Buonasera, nel 2021 ho inoltrato comunicazione di fine lavori al Comune e successivamente inviato Docfa di variazione entro i 30 gg previsti. Oggi mi accorgo di non aver inserito alcuni dettagli nel Mod. 2N. Posso procedere alla rettifica del Docfa senza incorrere in sanzioni?

Vedo che la domanda è rimasta senza risposta per quasi dieci mesi.

Non ho una risposta da offrire. Ma ho una domanda mia da accodare, per certi versi simile, sperando che qualcuno dei colleghi più esperti possa rispondere.

Nel mio caso, il Docfa risale a marzo di quest'anno. Il Docfa è stato presentato nel contesto di una SCIA in sanatoria. Il Comune chiede sempre di conoscere il protocollo del Docfa quando si trasmettono le pratiche SCIA. Per questo il Docfa è stato compilato e trasmesso contestualmente alla SCIA in sanatoria.

Poi è successo che il Comune ha avuto da ridire sulla sanatoria. Nello specifico ha lamentato che un vano dichiarato non aveva i necessari 9 mq di superficie. Il poligono Docfa ha 8,77 mq, mentre la superficie netta 7,13 mq. Chiede che il vano definito come "salottino" venga inglobato nel soggiorno adiacente e separato da questo da un'apertura relativamente larga (1,86 m). Direi che è una situazione un po' bordeline se considerarlo vano a sé o meno. Fatto sta che al Comune non piace come vano a sé.

La domanda, alla quale temo di conoscere la risposta, è: per rettificare questa situazione è davvero necessario presentare di nuovo un Docfa oneroso? Non c'è un modo per farlo passare per una rettifica senza dover pagare i 70 euro? Il cliente ovviamente non vuole saperne di pagare i 70 euro perché dice che la colpa è del nostro studio. La consistenza non cambierebbe. Perché con i due vani separati ho il soggiorno che vale 1 vano e il "salottino" 1/3 di vano. Inglobando il "salottino"nel soggiorno, quest'ultimo supererebbe i 24 mq e varrebbe 1,22 vani. Per cui, la diminuzione è minima e con l'arrotondamente resto a 6 vani complessivi dell'abitazione.

La documentazione (sanatoria e aggiornamento catastale) è finalizzata a un rogito.

Grazie mille per l'eventuale aiuto.

Suppongo che non ci siano destinazioni nelle stanze, visto che non sono previste dalla normativa, per cui io non farei niente.



In ogni caso, oltre ai diritti paghi la sanzione, perchè devi sempre mettere la data della pratica che rettifichi.



La destinazione salottino, non esiste.

Essendo opere di adeguamento per ottenere la conformità dell'immobile, prima si eseguono le opere e poi si fa il docfa considerato nuovo aggiornamento per effetto dell'esecuzione di opere finalizzate ad ottenere il titolo di conformità da parte del comune. La data è quella del termine delle opere di adeguamento da comunicare anche al comune una volta terminato l'intervento.

Grazie @bioffa69 e @Manero per le vostre risposte.

Sì, so che la destinazione "salottino" formalmente non esiste. Ma è anche vero che in un'abitazione con una moltitudine di spazi si tendono a lasciare un po' le dizioni che vengono dal disegno architettonico. Io lo faccio e nessuno me l'ha mai contestato, e vedo dalle planimetrie predisposte dai colleghi che anche molti di loro lo fanno. Solo che ora sul disegno architettonico per il Comune quella dizione è scomparsa, e il cliente che sta vendendo vorrebbe avere tutto perfettamente coincidente. Altrimenti anch'io sarei per non toccare la planimetria catastale. Magari possiamo ancora provare a suggerirglielo.

In questo momento non so a quando risale la comunicazione del Comune che mette in discussione la pratica, ma la il termine di 30 giorni è in ogni caso superato. A memoria saranno almeno tre mesi.

Va detto però anche che non sono state eseguite delle opere. In fase di verifica edilizia, urbanistica e catastale è emersa una difformità edilizia, per la quale si è fatto domanda di sanatoria tramite SCIA. Le opere sono state eseguite molti anni fa.

Per il futuro possiamo provare a inviare pratiche di sanatoria (senza opere di adeguamento) senza fornire il protocollo del Docfa e aspettare con il Docfa a dopo che sarà arrivato l'OK dal Comune. Vediamo se le accettano. In passato no.

La mia domanda in realtà era solo se esiste un modo per non pagare gli oneri. E la risposta mi sembra che sia abbastanza inequivocabilmente no.

Sul fatto se c'è da pagare una sanzione sarei un po' meno accondiscente. Perché se il Comune lascia trascorrere i famosi 30 giorno dalla data di trasmissione della SCIA in sanatoria (cosa che può fare) noi saremmo tenuti a pagare la sanzione per l'eventuale rettifica del Docfa.

