Salve a tutti, chiedo un supporto tecnico perchè non so più dove sbattere per l'espletamento di una pratica Docfa inerente la fusione e l'ampliamento di un BCNC esistente con un adiacente posto auto scoperto.

In sintesi ed allegando un immagine cerco di spiegare la situazione:

- Il sig. TIZIO ed il sig. CAIO sono proprietari del fabbricato distinto in mappa con la particella 100, Tizio è proprietario del sub 2, mentre Caio è proprietario del sub 3;

- Il sig. TIZIO ed il sig. CAIO sono proprietari comune ed indiviso dei due posti auto scoperti distinti con la particella 200 sub 1 e particella sub 2;

- Il sig. TIZIO è esclusivo proprietario del fabbricato distinto con la particella 300 sub 1.

Fatta questa premessa:

Il sig. CAIO vende al sig. TIZIO i diritti da lui vantati pari ad 1/2 relativamente al posto auto scoperto distinto con la particella 200 sub 1 e di comune e accordo (così come precisato nell'atto notarile) decidono di accorpare il posto auto scoperto distinto con la particella 200 sub 2 al BC.N.C. esistente distinta con la particella 100 sub 1 al fine di poter formare un unica area cortilizia, ovvero un unico B.C.N.C.(nella realtà è così)

Preparo il Docfa con causale codificata "ampliamento fusione":

S - BCNC foglio 1 p.lla 100 sub 1

S - foglio 1 p.lla 200 sub 2

C - BCNC foglio 1 p.lla 100 sub 4

foglio 1 p.lla 200 sub 3



Preciso che il nuovo BCNC presenta un identificativo composto, in quanto le ditte catastali sono diverse, ovvero il sub 2 come anzi detto è rimasto comune ed indiviso al 50% a TIZIO e CAIO, mentre il sub 1 è di esclusiva proprietà di TIZIO in seguito all'atto notarile, pertanto non è possibile accorpare la p.lla 200 alla p.lla 100 al C.T. con Tipo Mappale (al fine di avere un unico lotto).

Invio il Docfa ed in fase di registrazione da parte dell'Ufficio, viene fuori il seguente - ERRORE DI REGISTRAZIONE:

Unità immobiliare numero: 3 Dati identificativi dell'immobile: xxxx/0001/00200/0003

Subalterno maggiore dell'ultimo prenotato

L'Ufficio forse ignaro del problema, mi respinge il Docfa con il seguente motivo:

-Intestazioni relative ai soggetti espresse non coerentemente alle normative vigenti: DITTE DIVERSE IN BANCA DATI

Ma che motivazione è?????? se il sub 1 della p.lla 100 e il sub 2 della p.lla 200 sono di proprietà sia di Caio che di Tizio, dove sono queste DITTE diverse? nella fusione non mi sembra di aver investito anche il sub 1 della particella 200 di esclusiva proprietà di TIZIO .

Precispo infine che la pratica è stata inoltrata all'Ufficio provinciale di Avellino, dove non è possibile prenotare subalterni (a differenza degli Uffici di Cuneo, Milano, Torino e Roma).

Allego immagine per una maggiore comprensione:

Clicca sull'immagine per vederla intera

Nessun suggerimento in merito?

Ciao Francesco, io solitamente se devo trattare bcnc ed unita', procedo con docfa distinti, per cui procederei ad un docfa dove sopprimi il posto auto (specifica in relazione che la consistenza e' unita a bcnc con docfa in pari data).....ed un docfa dove sopp il bcnc e poi costituisci quello nuovo con il doppio identificativo,....penso non ci saranno problemi.



Ciao

Ciao Fabio....

Innanzitutto ti ringrazio della risposta!

Analizzando bene la pratica, si capisce che la problematica non è imputabile all'Ufficio, ma bensì al sistema e/o server, e come se la "fusione" tra il b.c.n.c. esistente (p.lla 100 sub 1) con il posto auto scoperto (p.lla 200 sub 2) andasse in contrasto per via delle titolarità (almeno io credo che sia questo il problema).

