Buongiorno,

ho un problema da risolvere un po' delicato e spero che qualcuno possa darmi una mano.

Un cliente ha ereditato un immobile che fa parte di una masseria.

Tale masseria, proprietà del capostipite, consta di diversi immobili che, nel 1951, attraverso atto notarile, sono stati suddivisi tra i vari figli (il mio cliente è figlio di uno di questi, cioè nipote del capostipite). All'atto è allegata anche planimetria con i nomi dei figli su ogni immobile a lui assegnato.

Nel 2012 tutti gli eredi danno mandato ad un tecnico per capire se fosse possibile suddividere in parti uguali anche l'aia comune, particellandola. Tale tecnico, non so per quale motivo e perchè, non suddivide tale aia, ma rende gli immobili della masseria in comproprietà di tutti; per farmi capire, se prima gli immobili erano A appartenente a tizio, B a sempronio, C a pinco pallo e così via, dopo il suo intervento, si ritrovano tutti proprietari di 1/6 di tutti gli immobili.

Alla loro richiesta di annullare tale divisione, la sua risposta è stata che aveva interloquito con il catasto e che non era possibile tornare indietro.

A parte la stranezza della cosa (con che atto ha dimostrato che le proprietà sono in comunione tra tutti? L'unico atto è del 1951 e non parla di proprietà in comune ma di immobili precisi che spettano ai vari figli), ora gli eredi, alcuni dei quali sono anche venuti a mancare, vogliono risolvere la questione prima che ci si ritrovino i figli o i nipoti a farlo (in quel caso diventerebbero 12,18,24... una quantità infinita di persone).



Le mie domande sono: è possibile porre la domanda di annullamento al catasto, ipotizzando che il collega non lo abbia realmente fatto?

Se invece lo ha fatto, e quindi è inutile passare dal catasto per porre stessa domanda, come si risolverebbe la questione?

Io ho ipotizzato a un numero tot di volture, per quante sono gli eredi, riportando per ognuna lo stesso atto iniziale che è di fatto l'unico. Ma in quel caso, dovrei anche recuperare tutti gli atti di successione relativi ai figli di quelle persone che erano proprietarie ed oggi non ci sono più?



Spero che qualcuno possa darmi una mano, gliene sarei immensamente grata!

Provo a risponderti, condensando il tuo quesito all'essenziale:




RISPONDO:

1) Sembra di capire che c'è solo l'atto notarile dove è allegata la planimetria con indicati i nomi dei figli e ciò è quello che indica la effettiva proprietà. Anche se nel tempo ci sono state alcune successioni, ma sicuramente riguardano i singoli eredi dei eredi figli del capostipite.

2) Il tecnico incaricato di suddividere l'aia in parti uguali che non l'ha fatto è responsabile del mal fatto e sarà lui stesso a risolvere il mal fatto senza avere alcun incarico da parte degli attuali proprietari, anche perchè per modificare la proprietà come da atto notarile adeguatamente dimostrato con pianta come detto, è necessario altro atto notarile.

3) Quindi la risposta è assolutamente non rispondente alla verità.

4) Se non provvede a sanare il mal fatto, dovete rivolgervi o a vie legali o ad altro tecnico che adeguatamente dimostrando documentalmente l'inconveniente si rivolgeranno all'Ufficio Provinciale di competenza per risolvere.

COME SANARE UN FRAZIONAMENTO ABUSIVO

Si parla di "frazionamento abusivo" quando la suddivisione dell'unità immobiliare viene effettuata senza effettuare le relative comunicazioni al Comune e/o al Catasto.

In questi casi si parla di immobile non conforme e si configura il reato di abuso edilizio, un reato punito con una sanzione amministrativa e pecuniaria.

Solitamente, soprattutto in caso di immobili datati, il frazionamento risulta dalle mappe catastali con una corrispondenza tra planimetria reale e catastale, ma non al Comune di competenza territoriale.

In casi del genere, per sanare un frazionamento abusivo è necessario presentare al comune una CILA e/o SCIA in sanatoria e pagare la relativa sanzione amministrativa.

In conclusione, realizzare il frazionamento di un immobile può comportare numerosi vantaggi, ma è fondamentale affidarsi a professionisti esperti per seguire tutte le norme per l’eventuale accatastamento, in modo da scongiurare il rischio di eventuali abusi edilizi.

Grazie infinite per la risposta. Andando avanti abbiamo scoperto che la questione è ancora più complessa; non sono solo gli immobili, ma anche i terreni ad assere in comproprietà e gli eredi sono molti, inoltre ne sono morti due nell'ultimo anno e non si è ancora fatta la successione, quindi cambieranno gli intestatari. Credo sia consigliabile aspettare le successioni e provvedere a prendere appuntamento in catasto, previo consenso di tutti gli eredi che si trovano in questa condizione.



Grazie ancora!