Gentili colleghi,

vorrei confrontarmi con voi per avere consigli e suggerimenti, info normativi ed eventuali esperienze lavorative passate sull'ipotetica possibilita' di accatastare parzialmente delle case a schiera (popolari) ex proprieta' dell' ATERP, oggi in testa ai Comuni, edificate negli anni 70' e mai censite.

Nello specifico dopo aver ricevuto l'incarico per redigere il tipo mappale, introdotto il corpo di fabbrica comprendente 6 u.i.u. a schiera, ognuna con accesso indipendente da strada pubblica, di comune accordo con i tecnici comunali abbiamo pensato di procedere autorizzando tutti gli assegnatari regolari o meglio, che negli anni non hanno commesso abusi edilizi, ad incaricare un tecnico di loro fiducia per integrare la scheda planimetrica, completando l'accatastamento e proseguendo con l'iter burocratico al fine di consentire il riscatto degli immobili e stipula di rogito notarile.

Purtroppo l'ufficio catastale alla presentazione della prima integrazione di una scheda planimetrica "regolare" cioe', conforme al progetto originario, che ha tutti i requisiti in regola, allegando elaborato planimetrico per intero ed assegnando a tutte le altre u.i.u. costituenti il corpo di fabbrica un subalterno, descivendoli nell'elenco sub come unita' da dichiarare, ha respinto lo stesso documento motivando che la normativa vigente obbliga l'accatastamento per intero censendo tutte le unita’ nello stesso documento.

Premesso che la volonta’ del Comune e’ quella di accatastare man mano tutte le u.i.u. previo ripristino della stato progettuale, onde evitare denunce a nostro avviso ingiuste visto e considerato che doveva essere l’ATERP a suo tempo ad accatastare subito… secondo voi esiste qualche circolare che regolamenta un accatastamento parziale?

Alla fine credo che il danno erariale viene prodotto a maggior ragione se la situazione rimane ferma così come è rimasta per 50 anni.

Aggiungo che mi pare un controsenso riguardo il DPR 380 richiedere l’agibilita’ parziale e non avere la possibilita’ di accatastare parzialmente o quantomeno nella categoria F/4 così come era stato ipotizzato inizialmente.

Spero possiate darmi qualche vostro parere illuminante che posso proporre in ufficio.

Grazie per l’attenzione.

Il post non risulta chiaro.

Primo: che significa unità da dichiarare?

Se le "unità da dichiarare" si intendono unità ultimate e già utilizzate come abitazione da tanti anni il Catasto ha ragione.

Non esiste alcuna Norma e/o Circolare che permette di accatastare parzialmente un immobile oggetto di tipo mappale che ha riguardato una sagoma maggiore di quella in cui materialmente ricadono le unità che si intendono accatastare.

L'unica possibilità, solo se ricorrono i casi, è quella di poter censire le suddette unità in categoria F.

Non certamente si può evitare di accatastare degli appartamenti, sia essi con problemi di abusi edilizi che non, seppur esistono accordi di qualsiasi natura con il Comune.

Il quale Comune, se rileva abusi edilizi degli inquilini, li deve perseguire secondo la Legge detti abusi e non far finta di non vedere.

Inoltre, se gli appartamenti sono ora di proprietà del Comune, il medesimo li deve accatastare tutti senza distinzioni e/o omissioni e/o senza dare priorità solo a chi intende riscattarli detti appartamenti.

Altro appunto: quando si accetta un incarico da qualsiasi committente, specie se da un ente pubblico, si deve prima analizzare la materia (studiare alla perfezione quanto sarà oggetto di incarico) e quindi esporre al medesimo committente la situazione nonché le operazioni, obblighi e costi da sostenere da parte del committente.

Intanto grazie per la risposta.

Sono d'accordo con te.

Per unità da dichiarare intendo in F/6 in attesa di dichiarazione. Si tratta di case ultimate da 50 anni.