Quindi per ovviare a tale problematica, come da te suggerito.....

predispongo il primo docfa con causale "COSTITUZIONE B.C.N.C." dove sopprimo il posto auto scoperto (p.lla 200 sub 2) e costituisco il nuovo BCNC (p.lla 200 sub 3) relazionando che trattasi di area cortilizia comune ai sub ..... della p.lla ....... e che in pari data e/o successivamente il nuovo BCNC creato sarà accorpato all'adiacente B.C.N.C. distinto con il sub 1 della p.lla 100.

Una volta che l'Ufficio ha registrato il suddetto Docfa, predispongo il secondo Docfa utilizzando la causale codificata "FUSIONE" dove sopprimo il sub 1 della p.lla 100 ed il sub 3 della p.lla 300 e COSTITUTISCO il nuovo B.C.N.C. con identificativo graffato, ovvero p.lla 100 sub 4/p.lla 200 sub 4 relazionando che tale accorpamento viene eseguito in virtù dell'Atto Notarile etc etc....

Secondo te può funzionare e bypassare il problema di registrazione?

Grazie
CESKO

Secondo la mia modesta esperienza in materia, la trattazione dei BCNC (dal punto di vista catastale) segue logiche che sono da valutare con particolare attenzione.

La loro intestazione, se non diversamente disposto dal titolo o dalle indicazioni proposte dal tecnico che predispone la Denuncia di aggiornamento al Catasto Fabbricati, è di norma indefinita ma non per questo possiamo considerarla diversamente dagli altri beni.

Il fatto che sia, quindi, "comune" ed in quanto tale "non abbia una Ditta ufficiale - agli atti", non significa che si possa gestire la questione come se non esistessero diritti su questi particolari beni.

Ricordo che quando si deve individuare una porzione di un BCNC per cederlo a terzi, si procede con un frazionamento e si costituisce una nuova unità con una Ditta provvisoria (ai sensi della Nota 15232/2002); ciò per consentire all'Agenzia di poterla registrare correttamente, mediante la volturazione dalla vecchia alla nuova titolarità.

L'operazione che si vuole portare a compimento, in questa fattispecie, anche se giustificata da un accordo sottoscritto davanti al Notaio, lascia il tempo che trova, perché:

a) sono certo che da un'analisi puntuale delle quote relative alle due porzioni scoperte, effettuata (per esempio) in funzione dei Valori reali di mercato, si riscontrerà che esse non sono omogenee;

b) anche qualora, per puro caso, si fosse di fronte a beni con Ditte omogenee, nessuno può essere certo che nel corso del tempo tali diritti non saranno soggetti a variazione.

La variazione può essere oggettiva, per esempio se ad una delle uiu (che usufruiscono di tali BCNC) sono apportate delle modifiche (di qualunque natura) - che comportino una variazione del suo Valore; oppure soggettiva, se intervengono modifiche nella titolarità degli intestatari di riferimento.


Tutto il ragionamento sarebbe (ovviamente) diverso se le porzioni scoperte fossero trattate non come BCNC, ma come Aree Urbane - F1: ma non penso che sia questo l'obiettivo finale a cui pensavano di giungere gli interessati.

Saluti
Emanuele

Ringrazio Emanuele per l'esaustiva risposta....

certo la situazione è un pò complessa ed ingarbugliata anche se chiarita e precisata da un Notaio. Ciò non toglie il fatto che il posto auto scoperto (p.lla 200 sub 2) ad oggi di fatto rappresenta un area cortilizia comune all'U.I.U. p.lla 200 sub 1 (posto auto scoperto venduto) e alle altre U.I.U. della p.lla 100 e p.lla 300.

Tanto premesso, pur sorvolando il discorso del successivo accorpamento, nelle more l'Ufficio non può obiettarmi la sola ed esclusiva trasformazione del posto auto scoperto (p.lla 200 sub 2) in B.C.N.C. per le motivazioni sopra indicate.

In conclusione operando in questo modo, scarico da eventuali responsabilità, le parti, il Tecnico e l'Ufficio.

