Buongiorno, un mio cliente ha acquistato un appartamento con soggiorno e angolo cottura (cucina a vista), siccome a lui non piace ha deciso di girare gli attacchi trasformando il locale dietro, oggi locale studio, in cucina. Uniche opere lo spostamento impianti, in comune gli hanno chiesto una semplice comunicazione di attività edilizia libera. La domanda è la seguente, serve la variazione catastale? Grazie

Se la nuova variazione non modifica la rendita catastale non serve la variazione catastale.

A me non importa se una finestra in più o in meno o lo spostamento di una destinazione quale sia una cucina (la cui descrizione va riportata nella planimetria del Docfa) non richieda una variazione catastale. Se eseguo un progetto obbligo il Cliente ad eseguire una variazione catastale e a farmi pagare. Mettiamo ad esempio una successiva vendita a terzi. Se il terzo richiede l'aggiornamento anche di una semplice scritta (o una finestra in più o in meno) il Cliente metterà sempre la colpa al tecnico che non ha operato dopo il progetto. Tu sei il geometra e tu lo dovevi sapere ti dirà di sicuro il Cliente facendo ricadere la colpa su di te.

No. Non è obbligatorio e non puoi costringere il tuo cliente a fare una variazione non richiesta. Puoi suggerire e basta. Poi sarà lui a scegliere.

I soldi non sono tuoi.

Saluti.

Se io comprassi un appartamento e rilevassi una finestra mancante, una scritta errata o spostata costringerei il venditore ad aggiornare la planimetria a sue spese.

L'esistenza di una finestra in planimetria non è attinente l'argomento della discussione.

Un vano con finestra è molto differente da un vano che non ce l'ha. La differenza incide sicuramente sulla consistenza e quindi sulla rendita.

Sulla scritta spostata... lasciamo perdere, per me non c'è neanche da discutere.



Saluti

Dico solo l'atteggiamento che assumo e ciò che comunico al cliente.

" Nel suo caso la legislazione catastale non prevede la presentazione di variazione catastale, per cui possiamo evitarla. Tenga presente però che nel caso dovesse entro i prossimi 5/6 anni trasferire la proprietà ad altri soggetti questi potrebbero mettere come condizione all'acquisto un adeguamento della planimetria allo stato di fatto. In questo caso, volendo accontentare l'acquirente andrebbe a spendere ciò che oggi risparmia, maggiorato delle sanzioni maturate a quel tempo. Scelga Lei cosa fare. "

Ma il professionista ha il dovere di informare il cliente che l'aggiornamento è superfluo e che può essere consigliabile farlo in previsione di un eventuale richiesta al momento di una successiva vendita. Ma siamo nel campo delle ipotesi e di previsione del futuro. Il professionista non può in nessun caso spillare soldi al cliente prospettandogli un evento che ipoteticamente si può presentare in un futuro e su una condizione che l'acquirente pretende ma che il venditore può benissimo rifiutare.



Saluti

Certamente John. il discorso trascritto vuol solo far capire il succo del discorso, non è possibile trascrivere un intero dialogo.

Sono daccordo con te, infatti rimarco molto il fatto che considerino le probabilità di vendita e quindi rinuncino alla variazione, ma è una scelta che spetta solo a loro, non a me. Ritengo che mettere di fronte il cliente a possibili scenari futuri sia corretto nei suoi confronti, a me piacerebbe ricevere lo stesso trattamento.

Non dobbiamo distrarci dal fatto che oggi gli acquirenti sono padroni del mercato, ed è frequentissimo per non dire sempre, veder arrivare nello studio qualcuno che vuole una variazione catastale inifluente sulla rendita altrimente non vende. Hai voglia a spiegare che non è obbligatoria, ma se vuol vendere deve piegarsi a questa richiesta.

Ricorderai peraltro che esiste una circolare che dice che gli ostacoli alla presentazione di una variazione ininfluente sulla rendita sono stati rimossi. E' la realtà del mercato.

Ultima cosa, una variazione in coda ad una pratica edilizia ha un costo irrisorio in confronto ad una eseguita anni dopo, magari da altro professionista, il figlio di una cara amica della moglie.

Mi sembra comunque che siamo sulle stesse posizioni, le differenze di pensiero sono solo apparenti.

Questo tra noi è un confronto molto utile, perchè ognuno di noi è calato nella propria realtà che vive professionalmente e che è diversa a seconda di dove svolgiamo la nostra attività.