"Fatto sta che al Comune non piace come vano a sé"

Se si da per accettato quanto sopra, come rappresentato dal Comune, significa che dovrebbe esserci normativa locale (reg/comunale....) che impone una superficie minima per l'ambiente in questione, in ragione della destinazione d'uso che si voleva sanare. A questa normativa, a mio parere, andrebbe fatto riferimento prima ancora di ipotizzare aggiornamenti catastali magari, come detto sopra da bioffa69, non necessari ed eventualmente soggetti a sanzione. Mi chiedo poi quale sarebbe la causale da applicare.

Il termine "salottino" definito nella pratica edilizia, calcolato poi nel docfa come 1/3 di vano mi farebbe pensare a qualcosa che possa svolgere funzione di ingresso e/o disimpegno. Se tale ipotesi è corretta verificherei se veramente la normativa locale impone superfici minime per gli ambienti accessori.

Altra ipotesi che mi verrebbe da fare è che la prescrizione del Comune sia legata al mancato rispetto delle superficie di aeroilluminazione per l'ambiente in questione, ordinariamente applicabili ai soli vani principali e non agli accessori (perché il suggerimento di inglobare con soggiorno mediante ampia apertura di comunicazione?).

Non avendo tutti i dettagli del caso credo comunque che la strada più semplice possa trovarsi con l'Ufficio Edilizia, magari precisando ulteriormente la destinazione d'uso che si intende assegnare.

Il comune chiede di eseguire opere di adeguamento per inglobare nel soggiorno il locale adiacente. La SCIA in sanatoria pertanto non è valida se non si procede all'esecuzione di dette opere di adeguamento. Il catasto viene dopo l'esecuzione di queste opere con la presentazione di nuovo docfa conforme allo stato finale realizzato.

Non vorrete mica presentare un docfa con uno stato di fatto non reale, per procedere alla compravendita senza aver adempiuto alle prescrizioni del comune ?

L'acquirente deve essere informato di questa situazione e di quello che chiede il comune per la regolarizzazione della pratica edilizia e della legittimità dell'immobile.

@3L e @Manero, rileggendo il mio primo messaggio mi rendo conto che probabilmente non mi sono espresso in modo chiaro. Quando scrivo

Chiede che il vano definito come "salottino" venga inglobato nel soggiorno adiacente e separato da questo da un'apertura relativamente larga (1,86 m).

capisco ora che la seconda parte della frase possa essere capita come se il Comune avesse chiesto di realizzare quell'apertura. Invece intendevo solo far capire che quel "salottino" era già separato (da sempre) dal soggiorno da un muro con quell'ampia apertura. Avrei dovuto ripetere il soggetto della frase. Per cui nessuna opera è stata eseguita e nessuna opera è stata chiesta dal Comune.

Quanto all'ipotesi di farlo passare come vano accessorio, pare che nel colloquio con l'edilizia privata il tecnico del Comune non era d'accordo "perché in un vano accessorio non si sosta". Qualcosa del genere. Non ero presente.

Comunque, le difformità principali sono state eseguite in corso di realizzazione dell'edificio, nel 1957, e alcune difformità minori nel 1988.

La planimetria catastale prima della mia era stata presentata nel 1958, completamente senza destinazioni salvo "B" per "bagno". Poi sembrano esserci dei numeri per gli altri vani, ma si vedono molto male. Il famoso "salottino" sembra avere un numero a sé.

Il passaggio nel regolamento edilizio dice:

superficie di almeno mq. 9,00 per i locali abitabili (camere, cucine, locali pranzo, studi), il lato minimo dovrà essere di almeno m. 2,00;

Forse adesso vi ho rrotto le scatole a sufficienza...

La sanzione è da pagare se sfori i 30 giorni, rispetto alla data che dichiari nel DOCFA, sempre non sia stata prescritta, nulla centra l'operato del comune, cosa pensi possa ineressare al catasto (A.E.)?



Per questo di solito la pratica catastale, viene fatta dopo che la sanatoria sia andata a buon fine.



Con la causale RETTIFICA DOCFA, potresti sistemarlo, e visto che dici che le opere sono state realizzate nel 1988( mi sembra di aver letto), quella è la data che dovresti aver dichiarato nel DCOFA, e che anche adesso devi riportare, pertanto la sanzione è prescritta.



I diritti sono sempre da pagare.


Potresti usare anche ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA, si specifica che serve anche a rettificare la destinazine dei locali, e con questa causale, come da cicrolare 3/2006, non ci sono sanzioni per il tardivo adempimento, scrivilo però in relazione, perchè il sistema riconoce il ritardo, e chissà se il tecnico catastale, conosce la circolare.

Saluti

Essendo le opere da sanare già dichiarate eseguite devono essere accatastate prima della presentazione della pratica di sanatoria in comune.

Ricordo che all'epoca dei condoni straordinari uno degli allegati alla domanda era proprio l'accatastamento effettuato considerato le opere abusive per le quali se ne richiedeva il ravvedimento e la legittimità edilizia.

