Salve a tutti

Devo presentare un docfa per diversa distribuzione interna, per rendere conforme la planimetria di un appartamento allo stato di fatto prima della vendita.
La variazione riguarda principalmente la rappresentazione del soppalco di circa 3,5 x 2 mt. (h sopra= 1,80 - h sotto= 1,80), che non risultava nella precedente planimetria (del 1939).
Il problema è che nell'atto di compravendita del 1980, non è citato il soppalco.
I proprietari affermano che il soppalco era preesistente alla data dell'acquisto.
Il punto è proprio la data di realizzazione del soppalco, in quanto se considero come data di costruzione quella di stipula dell'atto, il soppalco risulterebbe abusivo e peraltro non sanabile in quanto non rispetta i requisiti igienico-sanitari del regolamento edilizio vigente all'epoca (1980), se invece considero quanto affermato dai proprietari attuali (preesistenza del soppalco dagli anni '50) non esistendo all'epoca regolamenti edilizi, l'appartamento sarebbe legittimato sotto il profilo edilizio e potrei procedere al solo aggiornamento catastale, prima dell'atto.
Premesso che trattasi di un appartamento nel centro storico e non ci sono progetti depositati in comune, dal punto di vista della responsabilità professionale il problema si pone in questi termini:

1) Nella descrizione contenuta nell'atto notarile, andava inserito obbligatoriamente il soppalco praticabile, o essendo un locale accessorio non era determinante inserirlo?
2) E' sufficiente, per tutelare il professionista, un'autocertificazione del proprietario o aventi causa in cui lo stesso dichiara che il soppalco era preesistente prima della stipula dell'atto (del 1980) eventualmente citando un imprecisa descrizione nell'atto notarile?
3) Se nel docfa nella data in cui la variazione si è verificata (ultimazione lavori) inserisco la data del 1950 come dichiarato dai proprietari ma in contrasto con quanto risultante nell'atto (vedi punto 1) posso essere chiamento a rispondere, COME TECNICO REDATTORE DEL DOCFA, in caso di contestazioni sulla regolarità-urbanistico edilizia e sull'eventuale nullità dell'atto, da parte del nuovo acquirente?

Si tenga presente che, se dopo la vendita, venisse fuori, magari a seguito della presentazione di una pratica comunale per ristrutturare integralmente l'appartamento, che il soppalco è stato realizzato dopo il 1980 automaticamente, il nuovo acquirente oltre a dovere sostenere le spese di ripristino (del soppalco) si troverebbe con un atto potenzialmente nullo (in quanto la realizzazione del soppalco comporta comunque secondo l'interpretazione prevalente un abuso edilizio primario, causa l'aumento di superficie agibile e del carico urbanistico)

Grazie

La situazione è un po ingarbugliata.
Premesso che il soppalco sia o no sanabile da come dici, credo che tutto vada vista alla luce dell'attuale normativa soprattutto quella antisismica NTC 2008.
Che succederebbe se qualcuno si facesse male passandoci sotto?
Saluti.

Poco credibile che un soppalco di tali caratteristiche sia stato fatto negli anni '50. Poi chi avrebbe realizzato iil manufatto non è reperibile perchè i proprietari attuali l'hanno trovato così fin dal 1980, anno di acquisto.

Il soppalco come è ora non è sanabile e non c'è traccia di condono. Avrebbero potuto cogliere l'occasione dei condoni susseguiti nel tempo, ben tre, per legittimare l'opera. Ciò sarebbe servito per una eventuale futura compravendita che si è regolarmente proposta oggi. non c'è niente da fare che descrivere e riportare la vera situazione edilizia dell'immobile. Per vendere l'immobile regolarmente occorre rimuovere il soppalco. La nuova planimetria catastale che riporti il soppalco avrebbe inoltre conseguenze peggiorative.

