Mi è capitato un caso che non ho mai fatto prima..... dattemi una mano..... vi prego....

Un mio cliente ha comperato un appartamento in un palazzo storico del centro dove lui ed un’altra persona, la quale ha comprato il 2° appartamento che compone tale palazzo, ha fanno una scrittura privata davanti al notaio in cui la persona che ha comprato il 2° app.to si impegnava a cedere, alla proprietà del mio cliente, il piano sottotetto.
Sono andato a vedere l’accatastamento dell’intero palazzo (composto da soli 2 appartamentti), eseguito nel 1988, è risultato che il geometra che ha eseguito l’accatastamento ha dichiarato altezze totalmente diverse da quello dello stato attuale (preciso che dal 1988 non ci sono stati alcun tipo d’intervento di ristrutturazione, in quanto è rimasto disabitato fino ad oggi), poi non ha separato la scala condominiale in un subalterno separato da quello delle abitazioni, infatti lasca condominiale che dal piano terra va al piano primo è di proprietà della persona che ha acquistato l’appartamento al piano 1°, mentre la scala condominiale che dal piano primo va la piano secondo è di proprietà del mio cliente che ha comperato l’appartamento al paino secondo. Un’altra cosa che il geometra nn ha fatto è che non ha accatasto il piano sottotetto che il mio cliente ha acquistato.
Come posso fare per aggiornare e riordinare i subalterni e dichiarare il piano sottotetto?
Devo eseguire un nuovo accatastamento? Se devo eseguire un nuovo accatastamento mi occorre un tipo mappale anche l’edificio è sito in un centro storico ed è accorpato con altri edifici? Oppure devo eseguire un variazione? Se devo eseguire una variazione cosa metto come causale di variazione?

Grazie e aspetto una vostra risposta.

più che altro che tipo di notaio ha fatto un atto del genere con tutti questi problemi sotto...

PRIMA DI TUTTO DEVI ESSERE PIU' TRANQUILLO NELL'ESPORRE IL PROBLEMA, CHE NON E' COSI' DIFFICILE DA RISOLVERE.
LA PROCEDURA CHE DOVEVI SEGUIRE ERA LA SEGUENTE:
1) PRIMA DI TUTTO DOVEVI RECUPERARE L'ACCATASTAMENTO DEL 1988 E CAPIRE IN ORDINE A QUALE CAUSA E' STATA FATTA O LA VARIAZIONE CATASTALE (COSA PIU' PROBABILE VISTO CHE SEI NEL CENTRO STORICO) O SE SI TRATTAVA DI UNA NUOVA COSTRUZIONE IN ORDINE AD UN TITOLO EDILIZIO (TIPO DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE CON DIVISIONE IN DUE UNITA' IMMOBILIARI, COSA UN PO' PARTICOLARE IN CENTRO STORICO PER LE NORME URBANISTICHE DELLE ZONE A, MA NON IMPOSSIBILE DA EFFETTUARSI)
2) CAPITO IN BASE A CHE COSA ERA STATA FATTA LA VARIAZIONE /ACCATASTAMENTO, DOVEVI ACCERTARE SE A LIVELLO URBANISTICO IL FRAZIONAMENTO IN DUE UNITA' IMMOBILIARI ERA POSSIBILE, SE NON LO FOSSERO GIA' STATE.
3) A QUESTO PUNTO POTEVI CONCORDARE CON IL CLIENTE L'ACQUISTO DELL'APPARTAMENTO E PROCEDERE ULTERIORMENTE COME AI SUCCESSIVI PUNTI
4) PORTARE IL VANO SCALE PER LA SUA INTEREZZA A BENE COMUNE DEI DUE APPARTAMENTI E TRATTANDOSI DI DUE SOLE UNITA' CONCORDARE LA MANUTENZIONE DELLA SCALA AL 50% O IN BASE ALLO SVILUPPO DELLA PERCORRENZA.
5) ESEGUIRE UNA DIVISIONE DELLE DUE UNITA' IN DUE SUBALTERNI (SE NON LO FOSSERO GIA' NEL 1988)
6) INSERIRE IL SOTTOTETTO DELLO STABILE SOLO SE HA LE CARATTERISTICHE PER ESSERE ACCATASTATO (SI RAPPRESENTANO SOLO QUELLE PARTI CHE HANNO UNA ALTEZZA MAGGIORE DI 150 CM), MA ALLORA IN QUESTO CASO L'ERRORE ERA GIA' PRESENTE NEL 1988.
INOLTRE ANCHE SE IL SOTTOTETTO NON HA LE CARATTERISTICHE PER ESSERE INSERITO IN DOCFA, NON VUOL DIRE CHE SI TRATTI DI UNA PORZIONE ABUSIVA O NON VENDUTA/VENDIBILE, IN QUANTO NELL'ATTO DI TRASFERIMENTO CI DEVE ESSERE LA DESCRIZIONE DETTAGLIATA DI QUANTO TRASFERITO, ANCHE SE UNA PORZIONE DI QUESTO NON HA LE CARATTERISTICHE PER ESSERE INSERITO NEL DOCFA (E GENERALMENTE SONO I SOTTOTETTI CHE HANNO UN'ALTEZZA INFERIORE AI 150 CM, COME AD ESEMPIO I TETTI A PADIGLIONE CHE ESISTONO A LIVELLO URBANISTICO E DECRITTIVO NEGLI ATTI DI VENDITA, MA NON HANNO UNA RAPPRESENTAZIONE CATASTALE.
6) IL NOTAIO HA FATTO BENE A FARE L'ATTO PERCHE' E' UNO DEGLI INNUMEREVOLI ATTI SEMPLICI DELLA PROFESSIONE DI GEOMETRA, NEL QUALE L'UNICO PROBLEMA ERA FARE UNA VERIFICA COME INDICATO DAI PUNTI 1 TO 5. :lol: :evil: :lol:

