Grazie in anticipo di mantenere questo utilissima community.

Il cliente mi chiede di variare una porzione di immobile da C3 a C2 prima del rogito, per ovvi motivi su consiglio del notaio.

Zona d'ambito mista (residenza + attività artigianli); immobile degli anni 70 composto da cappannone C3 al piano terra per una superficie catastale di 300 mq + abitazione A2 al piano primo su una porzione sopra il medesimo capannone per circa 100 mq a cui si accede da scala esterna. Il capannone si sviluppa in due ambienti disitiniti: officina di 200 mq in fabbricato con tetto a volta comprensivo di bagno e locale ufficio; laboratorio di 100 mq (reparto verniciatura) adiacente e comunicante con l'officina, in fabbricato in muratura rettangolare su due piani fuori terra; l'abitazione è al piano primo di quest'ultimo.
L'ex officina ha un ampio portone d'ingresso così come è ampio il vano murario interno che collega l'officina col laboratorio.
L'area esterna è un bcnc e c'è anche un fabbricato distaccato dal resto, di circa 40 mq con h 2,70 mt destinato a due garage cioè due u.i. C6.

Ora, penso che il notaio gli abbia consigliato di passare il C3 in C2 perché esistono già due piccoli garage.
Ho chiesto pareri all'ufficio catasto di due provincie:
- uno dice che nonostante la sproporzione tra l'ipotetico C2 e l'abitazione, è un'operazione non straodinaria se si riesce a dimostrare l'inutilizzabilità del capannone a scopo produttivo puntanto sul fatto che c'è un solo contatore della luce a 220V e il lotto ha un solo ingresso carraio
- l'altro dice che l'unico modo per essere certi che la variazione sia accettata è restringere il portone affinché non passi un veicolo, però dice anche che comunque è probabile non venga accettata la pertinenza alla casa e quindi dovrà pagare ugulamente l'imu.

Vi chiedo se ci sono altre soluzioni e un parere su un'altra ipotesi ovvero: variare i due piccoli C6 distaccati in C7 (tettoie); frazionare il C3 in due unità, l'ex laboratorio da 100 mq in C2 creando anche una porta d'accesso indipendente, e l'ex officina da 200 mq in C6 demolendo il locale ufficio. Si vorrebbe mantenere il vano murario interno di collegamento tra le due future ipotetiche u.i., o bisognerebbe chiuderlo totalmente?

Buona sera e Grazie ancora

allego immagine

Devi dichiarare la realtà, non cercare di dividere in pezzi un'unità, per i comodi del cliente, non funziona così, per cui se i c/6, sono tali, così rimangono, se il lavoratorio è tale, così rimane.



In sostanza sei tu che conosci la situazione reale, e che puoi consigliare il cliente, non certo il Notaio.



Saluti

La domanda è se le opere di modifica pensate potrebbero configurare correttamente un diverso assetto della u.i. tanto da giustificare un frazionamento e il cambio di destinazione, oppure no, visto che il classamento si basa anche molto su criteri generici e non parametrici come altezze, proporzioni di superfici, larghezza aperture e via discorrendo.

Daltra parte esistono quelli che hanno il garage grande tanto per farci stare dentro la loro collezzione di macchine d'epoca. La tipologia costruttiva di un immobile non credo possa "fossilizzare" l'uso pensato in origine.

Mi rendo conto che è una situazione border line, però le opere pensate avrebbero lo scopo di cambiare le caratteristiche dei vari corpi dell'immobile. Per esempio se ad un box tolgo due pareti e faccio un pilastro d'angolo diventa una tettoia.
Parlando sul venale è ovvio che uno degli scopi è anche quello di pagare meno tasse, ma ragionando per estremi se in un futuro dovessero togliere l'esenzione dell'imu sulla prima casa e sulle pertinenze, allora il proprietario pagherebbe le tasse in proprozione all'edificio e alle sue reali caratteristiche.

Quindi quello che cercavo era sapere se le opere di modifica pensate potrebbero attribuire all'immobile una propria attitudine funzionale diversa tanto da giustificare correttamente un frazionamento e un cambio di destinazione o se invece ci sono alcune caratterisctiche essenziali che mi sfuggono.

Grazie e saluti