Saluti preoccupanti. :wink:

Grazie ad entrambi degli utili pareri, vi rispondo

[quote]La situazione è un po ingarbugliata.
Premesso che il soppalco sia o no sanabile da come dici, credo che tutto vada vista alla luce dell'attuale normativa soprattutto quella antisismica NTC 2008. [/quote]
Secondo me se realizzato successivamente alla data dell'atto (1980) non può essere sanato, in primis perche non rispetta l'altezza minima prevista dal regolamento edilizio, inoltre come giustamente osservi occorrerebbe la doppia conformità urbanistico-edilizia. Per quanto concerne l'aspetto sismico, (l'appartamento è in zona 3) alcuni comuni accettano che le opere strutturali da sanare risultino conformi alla normativa vigente all'epoca di realizzazione dell'abuso.

[quote]Che succederebbe se qualcuno si facesse male passandoci sotto? [/quote]
Penso che la responsabilità sotto questo profilo non possa ricadere certamente sul tecnico che fa la variazione catastale, ma rimarrà comunque a carico del proprietario attuale o del futuro acquirente.

[quote]Poco credibile che un soppalco di tali caratteristiche sia stato fatto negli anni '50. Poi chi avrebbe realizzato il manufatto non è reperibile perchè i proprietari attuali l'hanno trovato così fin dal 1980, anno di acquisto.[/quote]
Su questo hai perfettamente ragione i proprietari sono disposti ad autocertificare che sono venuti a conoscenza dai precedenti proprietari che il soppalco è stato realizzato all'epoca da loro indicata

[quote]Il soppalco come è ora non è sanabile e non c'è traccia di condono. Avrebbero potuto cogliere l'occasione dei condoni susseguiti nel tempo, ben tre, per legittimare l'opera. Ciò sarebbe servito per una eventuale futura compravendita che si è regolarmente proposta oggi. non c'è niente da fare che descrivere e riportare la vera situazione edilizia dell'immobile. [/quote]
Sono d'accordo al 1000 per 100, .... ma tant'è

[quote]Per vendere l'immobile regolarmente occorre rimuovere il soppalco.[/quote]
Il punto è che nonostante possa essere poco credibile io non ho elementi per sostenere con certezza se il soppalco sia stato realizzato prima o dopo la stipula dell'atto del 1980.
Quindi secondo me prima di ogni ragionamento tecnico occorre inquadrare la situazione dal punto di vista legale-giuridico ossia:
- il fatto che il soppalco non compare nella descrizione dell'atto a valore ai fini di dichiararne l'inesistenza fino a tale data (oppure potrebbe essere una inesattezza, magari suscettibile di rettifica in fase di stipula di un nuovo atto) e se si, ha comunque più valore dell'autocertificazione dei proprietari che dichiarano invece che il soppalco c'era già.
Chiarito questo; ammesso che sia possibile chiarirlo, allora diventa evidente che se realizzato dopo il 1980 occorre rimuovere il soppalco, mentre se realizzato prima (anni 1950) era in regola con le leggi vigenti allora e lo sarà anche adesso.

[quote]La nuova planimetria catastale che riporti il soppalco avrebbe inoltre conseguenze peggiorative.[/quote]
Concordo sempre nell'ipotesi certamente più che plausibile che il soppalco sia di recente realizzazione e ciò sia dimostrabile attraverso elementi concreti.

L'ultima questione, che è quella mi sta più a cuore, preso atto ad esempio che l'autocertificazione dei proprietari possa avere una qualche valenza concreta, è quella di capire se il TECNICO REDATTORE DEL DOCFA, in caso di contestazioni sulla regolarità-urbanistico edilizia e sull'eventuale nullità dell'atto, da parte del nuovo acquirente, possa essere in qualche modo essere tirato in mezzo (come responsabilità civile) per il solo fatto di aver materialmente inserito nel docfa la data in cui la variazione si è verificata (ultimazione lavori) sulla base di quanto dichiarato dai proprietari.

