servizi comuni o sono fruibili da piu u.i. (ad esempio l'alloggio del portiere, la piscina, ecc.) e come tali dichiarati. Essi devono essere trattati catastalmente in modo da evidenziare sia la loro peculiarità di "bene comune censibile", sia la connessione alle unità immobiliari a cui sono asserviti. A tal fine si conferma che il "bene comune censibile" deve essere dichiarato con mod. 1 e relativa planimetria; si dispone che in luogo della ditta venga indicata la dicitura "BENE COMUNE CENSIBILE", seguita dagli identificativi catastali delle u.i. cui esso è asservito (v. all. 9). I beni comuni in argomento confluiranno in una partita speciale senza numero di nuova istituzione, denominata appunto partita dei "beni comuni censibili" (v. all. 10) e costituita da più pagine (schede modd. 55), una per ogni fabbricato o complesso immobiliare; ciò consentirà che le singole pagine possano essere allestite dal dichiarante insieme con le altre schede di partita di solo accatastamento e con le stesse modalità già indicate al paragrafo I.3.2., salva l'avvertenza di compilare nel quadro A la sola col. 2 con l'indicazione "BENI COMUNI CENSIBILI". La procedura trova il suo completamento attraverso il richiamo dell'indicativo catastale (particella e subalterno) del "bene comune censibile", da riportarsi nella col. 22 del quadro B in corrispondenza di ciascuna u.i. a cui il bene stesso è asservito (v. all. 11). L'ufficio, in sede di accettazione delle dichiarazioni, dopo aver controllato la connessione del bene comune con almeno due unità immobiliari, contestualmente assegna il numero di partita alla scheda con intestazione nominativa ed il numero di pagina della partita speciale (consecutivo all'ultimo già utilizzato) alla scheda di accatastamento dei beni comuni censibili. Trattandosi di unica pratica - è appena il caso di rilevarlo - deve essere riportato alle colonne 47 e 48 l'identico protocollo di mod. 97 per entrambi i mod. 55. Del pari non va assolutamente trascurato di annotare sul mod. 57, in corrispondenza dei subalterni attribuiti ai beni comuni censibili, la sigla "BENI COM CENS", seguita dal numero della pagina assegnata (v. all. 8). I.3.3.2. - PORZIONI NON CENSIBILI COMUNI A PIU' U.I. Sono - si ricorda - le porzioni che non possiedono autonoma capacità reddituale, comuni ad alcune o a tutte le u.i. per destinazione (androne, scale, locale centrale termica, ecc.), ovvero - come accennato al paragrafo I.3.3. - per la loro specifica funzione di utilizzazione indivisa (ad esempio una rampa al servizio di soli posti auto). Tali porzioni, che per la loro natura non sono soggette alle dichiarazioni mod. 1, vanno comunque rappresentate nell'elaborato planimetrico ed ivi contraddistinte da riferimenti catastali, ma non possono avere una iscrizione formale in partita, perch‚ non costituiscono le u.i. La possibilità, precedentemente esposta, di certificazione dell'elaborato planimetrico dà ragione della utilità connessa con la identificazione catastale anche di queste particolari porzioni. L'attribuzione dei subalterni numerici è affidata alla discrezionalità del presentatore; si ritiene tuttavia opportuno suggerire, allorch‚ non sussistono validi motivi in contrario, che alle porzioni comuni non censibili godute da uno stesso insieme di u.i. si attribuisca un medesimo subalterno, anche se poste su piani diversi e non contigue (ad esempio: androne, scale, accesso esterno, ascensore, ecc.). Come tutte le porzioni identificate nell'elaborato planimetrico, esse dovranno essere elencate nel mod. 57, ove in luogo del numero di partita, verranno contraddistinte dalla sigla "BENI NON CENS".

Ciao, grazie, questo sì lo avevo trovato, e infatti mi ha portato a pensare che sia corretto indicarlo come bene comune non censibile, non come bene comune censibile come vorrebbe il mio cliente (che vorrebbe che il suddetto corridoio produca rendita)...
Perchè da quello che ho capito, il bene comune censibile, fornisce un servizio es: piscina, alloggio custode, deposito biciclette... Il corridoio non fornisce alcun servizio degno di nota.

Perciò chiedevo se mi sbaglio e posso consideralo come BCC o se le altre soluzioni illustrate nel mio messaggio di prima sono attuabili.

Buonasera. La modalità di censimento di queste porzioni comuni risale al 1984 e non è cambiata. E' vero che l'Agenzia non farebbe molta resistenza ad un contribuente che volesse pagare le imposte - a questo serve fondamentalmente il Catasto - su un bene tecnicamente esente perchè improduttivo di rendita (a spanne, mi chiedo chi e perchè potrebbe prendere in locazione, pagando, il corridoio comune di un condominio) ma le regole ci sono e sono quelle che ho riportato e valgono per tutti, compreso il suo Cliente.

Ma i dichiaranti sono due: perchè Lei dovrebbe, assumendosene le responsabilità, classare in un categoria ordinaria un bene che non è inquadrabile in nessuna? Non è un abitazione, non è un deposito e tanto meno una stalla/scuderia/box o posto auto; oltetutto, perchè Lei dovrebbe dare informazioni non veritiere, associando una porzione comune ad una uiu disegnandola nella planimetria del sub X inguaiandone la consistenza e magari trasferendolo con un rogito? Attenzione alle conseguenze, dunque, di cui sareste responsabili in due.

E' chiaramente un bene comune e non è censibile perchè non può "funzionare" autonomamente. Inoltre, ordinariamente (scommetto quello che vuole) i corridoi comuni nel suo Comune non sono censiti autonomamente ed è proprio il criterio dell'ordinarietà, ossia la condizione ordinariamente ritraibile del bene nel Comune X, alla base di ogni classamento catastale.

Sia chiaro che sono d'accordo con quanto lei scrive, non è da tanto tempo che mi sono approciata all'argomento catasto-docfa-AdE. Ho fatto le dovute ricerche già sapendo che fosse una cosa "insensata" per così dire, infatti non ho trovato nulla; ho voluto comunque chiedere se c'era una strada fattibile per accontentare il cliente.

Ne riparlerò con lui, spiegandogli bene perchè non si può fare o comunque che è una cosa che risulterebbe palesemente "falsa" agli occhi dell'AdE.

Grazie per avermi risposto, buona serata!

Ma il condominio che dice ?

Se il bene è comune bisogna che intervengano tutti gli aventi diritto.



Non è chiaro poi il motivo di, in pratica, voler pagare più tasse su una porzione che non è autonomamente produttiva e commerciabile. Mmmmh, secondo me il tuo cliente non ti dice tutto.



Saluti

In sostanza... Si configura come condominio, ma tutto lo stabile è di un unica proprietà. Lui non vuole accatastare il corridoio come BCNC per paura di perdere la slp (slp che vorrebbe traslare in un futuro per realizzare altre unità)... Mi rendo conto di non averlo scritto e quindi rendendo meno chiaro il discorso.

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