salve a tutti i colleghi, seguo il forum da diverso tempo e grazie ai vostri chiarimenti spesso sono riuscito a risolvere i mie dubbi, Grazie,

ora voglio sottoporvi un piccolo "rompicapo" speranto nella vostra grande esperienza.

iniziamo: siamo nel centro storico di un piccolo paese nella costa ionica, in detto borgo il mio cliente ha un piccola unità immobiliare risalente a prima 1900 perfettamente catastate e regolare, ora nellla detta U.I. come molte in quel periodo non aveva il bagno all'interno (e qui nasce il problema) di fatto per accedere al bagno della U.I. è necessario uscire fuori attraversare un piccolo viottocolo comunale di circa 1,5m e quindi giungere al bagnetto, questo famigerato bagnetto e confinante con altre U.I. - il problema nasce al momento della redazione della mappa d'impianto, perche, quando gli operatori del catasto hanno redatto la mappa hanno erronaemente attribuito detto bagnetto alle vicine U.I. senza verificare il reale possesso, e da all'ora fin ad oggi di fatto il bagnetto viene regolarmente utilizzato dal mio cliente essendo di suo materiale proprietà mentre per il catasto fa parte di altra dittà, le cose si complicano perchè negli anni vi sono stati vari passaggi di proprietà in cui il bagnetto e implicitamente facente parte del passaggio ma di fatto nell'atto non compare nessun riferimento a questi, oggi il mio cliente rendendosi conto di questa situazione vorrebbe regolarizzare il tutto, ma come faccio ad attribuire il bagnetto al reale proprietario che però non può presentare il titolo di proprieta.

spero vivamente di essere stato chiaro, e attendo un vostro lume, molte grazie

Che significa che il bagnetto fa parte di altra proprietà? E' incluso in altra planimetria di altra ditta ricadente su altro mappale? Se sì per prima cosa contattare il proprietario della planimetria in cui c'è il bagnetto utilizzato da sempre e cercare di convincerlo a firmare una variazione per stralciare il bagno stesso dal resto dell'unità immobiliare. Credo che detto bagno vada censito come in unità corso di definizione (citare nel Docfa la situazione). Poi convincere l'intestatario catastale di eseguire una vendita a favore del reale possessore del bagnetto e solo dopo la stipula di detto atto di cessione occorre eseguire una variazione catastale per "fusione con cambio di destinaz." (delle particelle e relativi sub graffati, essendo di mappali diversi) per attribuire il bagnetto all'unità alla quale è di pertinenza. Diversamente occorre una pratica di usucapione dopo di che si eseguono le variazioni catastali. In tutti i casi tempi e costi sono di sicuro superiori al valore del bagnetto. Nell'ipotesi in cui non è possibile fondere il bagnetto all'unità (esempio per la notevole distanza fra di loro, ecc.) occorre accatastarlo con categoria ordinaria più consona.

Ciao, puoi spiegare meglio i passaggi di proprietà?

Il bagnetto ha una contiuità storica negli atti? Non parlo di catasto, parlo di proprietà.

nell'atto di acquisto dell'immobile del tuo cliente è indicato il bagnetto?

Se il bagno è stato sempre utilizzato dal tuo cliente in modo contiuativo potresti verificare se, nel caso si sia persa la continuità negli atti, la possibilità di procedere con usucapione.

Non mi è molto chiara la situazione, prova a spiegarti meglio.

innanzi tutto vi ringrazio di avermi risposto covi velocemente,

cerco di essere più chiaro

- si purtroppo il bagnetto erroneamente è stato inserito in altro mappale la planimetria non esiste

- altro vincolo che abbiamo è l'impossibilità di comunicare fra le ditte quindi escluso compravendita

- in effetti all'usocapione avevo pensato, ma cercavo una possibile strada più semplice considerando che l'errore nasce dalla mappa d'impianto

- EALFIN hai assolutamente ragione dicendo che il bagneto non ha grande valore, ma considerando che siamo in un borgo antico dove tutto e misurato al centimetro perdere il bagnetto è un peccato

- Giungiamo ai passaggi di proprietà, anche qua il primo atto di passaggio per causa di morte parla dell'U.I. in maniera molto superficiale e NON specifica l'esistenza del bagnetto esterno, di cui però tutti "il mio cliente e tutti i vicino" sono a corrente di fatti nessuno ha pretese di possesso su di esso, nei passaggi successivi tutto si ripete e nessuno mai si è curato di sistemare la presenza del bagno, cioè di fatto è del mio cliente ma non ci sono atti per provarlo.

