Buongiorno, devo redigere un docfa in variazione la quale dovrà dividere un'unità immobiliare (A) in due subalterni (B e C). Attualmente l'unità in questione (A) presenta un'area scoperta esterna (riportata sulla planimetria catastale). Nel procedere con la divisione l'area scoperta dovrà rimanere area scoperta comune ai due subalterni creati (B e C). Ho pensato di procedere nel seguente modo:

Sopprimere l'u.i. esistente (A)

Creare n. 3 u.i.: n. 2 a destinazione ordinaria (B e C) ed una come bene comune non censibile (l'area scoperta) comune ai sub B e C.

E' giusta la procedura?

Salve



Giustifica nella relazione del docfa il tuo operato anche per non andare in contrasto con le ultime circ. del docfa.

Saluti cordiali

Buongiorno e grazie per la tempestiva risposta.


Le riporto il testo che ho pensato di scrivere nella relazione:


La presente variazione fa seguito all'intervento edilizio autorizzato con s.c.i.a. n. xxx del xxxxxxx. Consiste nella divisione in due unita' immobiliari ubicati al piano terra di una palazzina. L'area scoperta dell'originario sub. A, essendo area esclusiva dello stesso, a seguito della presente variazione, diventa corte comune ai subb. B e C.


Se va bene, l'area scoperta creata la devo considerare Bene Comune Censibile oppure Bene Comune Non Censibile?

Salve



direi BCNC (area scoperta, passaggio).



Saluiti cordiali

La ringrazio, quindi nell'elenco subalterni indico:

Bene Comune Non Censibile (corte) comune ai subalterni A e B.

Quello che però mi blocca è che se indico BCNC, qualora in fututo i due locali verranno fusi di nuovo, quindi riprenderanno l'originaria sirtuazione, in quel caso l'area esterna, se non ci sono richieste particolari dalla committenza, la devo trattare oppure la lascio così com'è? ovvero se la committenza venderà l'u.i. in unico blocco, in quel caso si può indicare anche la vendita dell'area esterna malgrado sia un BCNC?

Prima di tutto che destinazione ha l'attuale unità, che destinazione avranno le unità derivate? Mettiamo che la destinazione attuale è abitazione e che le destinazioni future delle due unità saranno ad abitazione oltre alla costituzione del B.C.N.C. , devi utilizzare la causale FRAZ. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE (perchè parzialmente si passa da abitazione a B.C.N.C.). Per il resto non devi fare nulla. Se la committenza venderà in blocco chi acquista deciderà se lasciare tutto com'è oppure se procedere a variazioni catastali. Ti ricordo che fusioni o divisioni di unità immobiliari, anche senza opere, richiedono come minimo una S.C.I.A.

L'attuale destinazione è commerciale e le unità derivate mantengono la stessa destinazione. Il dubbio è che indico l'area esterna come BCNC si perderà l'intestazione, pertando un domani qualora ci sia un rogito è un po' più complesso dimostrare la proprietà dell'area scoperta. Pertanto pensavo di sopprimere tutto e creare 3 u.i. di cui n. 2 a destinazione commerciale e n. 1 come area urbana (F1) e nella relazione indicare la seguente dicitura:

La presente variazione fa seguito all'intervento edilizio autorizzato con s.c.i.a. n. XX del XXXXXX. Consiste nella divisione in due unita' immobiliari ubicati al piano terra di una palazzina. L'area scoperta dell'originario sub. XX a seguito della presente variazione diventa area urbana.

Non c'è nessun problema a dimostrare la prop. di un bcnc, la prop è in quota agli aventi diritto, per cui se una unità è del sig. Rossi e l'altra del sig. Bianchi , la prop. è di 1/2 ciascuno, o in base ai millesimi di prop. se esistono.

Per come la vedo io, è più corretto atribuire la corte come bcnc .



Saluti

La norma (o meglio le Circolari in materia) classifica le aree urbane F1 come aree aventi un'autonoma rilevanza e che comunque non possono essere considerate pertinenziali di unità immobiliari esistenti. Tieni presente che le F1 pagano l'IMU e/o TASI. Classifica detta area come B.C.N.C. fino a che detta area rimane della medesima proprietà (quindi al massimo le unità derivate potranno essere concesse in locazione, uso, ecc.). Tanto se vendi una porzione può pure essere che l'acquirente ti chieda una piccola o grande area esclusiva annessa alla medesima porzione o ti chieda di ridefinire la parti comuni. In tal caso un frazionamento (con o senza Pregeo) della corte comune è sempre necessario.