Per evitare di dare risposte incomplete e quini fuorvianti come quella dell'intervento di cui sopra, aggiungo alla discussione questa ricerca da tenere nelle giuste considerazioni :
Inserire la copertura piana nella scheda di un immobile In tema di condominio negli edifici per stabilire se il terrazzo del fabbricato sia di proprietà esclusiva o condominiale non bastano le risultanze provenienti dalle visure catastali che hanno valore meramente indiziario di una situazione giuridica che dev'essere valutata alla stregua di più fattori.
Se, poi, i titoli (ossia atti d'acquisto o riconoscono la natura condominiale del terrazzo, l'accatastamento quale bene di proprietà esclusiva non ha alcun valore.
L'individuazione della proprietà di un bene sulla scorta delle risultanze catastali, si tratti di bene che si reclama come condominiale, ovvero semplicemente di una lite sulla proprietà, sovente viene considerata come sufficiente per dirimere la controversia.
La
documentazione catastale non ha valore probatorio in merito alla proprietà dei beni. Il catasto ha funzione fiscale è la catalogazione dei beni all'interno di quegli archivi assolve questa specifica funzione. Naturalmente non è che ciò che sia scritto nei
registri catastali non ha alcun valore, ma non ha, come si suol dire, valore di piena prova.
Condominio, per la proprietà esclusiva del lastrico non bastano gli Estratti catastali Lo ha stabilito il Tribunale di Ancona, affermandone la validità come mero indizio ma non come piena prova della proprietà esclusiva. In dettaglio la questione:
Gli estratti catastali possono essere considerati un titolo valido per dimostrare la proprietà esclusiva di un lastrico solare? La vicenda per la quale si è sollevata la questione, e per cui si espresso il Tribunale di Ancona
( sentenza del 04- 08- 2020, n. 1034[/b... ) , è la seguente: Nell’appartamento di un condomino si verificavano delle infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazzaa livello in
uso esclusivo al condomino soprastante;
l’assemblea deliberava di eseguire i lavori necessari ad eliminare l’inconveniente (causato dal degrado del parapetto e del cornicione), approvandone la complessiva spesa. Un condomino – che si era astenuto dalla votazione –
impugnava davanti al Tribunale la delibera che riteneva nulla in quanto
il lastrico solare era di proprietà esclusiva del condomino all’ultimo piano e fungeva da copertura solo di alcuni appartamenti.
In particolare l’attore notava che
le spese previste andavano ad esclusivo vantaggio del condomino proprietario della terrazza, e, dunque, non potevano essere addebitate ai condomini che non traevano alcun vantaggio dalla copertura; in ogni caso osservava che i lavori non potevano essere deliberati dal condominio, ma solo dai singoli proprietari delle unità immobiliari interessate dai suddetti lavori, tra le quali non rientrava il suo appartamento (non coperto).
Il condominio convenuto
ammetteva la proprietà esclusiva della terrazza in capo al condomino dell’ultimo piano e produceva estratti catastali e tabelle millesimali.
Il Tribunale dichiarava il proprio difetto di competenza per valore, declinandola in favore del Giudice di Pace che, comunque, rigettava la domanda del condomino.
Quest’ultimo allora si appellava al Tribunale, che ha dato torto al condomino.
Infatti, secondo il giudice di secondo grado il tetto e il lastrico solare sono entrambi qualificati espressamente nella legge come parti comuni, per l’evidente ragione che essi costituiscono
una parte essenziale dell’edificio condominiale, poiché ne assicurano la copertura superiore.
Del resto, lo stesso giudice ha osservato che l’articolo 1117 c.c. ammette deroga alla qualificazione del lastrico come parte comune
solo laddove risulti diversamente dal titolo, ove per “titolo” si intende quello sul quale si basa la proprietà individuale dell’unità immobiliare.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha rilevato come
gli estratti catastali costituiscano mero indizio e non piena prova della proprietà esclusiva, mentre dalle tabelle millesimali non si può trarre la prova della proprietà esclusiva in quanto in esse non vi è la specificazione delle singole parti dell’unità immobiliare.
Conclusioni La terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti,
deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c.,
in quanto, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare,
è necessaria all’esistenza stessa del fabbricato;
tale conclusione non può essere messa in dubbio dalla circostanza che ad essa
si acceda da un appartamento contiguo al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune.
Il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell’edificio,
essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che sono preordinate a fini solo fiscali e hanno, pertanto,
soltanto il valore di semplici indizi.
Va quindi sottolineato che l’art. 1117 c.c., non si limita a formulare, quanto alle terrazze di copertura, una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, ma formula l’espressa individuazione delle parti comuni, che può essere superata
soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo.