Saluti

[quote]alcuni comuni accettano che le opere strutturali da sanare risultino conformi alla normativa vigente all'epoca di realizzazione dell'abuso[/quote]

Non mi risulta, se gentilmente mi dai riferimenti o menzioni tali comuni.

Si può sapere qual'è il tuo incarico?

Saluti e come dice totonno

Saluti Condonabili.

Il tecnico, se incaricato per questo, deve accatastare quello che rileva, indipendentemente dall'aspetto edilizio-urbanistico, che esula dall'incarico ricevuto. Sulla data io inserirei quella dichiarata dalla parte, ma sicuramente in relazione specificherei che la data di costruzione del soppalco indicata è fornita su dichiarazione del richiedente e che il tecnico redattore sottoscritto non può certificare in assenza di elementi certi. Non dimenticare che la causale è ampliamento e cambia il subalterno (non opere interne), questo per far emergere in maniera sostanziale la situazione anche urbanistica, con la sensazione, comunque, che il Docfa venga trasmesso al Comune...

Saluti incaricati NON condonabili ma permessi! :wink:

per einste
[quote]Non mi risulta, se gentilmente mi dai riferimenti o menzioni tali comuni. [/quote]
Ecco qua
brevemente a titolo esemplificativo prova a googlare queste frasi (così come scritte) e scaricati la relativa documentazione:
- risposta a quesito in merito a sanatoria edilizia e certificazione sismica
- parere n 2 del 12.04.2007
- DPR 380/01 adempimenti afferenti il deposito di progetti di costruzioni in zona sismica
spero ti possano essere utili, al limite ti dò altri riferimenti

[quote]Si può sapere qual'è il tuo incarico?[/quote]
Aggiornamento catastale

per totonno
[quote]ll tecnico se incaricato per questo, deve accatastare quello che rileva, indipendentemente dall'aspetto edilizio-urbanistico, che esula dall'incarico ricevuto. [/quote]
OK!

[quote]Sulla data io inserirei quella dichiarata dalla parte, ma sicuramente in relazione specificherei che la data di costruzione del soppalco indicata è fornita su dichiarazione del richiedente e che il tecnico redattore sottoscritto non può certificare in assenza di elementi certi. [/quote]
Ottimo!!!! Grazie del consiglio!!!
Scusa se approfitto della bontà, secondo te il fatto che la presenza del soppalco non sia stata evidenziata nell'atto di provenienza NON può essere considerato un elemento di prova certa della data di realizzazione dello stesso (realizzato dopo l'atto)?

[quote]Non dimenticare che la causale è ampliamento e cambia il subalterno (non opere interne), questo per far emergere in maniera sostanziale la situazione anche urbanistica, con la sensazione, comunque, che il Docfa venga trasmesso al Comune... [/quote]
Ti ringrazio, mi chiedo a questo proposito come mai il tecnico catastale con il quale mi sono confrontato mi ha suggerito di presentare il Docfa con la causale diversa distribuzione degli spazi interni?

Concludendo e scusate la pignoleria e la ripetizione ma è solo per fissare meglio il concetto, come suggerimento valido in generale, mi sembra di aver capito che:
la data di ultimazione lavori che il TECNICO REDATTORE inserisce sul docfa (con tutte gli effetti e aspetti urbanistico-edilizi connessi a tale dichiarazione e le implicazioni giuridico-legali, nonchè eventualmente di responsabilità civile per richieste risarcimento danni, ecc..., ecc.....) rappresenta una dichiarazione effettuata in solidale dal professionista con il proprietario, quindi per tutelarsi nei casi che lo richiedono (come quello in esame) è opportuno per il tecnico citare espressamente nella relazione il soggetto che rilascia la dichiarazione.