Colleghi sono nelle vostre mai, Ciao e Grazie

Se ho capito bene la situazione la tua unica strada è l'usucapione. Tieni presente che il catasto non è probatorio di proprietà quindi, nel tuo caso, l'errore di inserimento in un altro mappale non comporta nulla. Tra l'altro visto che tutti i vicini dichiarano che il tuo cliente ha il possesso indisturbato del bene l'usucapione è l'unica soluzione possibile.

Stiamo parlando di fabbricati rurali ?

Se fossero unità urbane, lo sono dall'impianto ?

Fino a che punto nel passato ti sei spinto nella lettura degli atti ?

Gli atti che hai letto sono solo successioni o ci sono anche atti tra vivi ?

si certo il catasto non da la proprietà, ma se al tempo avessero attribuito al bagnetto un mapale olo avessero collegato al reale proprietario sarebbe tutto più semplice, mi sembra di capire che la strada dell'erreorre di attribuizione non sia percorribile, Vero!?

no, non è rurale nasce come urbano dall'impianto, per la visura degli atti mi sono spinto fino al primo atto registrato proprio per vedere se del bagnetto ci fosse traccia da qualche parte ma niente, sono tutti atti di successione tranne l'ultimo che è tra vivi, e nessuno ha mai considerato di sistemare la situazione credo che non se ne rendessero conto, che caos.

Cioè ti sei spinto fino al primo atto trascritto, a che anno risale ?

Ti sei limitato solo ad osservare la mappa dei terreni?

Hai controllato la busta di partita?

- allora il primo passaggio per successione registrato risale agli anni 30

- no in effetti non ho guardato la busta, non essendoci un mappale di riferimento non mi è sembrato utile, a tuo avviso cosa potre trovare di utile?

Potresti trovare una descrizione dell'immobile con la sua consistenza e se sei fortunato una planimetria (ma ne dubito, se no l'avresti già trovata)

no di planimetrie neanche l'ombra,

le consistenze: dell'unita a cui è agganciato il bagnetto tutto compreso 1 vano, quella del mio cliente 2 vani

proprio un bel rompicapo eh!

colleghi ho una novità, stavo effettuando una ulteriore visura del mappale del mio cliente e nell'elenco al fg X part. Y mi sono comparse due voci con il medesimo indirizzo l'unica differenza è che in una c'è il sub2 ed è censita come B.C.N.C. mi si è accesa una lampadina......cosa a me sconosciuta visto che la prima visura l'avevo fatta allo sportello.

non è che questo sub 2 si riferisce al bagnetto e che all'accatastamento lo abbiano inserito come B.C.N.C.???

spiegherebbe il perchè il notaio non lo rilevato e quindi inserito nell'atto,

voi cosa ne pensate?

e se fosse cosi come mi muovo?

Nelle buste d'impianto trovi quei vecchi fogli orizzontali giallognoli (dei quali non ricordo il numero identificativo del modello); sul davanti ci sono i dati catastali, la descrizione, il calcolo della consistenza ed il classamento e, quasi sempre, sul retro c'è un'abbozzo di planimetria disegnato a mano nel quale venivamo riportate le eventuali modifiche, a rettifica della planimetria presentata dalla parte, rilevate dai tecnici catastali in sede di sopralluogo per definire il classamento delle U.I.U.; gli abbozzi servivano anche per le U.I.U. prive di planimetria.

Quegli abbozzi non sono stati, ovviamente scansionati, ma sono probatori per la ricostruzione dello stato di fatto della U.I.U. a quella data.

Saluti

certo a questo non avevo pensato, Grazie

quindi prossimo passo consultazione busta, se c'è ancora!?