A ME NON SEMBRA AFFATTO!!!!! ...:


Normativa che avrebbe stabilito la PROPRI...


Non esiste una singola legge o un articolo di codice che stabilisca in modo assoluto e automatico questa regola, ma è la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione ad aver fissato questo principio.

Il concetto fondamentale si basa sulla funzione strutturale del locale e sulla sua accessibilità.
Il criterio della Cassazione
Quando un sottotetto ha un'altezza minima, non è abitabile e funge esclusivamente da camera d'aria per isolare l'appartamento dell'ultimo piano dal caldo e dal freddo, si considera una pertinenza esclusiva di quell'alloggio.

La Cassazione (come confermato dall'ordinanza n. 10269/2023 e da numerose sentenze precedenti) applica questo principio se si verificano contemporaneamente queste condizioni:

1) Accesso unico: L'unico modo per entrare nel sottotetto è una botola (o una scala) situata dentro l'appartamento privato.
2) Assenza di passaggi comuni: Non esistono scale condominiali, porte o botole situate in spazi comuni (come il pianerottolo o la tromba delle scale) che permettano ad altri condòmini di accedervi.
3) Isolamento termico: Il locale serve solo come "intercapedine" o isolante a beneficio dell'appartamento sottostante, e non ha una funzione utile per l'intero condominio (ad esempio, non ospita impianti comuni come autoclavi, centraline dell'antenna o caldaie condominiali).

Cosa prevale a livello legale?

In ordine di importanza, per stabilire la proprietà si guarda:

Il titolo d'acquisto: Se l'atto notarile (rogito) o il regolamento di condominio contrattuale dicono espressamente che il sottotetto è comune o privato, prevale il testo scritto.

La funzione reale (in mancanza di titoli): Se i documenti non dicono nulla, si applica il principio della Cassazione descritto sopra. Essendo accessibile solo dalla tua botola e fungendo da isolamento, è di tua proprietà esclusiva.

La Cassazione (come nell'ordinanza n. 10269/2023 e da numerose sentenze precedenti) conferma quanto è stato fin qui appurato ed il criterio adottato dalla intera giurisprudenza che Geoalfa riporta anche nella guida sul recupero dei sottotetti e sulla presunzione di proprietà dei medesimi, da egli stesso redatta.

Riguardo il caso in questione, ed in particolare la funzione del sottotetto/intercapedine, va tenuto in considerazione che non era possibile ottenere il titolo abilitativo edilizio di recupero del sottotetto se questo svolgeva la sola mera funzione di isolamento termico a favore dell'abitazione sottostante, che era l'elemento determinante per dimostrarne la proprietà esclusiva senza titolo e senza catasto.

Se da un lato (quello del catasto) si dichiara che il sottotetto (precedente l'intervento di recupero) è di proprietà esclusiva dell'abitazione sottostante perchè funge solo da isolamento termico, dall'altro (quello del Comune) non si può dichiarare il contrario, cioè che esiste un volume con una superficie calpestabile da recuperare per giunta da un soggetto che non ne ha la proprietà. E' stato purtroppo fatto esclusivo affidamento solo al fatto della accessibilità esclusiva dalla botola interna senza però analizzare le altre condizioni indicate dalla giurisprudenza preventivamente alla presentazione del progetto edilizio di recupero del sottotetto dichiarato esistente che andava oltretutto censito al catasto fin da prima della presentazione della pratica edilizia. Se questo preventivo adempimento catastale non è stato effettuato ci sarà stato sicuramente un motivo.