L'intento nostro era quello di accatastare in F/4 una categoria temporanea e transitoria che ci potesse permettere di dare tempo agli abusivi di regolarizzare non precludendo a chi presenta tutti i requisiti di accatastare nella categoria ordinaria e riscattare.

Il problema e la limitazione sorge nel momento in cui l'ufficio vieta anche questa ipotesi, cioe' accatastare momentaneamente in F/4.

Per questo ho chiesto suggerimenti.

A mio avviso non mi sembra corretto non dare nemmeno quest'ultima possibilita'.

Grazie

Scusa ma le 6 u.i.u. sono divise da cielo a terra, le classiche villette a schiera?

Si si... divise da cielo a terra ognuna d'essai con accesso indipendente da strada pubblica.

Grazie per la precisazione.

Scusami allora, ma se le sei unità immobiliari sono divise da cielo a terra, e sono autonome funzionalmente e dal punto di vista reddituale, perchè hai fatto un tipo mappale creando un unico lotto edificato?

Avresti potuto, e io ritengo dovuto, fare sei lotti edifiicati assegnando ad ogni unità il suo identificativo al catasto terreni, se tutti erano d'accordo, altrimenti avresti dovuto redigere un tipo mappale solo per le unità interessate e che il comune era d'accordo a cederle ai privati.

Così facendo non avresti avuto problemi nel presentare le rispettive pratiche docfa.

Adesso ti consiglio di rifare il tipo mappale, suddividendo il lotto da te creato in sei mini lotti assegnando ad ognuno un proprio identificativo al catasto terreni con qualità "ente urbano".

Poi presenti senza problemi le pratiche docfa che interessano al comune per i proprietari interessati tralasciando gli altri.

Buona giornata.

Scusami ma ho sbagliato ad esprimermi... si tratta di case a schiera su due livelli non divise da cielo a terra ma costituenti unico corpo di fabbrica, nel senso hanno tutte una facciata in aderenza.

La tua ipotesi era stata anche valutata cioè quella di frazionare ogni uiu al CT ma non è la procedura tecnica corretta per questa casistica.

Grazie lo stesso, se hai altre idee te ne sono grato

L'oggetto della richiesta di cui al post è stato quello di sapere se esistono Circolari, ecc. che permettano di evitare di censire alcune unità rispetto ad altre per le quali è indispensabile il loro censimento per motivi particolari (riscatto, ecc.).

Oppure se esistono disposizioni che permettano di censire temporaneamente alcune unità in categoria fittizia F/4, in attesa di definire alcune situazioni (sanatorie, ecc.).

Le Normative, Circolari, ecc. in materia non consentono di accatastare parzialmente un immobile oggetto di tipo mappale.

L'unica possibilità di evitare di accatastare dette porzioni sarebbe stata quella di non trattare con tipo mappale la parte del corpo di fabbrica in cui ricadono le unità da non accatastare (per il momento).

Procedura non sempre possibile e comunque non conforme alle disposizioni vigenti (si pensi anche al rischio di un riscontro di quanto oggetto di tipo mappale con le orto foto ad alta definizione integrate con la cartografia catastale che il Catasto avrebbe l'obbligo di eseguire prima di effettuare la validazione del tipo mappale).

Grazie per le risposte... purtroppo non abbiamo ancora individuato possibili soluzioni.

Il Catasto minaccia qualora presentassimo un accatastamento parziale un accertamento con conseguente sanzione di quasi 20.000€!

Il controsenso è che così facendo la situazione è bloccata dalle normative e muore ogni possibilità di regolarizzare.

Non sarebbe più logico autorizzare di proseguire così come avevamo pensato cosa che costituirebbe anche un ritorno economico per le casse erariali?

Se non è possibile l'accatastamento parziale quantomeno autorizzare il censimento nella categoria F/4...

Secondo voi, secondo la vostra personale esperienza, come ci potremmo muovere?