Buongiorno a tutti,

Ho acquistato la casa in un vivo nel 2012 adesso la vorrei vendere e il tecnico che mi ha fstto l ipe si è accorto che una porta che divide semplicemente il corridoio in2 nella piantina è spostata di 1metro occhio e croce.

Il perito mi ha detto che devo sistemare la piantina dicendo che devo pagare in tutto 3.000 euro (compresa la multa di 1000euro).

Leggo ovunque che si può fsre un doc per sistemare il tutto senza dover pagare questa multa. Lui ha fstto già tutti gli accessi agli atti.

Mi date dei suggerimenti?

Grazie

Di fatto ti sta dicendo che devi fare prima una sanatoria in Comune, e poi la variazione in catasto.



Saluti

Vai da un geometra di tua fiducia.

Da chi è incaricato il perito che ha fatto gli accessi agli atti ? Per cosa è stato incaricato ?

Quali atti ha esaminato: Progetti edilizi in comune o Pratiche catastali in catasto ?

Buongiorno.

Angy-bis vorrebe vendere la casa acquistata nel 2012 dove é stato segnalato che una porta che divide semplicemente il corridoio in due risulta spostata di circa un metro.

Per la conformità catastale é opportuno leggere la circolare n. 2/2010 dell'Agenzia del Territorio in data 8 luglio 2010, paragrafo 3 lettera d (conformità delle planimetrie depositate in catasto) e lettera e (variazioni delle unità immobiliari censite per le quali non sussiste l'obbligo di dichiarazione) a pag. 8 -10 dove afferma in particolare (pag.10) che "Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili nell'ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero dei vani e la loro funzionalità".

Per la conformità edilizia e urbanistica é il caso di leggere l'art. 34-bis (Tolleranze costruttive) del DPR n. 380/2001, introdotto dalla legge n. 120 del 2020, in particolare i commi 2 e 3.

Fossere questi gli abusi o le difformità in Italia, saremmo in un paese idilliaco.

Cosa mi suggerisci di fare?

Come mai il perito nel 2012 non ha segnalato l imperfezione?

Il perito che pochi giorni fa si è accorto dell imprecisione ha eseguito l accesso agli atti richiedendo oltre che ai consueti atti di abitabilità ecc la piantina di progetto originale ma di tutta la palazzina, sulla piantina di progetto originale corrisponde alla piantina di catasto cioè xon la porta spostata di 1metro circa rispetto a dove attualmente è posizionata.

Mi diceva che probabilmente in fase di costruzione si sono resi conto che non era fattibile mettere li la porta (e a immaginarla darebbe pure fastidio alla porta d ingresso),che in fase di costruzione l hanno spostata una volta approvato il progetto.

Purtroppo i 2 appartamenti sotto di me nel corso degli anni hanno eseguito lavori facendo open space pertanto la piantina a loro adesso è conforme, solo il mio appartamento è rimasto uguale.

La difformità potrebbe non essere un abuso e potrebbe essere anche non soggetta a sanzione. Dipende dall'epoca di esecuzione dell'opera..

Buongiorno. Giustamente i colleghi hanno usato due termini: imprecisione e difformità, in questo caso è molto probabile che si tratti del primo caso perché la posizione della porta è un falso problema, quello serio se mai riguarderebbe il tramezzo ma esso c'è nel progetto approvato e con il varco della porta, la sua posizione, differente di un metro ma comunque nel setto, non costituisce un abuso edilizio, quindi non ci sarebbe proprio nulla da sanare. Per quanto riguarda la planimetria catastale, è abbastanza probabile che sia stata "lucidata" dal progetto (il foglio di carta millimetrata verde su cui si disegnava era un film plastico detto, appunto, lucido) senza curarsi di verificare l'attendibilità, anche in questo caso nulla varierebbe per l'imposizione fiscale quindi sarebbe inutile se non controproducente perché potrebbe verificarsi, se il classamento è "vecchio" ed eseguito dall'ufficio, un'aumento della rendita soprattutto in termini di categoria e classe. Consiglio di parlarne con l'acquirente per verificarne le intenzioni: se l'appartamento verrà ristrutturato variando la divisione interna, ha più senso che venga fatta la variazione per questo motivo, a fine lavori.

Si i tramezzi ci sono sulla piantina, le pareti del corridoio da parete a parete misurano 1 metro e mezzo da piantina.

La porta ha misure standard (credo 80 cm).

Riguardo l'aspetto urbanistico, la legittimità dell'intervento è data dal fatto che questo rientri nel comma 2 del DPR 380/01 già indicato da BiagioOmbrin e che riporto per maggior chiarezza.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

A complatemento dell'intervento precedente di Latemar riporto il comma 3 dell'art. 34-bis del DPR:

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Saluti

Questo solo se c'è un obbligo di produrre uno stato legittimo attestato da tecnico abilitato. Ai fini della validità dell'atto di compravendita è sufficiente la dichiarazione di parte sulla regolarita edilizia e urbanistica del bene.

La legittimita dell'intervento si ha nel momento in cui viene riscontrato che non c'è bisogno di alcuna sanatoria, pertanto la planimetria di progetto può rimanere invariata in comune.

L'assenza dell'attestazione di legittimità non influisce sulla normale regolarità dell'atto di compravendita in quanto le opere difformi di fatto non rappresentano alcuna infrazione alle norme urbanistiche ed edilizie.