Nei casi che mi capitano, i clienti mi girano la sanatoria, una volta accettata, e io faccio il catasto, citando i riferimenti, per quanto vedo, non richiedono, prima, il catasto.

Vi ringrazio tutti per questi ulteriori chiarimenti. Tutti estremamente utili. Io non faccio molti Docfa (una cinquantina in 10 anni), vale a dire solo quelli che servono al nostro studio, e finora sole due volte per conto terzi. E, quindi, anche la casistica di solito è molto "tranquilla".

Ho poi verificato meglio e visto che la sanatoria ancora non è ancora andata a buon fine. Trasmessa il 1º marzo (Docfa trasmesso il 12 marzo e registrato il giorno dopo). Lamentela comunale ricevuta il 4 maggio (quasi due mesi dopo!). Poi subito trasmessa rettifica (con "salottino" rimosso dalla pianta per il comune), ma a tutt'oggi nessuna risposta definitiva. Solo un'informazione informale da parte dei tecnici comunali che "dal punto di vista tecnico è passata". Manca però ancora la determina con la sanzione.

Il nostro cliente (il venditore) va a rogito tra 8 giorni. La banca dell'acquirente ha in mano la pianta comunale e la planimetria catastale, entrambe ancora con il "salottino". E la banca è contenta così. Con le parti siamo ora d'accordo che dopo la determina della sanatoria (è dubbio che arrivi prima del 9 settembre) aggiorneremo la planimetria catastale, chiaramente senza sanzione catastale ma ormai altrettanto chiaramente con il pagamento dei 70 euro, che ci assumeremo noi perché, in qualche modo, l'errore è stato nostro.

Vedo però che ci sono scuole di pensiero diverse se, in caso di sanatoria, l'aggiornamento catastale vada presentato prima o dopo la pratica di sanatoria. E la cosa non mi meraviglia, perché entrambi i ragionamenti sono logici. Per quanto ci riguarda cercheremo d'ora in poi di aspettare sempre la determina della sanatoria prima di procedere all'aggiornamento catastale e di mandare a rogito i clienti. E se i clienti hanno fretta (solitamente è così) bisogna spiegargli per bene tutti i rischi che potrebbero correre. E anche nei confronti del Comune (se vuole ancora il protocollo della pratica catastale) cercheremo di insistere di più.

Spero che così possiamo tutti essere più o meno felici e contenti. È un mondo imperfetto purtroppo.

Un grosso grazie di nuovo.

Buonasera, cercando sul forum ho trovato questa discussione e se mi permettete mi ricollegherei.

ad un mio cliente nel 2021 installano il fotovoltaico col 110% senza fare la variazione catastale, qualche giorno fa gli arriva una lettera dall'A.d.E. dove gli fanno presente che hanno notato il fatto di questi lavori gli chiedono di verificare se deve presentare o meno la variazione catastale.

E' la prima volta che mi capita di fare una variazione in ritardo e chiedo a voi se devo adoperare o meno il ravvedimento operoso: non essendoci pratica edilizia uso la fattura per la fine lavori, data 07.04.2021, a mio avviso sono passati i 5 anni di ritardo e quindi secondo me si è prescritta la sanzione ma il tecnico dell'A.d.E. mi scarta la varione dicendo che devo usare il ravvedimento operoso.

Da quello che ho capito l'art. 20 comma 1 del d.l. 472/1997 dice che entro il 31 dicembre del quinto anno deve essere notificata la sanzione, non che sono in sanzione fino al 31 dicembre del quinto anno successivo...

Mi potete spiegare se ha ragione il tecnico? Grazie mille

L'installazione di un impianto fotovoltaico con il Superbonus 110% non richiede sempre una variazione catastale.

Ma l'obbligo scatta solo se l'aumento del valore dell'immobile o della sua redditività ordinaria supera il 15%.

Quando la variazione catastale NON è obbligatoria

Piccoli impianti domestici:

Se l'impianto ha una potenza limitata (di solito fino a 3 kWp o comunque tale da non incrementare drasticamente il valore capitale del fabbricato).

Impatto marginale:

Quando l'opera non altera in modo significativo la classe, la categoria o la redditività complessiva dell'unità immobiliare.

Molti impianti residenziali standard rientrano in questa soglia e non comportano l'obbligo di presentare una pratica DOCFA

Quando la variazione catastale è OBBLIGATORIA

Incremento di valore superiore al 15%:

Se la combinazione degli interventi di efficientamento (fotovoltaico unito magari a pompe di calore o altre opere) alza la rendita catastale originaria di oltre il 15%.

Sei in sanzione, fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quando si è verificata la violazione.

Per cui se i lavori sono del 07/04/2021, sei in sanzione dal 07/05/2021, fino al 31 dicembre del quinto anno successivo, per cui fino al 31/12/2026, se non paghi il ravvedimento, arriverà la sanzione alla proprietà.