Avevo pensato di procedere ad un eventuale T.F. al C.T. ma purtroppo ci sono problematiche in merito al deposito in comune e problematiche inerenti l'attribuzione di rendita presunta attribuita dall'Ufficio, quindi ho scartato questa ipotesi fin dall'inizio.

Saluti

CESKO

Salve



Il motivo di non registrabilità della pratica non può essere imputabile all'ufficio, in quanto trattasi di motivo scaturito in automatico dalla procedura stessa.

Ora il tuo caso non è dei più semplici, e quando si trovano problematiche di approvazione legate alla non registrabilità bisogna agire in modo diverso.

Per cui concordo pienamente con il suggerimento di bioffa69, cioè smembrare la tua unica pratica di partenza in più pratiche, considerando però che le stesse saranno collegate.

Tieni bene in considerazione la parola che ho usato "collegate", significa che devono essere spedite in contemporanea lo stesso giorno e istante (pena la sospendibilità delle stesse), avendo l'accortezza all'invio di specificare fra le note quale dovrà essere registrata per prima e poi le altre.

Saluti, Stefano

Grazie Stefano....

quindi la prassi da seguire come causale e presentazione è quella indicata sopra da me? nel senso potrebbe andare bene.... ai fini dello scorporo delle pratiche?

Il fatto che alla presenza di un Notaio le parti abbiano concordato di procedere in una determinata direzione, come ben sai, non significa che essa sia concettualmente corretta e percorribile.


Per mia curiosità personale:

a) sei in grado di definire quali siano oggi le intestazioni complete di quote, delle due realtà che intendi trattare?

b) con quale procedura estimativa sei giunto a tale risultato?

Saluti
Emanuele

semplicemente sul fatto che l'intera particella n. 200 prima di essere stata trasformata nei due posti auto era menzionata nei titoli di provenienza sia di Tizio che di Caio come corte e/o cortile comune della p.lla 100, quindi ai fini della determinazione dei diritti, gli stessi risultano omogenei (al 50%).

Per farti capire in sintesi la p.lla 200 era parte integrante della p.lla 100 (parlo del cortile), solo che aveva un identificativo catastale diverso.

Un anno fà avevo aperto un post collegato proprio a questa problematica..... ma ora non lo trovo

Ciao francesco

La tua soluzione sopra credo non funzioni (ho fatto qualche prova con il tuo primo docfa che vorresti fare) e tecnicamente il docfa non va.

Secondo me puoi provare così (scrivo provare non sapendo il buon esito):

primo docfa, nel quale sopprimi e basta il 200/2 (credo sia un C6 vero?)

secondo docfa, dove sopprimi il 100/1 e costituisci il 100/2 più il 200/3 entrambi come BCNC

Ovviamente le due pratiche dovranno essere relazionate con tutte le specifiche tecniche che ritieni opportune, e spedite contemporaneamente una dopo l'altra.

Saluti, Stefano

Ciao Stefano

ho capito cosa intendi, ma quale "CAUSALE" utilizzare per la soppressione della U.I.U. p.lla 200 sub 2 (posto auto)?

saluti

Francesco

E' semplice, Altre: SOPP PER PASS A BCNC, e nella relazione tecnica specifichi quello che vuoi.



Ciao a presto, Stefano

il concetto è più che chiaro, augurandomi che a caparci sia anche l'Ufficio. Sto pensando di concordare la risoluzione del problema, preventivamente recandomi presso l'Ufficio e parlando col Tecnico di turno.

Grazie

CESKO

Jema. Oggi mi sento di concordare in tutto quello che sostieni. Anzi sarei pure un pò più drastico addirittura.

Per capire a fondo il caso di Cesko bisognerebbe riportare il testo che descrive cosa sia un Bene Comune non censibile e perchè si differenzia dai beni cointestati che censibili invece lo sono. Secondo me ritornare alla situazione precedente sul C6 vuol dire aver toppato la prima e tornare indietro ne è una ammissione che fa comodo a tempi alterni a seconda di come gira il vento.

Saluti.