PRIMA DI TUTTO DEVI ESSERE PIU' TRANQUILLO NELL'ESPORRE IL PROBLEMA, CHE NON E' COSI' DIFFICILE DA RISOLVERE.
LA PROCEDURA CHE DOVEVI SEGUIRE ERA LA SEGUENTE:
1) PRIMA DI TUTTO DOVEVI RECUPERARE L'ACCATASTAMENTO DEL 1988 E CAPIRE IN ORDINE A QUALE CAUSA E' STATA FATTA O LA VARIAZIONE CATASTALE (COSA PIU' PROBABILE VISTO CHE SEI NEL CENTRO STORICO) O SE SI TRATTAVA DI UNA NUOVA COSTRUZIONE IN ORDINE AD UN TITOLO EDILIZIO (TIPO DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE CON DIVISIONE IN DUE UNITA' IMMOBILIARI, COSA UN PO' PARTICOLARE IN CENTRO STORICO PER LE NORME URBANISTICHE DELLE ZONE A, MA NON IMPOSSIBILE DA EFFETTUARSI)
2) CAPITO IN BASE A CHE COSA ERA STATA FATTA LA VARIAZIONE /ACCATASTAMENTO, DOVEVI ACCERTARE SE A LIVELLO URBANISTICO IL FRAZIONAMENTO IN DUE UNITA' IMMOBILIARI ERA POSSIBILE, SE NON LO FOSSERO GIA' STATE.
3) A QUESTO PUNTO POTEVI CONCORDARE CON IL CLIENTE L'ACQUISTO DELL'APPARTAMENTO E PROCEDERE ULTERIORMENTE COME AI SUCCESSIVI PUNTI
4) PORTARE IL VANO SCALE PER LA SUA INTEREZZA A BENE COMUNE DEI DUE APPARTAMENTI E TRATTANDOSI DI DUE SOLE UNITA' CONCORDARE LA MANUTENZIONE DELLA SCALA AL 50% O IN BASE ALLO SVILUPPO DELLA PERCORRENZA.
5) ESEGUIRE UNA DIVISIONE DELLE DUE UNITA' IN DUE SUBALTERNI (SE NON LO FOSSERO GIA' NEL 1988)
6) INSERIRE IL SOTTOTETTO DELLO STABILE SOLO SE HA LE CARATTERISTICHE PER ESSERE ACCATASTATO (SI RAPPRESENTANO SOLO QUELLE PARTI CHE HANNO UNA ALTEZZA MAGGIORE DI 150 CM), MA ALLORA IN QUESTO CASO L'ERRORE ERA GIA' PRESENTE NEL 1988.
INOLTRE ANCHE SE IL SOTTOTETTO NON HA LE CARATTERISTICHE PER ESSERE INSERITO IN DOCFA, NON VUOL DIRE CHE SI TRATTI DI UNA PORZIONE ABUSIVA O NON VENDUTA/VENDIBILE, IN QUANTO NELL'ATTO DI TRASFERIMENTO CI DEVE ESSERE LA DESCRIZIONE DETTAGLIATA DI QUANTO TRASFERITO, ANCHE SE UNA PORZIONE DI QUESTO NON HA LE CARATTERISTICHE PER ESSERE INSERITO NEL DOCFA (E GENERALMENTE SONO I SOTTOTETTI CHE HANNO UN'ALTEZZA INFERIORE AI 150 CM, COME AD ESEMPIO I TETTI A PADIGLIONE CHE ESISTONO A LIVELLO URBANISTICO E DECRITTIVO NEGLI ATTI DI VENDITA, MA NON HANNO UNA RAPPRESENTAZIONE CATASTALE.
6) IL NOTAIO HA FATTO BENE A FARE L'ATTO PERCHE' E' UNO DEGLI INNUMEREVOLI ATTI SEMPLICI DELLA PROFESSIONE DI GEOMETRA, NEL QUALE L'UNICO PROBLEMA ERA FARE UNA VERIFICA COME INDICATO DAI PUNTI 1 TO 5. :lol: :evil: :lol:

concordo, quasi completamente con "forza geometra", però non concordo quando urla! e scrivere in maiuscolo oltre che a leggersi male significa urlare - e non piace -.

- inoltre dico a "ragnucci" che il suo quesito non è completo - non si capisce chiaramente se il suo cliente è proprietario dell'appartamento al primo o al secondo piano.

1.) se il tuo cliente è proprietario del secondo piano, a che serve la scrittura privata davanti al notaio con la quale l'altro proprietario si impegnava a cedere il piano sottotetto?
l'ultimo piano, - in caso che non sia utilizzato anche dal proprietario del piano primo e terra, - è sottotetto e soffitto non accessibile solo dal possessore dell'ultimo piano abitabile, - e quindi di proprietà dell'ultimo piano per disposizione del C.C.

2.) se invece il tuo cliente - è proprietario del primo piano, in conseguenza di quanto detto sopra, dovrà acquistare i diritti del piano sottotetto. -
ne consegue che dovrai creare un nuovo subalterno per la soffitta che rappresenterai per intero e dove indicherai con linea tratteggiata la posizione dell'altezza minima considerabile di ml 1,50.
farai l'elaborato planimetrico e, per completezza, redigerai le variazioni delle due uiu rappresentanti le due abitazioni senza le scale,
quindi farai un altro docfa con costituzione di nuovo subalterno per rappresentare il bcnc ( vano scale )
infine la causale della variazione sarà : frazionamento per cessione di diritti.

cordialità