Da noi siamo arrivati a livelli di indecenza sulle condizioni che pone chi compra e quasi sempre sono richieste assurde che il venditore a volte è costretto ad accettare perchè l'acquirente è l'unico che si è presentato interessato a comprare. Di questi tempi non ci si può permettere di lasciarlo scappare e si accontenta su ogni qualsiasi pretesa, anche la più assurda, consigliata all'acquirente da soggetti esterni di fiducia, come commercialisti o avvocati incaricati dalla parte, che niente hanno a che vedere con il catasto. Ad esempio: il cambio di toponomastica in visura quando l'indirizzo è stato modificato dal comune, oppure la ripresentazione della planimetria quando il catasto modifica i dati identificativi dell'immobile. Questi sono i più semplici, ma ce ne sono tanti come lo spostamento di 5 cm di una porta interna, che sinceramente, è difficile da digerire da un professionista serio, perchè un avvocato o un commercialista non può consigliare un suo cliente sul nostro campo di competenza e sul loro di incompetenza. Qui è in gioco la nostra Professionalità con la P maiuscola.



Saluti

La variazione catastale di elementi in planimetria che non incidono sulla rendita non è obbligatoria ma non è vietata, ovvero è facoltativa. Prima di tutto i riferimenti che parlano di obblighi o non obblighi sono Circolari e/o simili (anche del Notariato) e non esiste quindi una norma ben precisa che dica quello che è obbligatorio e quello che non lo è. Proprio di recente ho dovuto aggiornare una planimetria (non redatta da me) perché l'acquirente, tramite suo tecnico, ha notato che mancava una finestra e quindi ha posto l'aggiornamento catastale come condizione per l'aquisto, in caso contrario decurtava il costo dal prezzo di vendita. Spesso in Geolive si parla di norme, di prassi, di procedure operative, insomma si parla di quello che poi nella realtà purtroppo a volte è leggermente differente. Nel senso che chi compra caccia i soldi e quindi vuole la documentazione perfetta (specie se si avvale di un tecnico di fiducia che controlli i documenti forniti dal venditore). Poi l'italia è vasta, ci sono piccole realtà dove tutti si conoscono, nei piccoli paesi il Geometra ha una funzione quasi sociale subito dopo il Sindaco, il parroco, il farmacista, il direttore della posta. Il Geometra nei piccoli paesi diventa quasi un personaggio famoso locale. Un piccolo errore o meglio anche un non errore sarà sulla bocca di tutti. Esercito da molti anni e non certo ho bisogno delle poche centinaia di euro per una variazione catastale non obbligatoria. Ma in base alle esperienze mi regolo di conseguenza. Se redigo una S.C.I.A. dico subito cosa occorre perchè io accetti l'incarico. Il Cliente ha la facoltà di scegliere e quindi se trova un altro collega che gli dice che la variazione catastale non è obbligatoria, risparmiando soldi, è liberissimo di andare da lui. E' una regola del mercato. Voglio lanciare un'altra sfida. Invito i colleghi a segnalare quanti redigono negli elaborati grafici di Docfa le entità tipologiche, nei soli casi di presenza di un solo edificio e di una sola area scoperta. Il 99,99999% dei colleghi che ho contattato di persona mi hanno risposto che l'hanno dovuto redigere solo perchè richiesto dal tecnico catastale il quale non gli approvava altrimenti la pratica. Io firmo la pratica catastale e sono solo io a decidere cosa rappresentare nei grafici nei casi di Norme, Prassi o Circolari ben definite, indipendentemente dalle interpretazioni personali di chi ha il posto sicuro e relativo stipendio sicuro (forse di poca consistenza ma non è colpa mia, ognuno tutela i propri interessi).

Ealfin, per me tu sbagli a fare un prefentivo compreso di una voce che non è obbligatoria, anche se glielo fai gratis. Dai al futuro cliente una informazione errata. Non si tratta di libertà di scegliere un professionista piuttosto che un altro ma semplicemente di dare una informazione completa e soprattutto corretta al soggetto che ti vorrebbe incaricare di svolgere una certa attività professionale. Il professionista si deve limitare a fare quanto gli compete nell'ambito della legge. Poi i regali vengono dopo e se sono superflui gli va specificato al possibile cliente nel suo interesse.



Saluti



P.S. Per la finestra è ovvio che la planimetria nuova ci voglia. Per legge, non per regalo.

ale.morbi. Risposta semplice semplice. La variazione catastale serve. Buon lavoro.