Il titolo però, per essere valido, deve
rivestire la forma scritta. In ogni caso
non sono titoli validi:
– un atto di frazionamento-accatastamento fatto dal costruttore;
– un regolamento del costruttore fatto due anni dopo la vendita degli appartamenti;
– gli atti di acquisto delle unità immobiliari successive al primo;
– un disegno planimetrico allegato ad un atto notarile di compravendita se nello stesso atto non vi è una riserva di proprietà a favore dell’acquirente di una parte comune;
– i dati catastali (utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta).
Al contrario titoli idonei sono, ad esempio: <
l’atto costitutivo del condominio, cioè il primo atto di trasferimento di una porzione immobiliare dall’originario proprietario di tutto l’edificio al primo acquirente;
il regolamento predisposto dal costruttore ed accettato da tutti o approvato all’unanimità in assemblea; <
un atto mortis causa;
Così, ad esempio il titolo idoneo a far insorgere la situazione di condominio ed a contenere le eventuali deroghe alla presunzione ex art. 1117 c.c. può essere evidentemente costituito anche da
un testamento, quando il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina mediante istituzioni ereditarie o attribuzioni in legato aventi ad oggetto le suddette parti del fabbricato.
Al fine di escludere la presunzione di proprietà comune di cui all’art. 1117 c.c., qualora, in particolare, il titolo sia costituito da un testamento, è comunque sufficiente che da questo emergano elementi tali da farlo considerare
in contrasto con l’esistenza di un diritto di comunione, preferendosi, alla luce del
favor testamenti, qualora di una clausola di esso siano ammissibili più interpretazioni, comunque quella che consenta alla volontà del testatore di avere pratica e concreta attuazione.
Così se l’unico proprietario di una palazzina con diversi appartamenti muore e nel suo testamento si legge che intende
lasciare in eredità ai soli figli maschi il diritto di accedere al terrazzo della casa che fu di sua proprietà per prendere il sole e sciorinare i panni, manca un’attribuzione chiara e univoca del lastrico solare anche alle figlie del testatore.
Tale previsione sarebbe stata del tutto superflua
se il loro genitore avesse considerato il lastrico come Nel caso sopra detto, quindi, si deve affermare che il lastrico è di proprietà dei soli figli maschi. Dispositivo dell'art. 1125 Codice Civile Le spese per la
manutenzione e ricostruzione dei
soffitti , delle
volte e dei
solai sono sostenute in parti eguali proprietari dei due pianil'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'
intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Unità afferenti — Lastrico solare F/5 La denuncia di lastrico solare associandola ad unità afferente in sopraelevazione.
La
Circolare 9 del 26/11/2001 Prot. 69262 a... al punto 3 prevede l’elaborato planimetrico inoltre al paragrafo "Unità da ascrivere a categorie fittizie" al punto 4 specifica che occorre indicare la superficie nel
Dispositivo dell'art. 1127 Codice Civile Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove
fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal
titolo .
La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del
lastrico solare La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'
indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.
Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Note
(1) Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ha un diritto di sopraelevazione, sulla cui natura la dottrina si divide: per alcuni si tratterebbe di un autonomo diritto di superficie; per altri, di una facoltà che spetta al proprietario in quanto tale.
Si tratta di un diritto comunque imprescrittibile.
Il titolo in base al quale il diritto di sopraelevazione può spettare ad altri soggetti diversi, è costituito dal regolamento del condominio predisposto dal costruttore ed accettato da tutti i condomini (c.d. regolamento contrattuale), oppure da un contratto successivo tra tutti i condomini.
(2) Il primo limite alla sopraelevazione è dato dalle condizioni statiche dell'edificio: si tratta di un divieto assoluto (la relativa azione è imprescrittibile), a cui si può ovviare solo se gli altri condomini prestino unanime consenso alle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie all'edificio.
(3) Il secondo limite, relativo all'aspetto architettonico dell'edificio, presuppone l'opposizione facoltativa degli altri condomini: di conseguenza l'azione è soggetta a prescrizione ventennale perché il diritto a far valere la non alterazione del decoro architettonico è disponibile e si prescrive per il mancato esercizio nell'arco di venti anni.
(4) Anche il terzo limite, relativo alla notevole diminuzione di aria e luce, presuppone l'opposizione facoltativa degli altri condomini.
La diminuzione può riguardare anche solo un appartamento, o una sola porzione condominiale del fabbricato.
(5) L'obbligo di pagare l'indennità costituisce una obbligazione propter rem.
L'indennità è dovuta anche se il proprietario dell'ultimo piano si limita a trasformare i locali preesistenti mediante incremento delle superfici e delle volumetrie.
Il diritto all'indennità spetta a colui che rivestiva la qualifica di condomino al tempo della sopraelevazione o ai suoi successori secondo la disciplina della cessione del credito: non spetta automaticamente a chi sia divenuto proprietario successivamente.
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