Saluti e Saluti Sismici
e Buona Domenica

Per me è sicuramente una prova che è stato realizzato dopo l'atto, altrimenti ci sono troppi fintitonti intervenuti al trasferimento. L'aggiornamento catastale io comunque lo farei dopo aver comunicato alle parti ed al notaio l'irregolarità edilizia dell'esistenza del soppalco. Le parti potrebbero decidere su consiglio del Notaio di togliere il manufatto abusivo e quindi vorrei evitare di fare un autodenuncia se pur catastale (che potrebbe diventare urbanistica) inutile in questo caso.




La differenza sta nel fatto se nella planimetria attuale in atti sia indicato o meno il soppalco. Credo di aver capito che il soppalco lo devi aggiungere perchè non indicato in planimetria attuale, quindi "ampliamento", altrimenti "opere interne".




Mi sembra giusto! :wink:

Saluti datati all' ultimazione lavori dichiarati dalla parte ! :wink:

[quote]a differenza sta nel fatto se nella planimetria attuale in atti sia indicato o meno il soppalco. Credo di aver capito che il soppalco lo devi aggiungere perchè non indicato in planimetria attuale, quindi "ampliamento", altrimenti "opere interne". [/quote]
Hai capito bene!!!

Adesso il mio dubbio è se seguire quello che mi ha detto il tecnico catastale (diversa distribuzione interna) o al contrario "contraddicendolo" presentargli la pratica con la causale che mi suggerisci tu che mi pare adeguata?

Mi domando inoltre: a parte il rischio di non vedersi accettata la pratica, per il professionista presentarla con una causale "sblagliata" comporta qualche irregolarità/conseguenza (nel caso che comunque venga approvata)?

Risaluti e un brindisi alla data dell'ultimazione lavori dichiarati dalla parte!

[quote]Ecco qua
brevemente a titolo esemplificativo prova a googlare queste frasi (così come scritte) e scaricati la relativa documentazione:
- risposta a quesito in merito a sanatoria edilizia e certificazione sismica
- parere n 2 del 12.04.2007
- DPR 380/01 adempimenti afferenti il deposito di progetti di costruzioni in zona sismica
spero ti possano essere utili, al limite ti dò altri riferimenti [/quote]

Non sara' obbligatoria la certificazione sismica ma si produrrà la certificazione d'idoneità statica delle opere abusive quale requisito dell'abitabilità o agibilità.
Saluti docfati.

Non sara' obbligatoria la certificazione sismica ma si produrrà la certificazione d'idoneità statica delle opere abusive quale requisito dell'abitabilità o agibilità.
Saluti docfati.[/quote]

Riguardo a quanto dice giustamente Einste sulla conformità sismica aggiungerei che:

Qualora l'opera abusiva non sia conforme alle norme urbanistiche oggi ed all'epoca dei fatti, questa è soggetta a rimozione salvo il fatto che la sua demolizione non crei danni all'intera struttura dell'edificio su cui è inserita. In tal caso, dietro dichiarazione di un tecnico che confermi tale situazione, non si procede alla demolizione, e il Comune non rilascerà l'Accertamento di conformità, stante la non conformità alle norme urbanistiche, ma applicherà una sanzione amministrativa.

Saluti strutturati. :wink:

...ed aggiungerei che il comune potrebbe chiedere il pagamento della differenza sull'ici non versata, almeno per il numero di anni prima della prescrizione...

Rigranzio tutti per l'utile contributo.

Saluti urbanistici

Buona Pasqua a tutti!

Io mi trovo in una situazione molto simile.

Nel mio caso la particella deve essere demolita e realizzata una nuova costruzione.

Ora la banca per erogare il mutuo chiede che la planimetria sia conforme allo stato dei luoghi (strano ma vero).

La differenza è una corte in catasto e chiusa nella realtà.

Se indico come data di fine lavori es 6 anni fa per non incorrere nella sanzione, il proprietario non dovebbe pagare l'ICI e l'IMU maggiorato per il maggior numero di vani?

Come presento la pratica? Esatta rappresentazione o Ampliamento?



Grazie