Volendo determinare la rendita catastale di un immobile in categorie D dato in affitto, sulla base del canone di affitto e non per valutazione sommaria, come ci si comporta con DOCFA e cosa si compila?

In DOCFA nei quadri H1 e H2 si parla sempre di valore dell'immobile.

Grazie.

il quadro H lo devi compilare per forza, poichè i valori da attribuire sono riferiti al valore o al costo di costruzione, potresti capitalizzare il redddito ed inserirlo negli apposito quadri, spiegando in relazione i criteri.
comunque ho qualche dubbio sul buon esito.
saluti

Analizziamo la normativa, partendo dal lontano 1942, l'istruzione III al paragrafo 50 recita:
"La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del fitto ritratto o ritraibile, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località è in uso il sistema dell’affitto.
Dall’affitto si ricava la rendita catastale seguendo uno schema d’analisi analogo a quello indicato nel mod. 6."

mentre al paragrafo 51:
"La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del loro valore venale, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località non è in uso il sistema dell’affitto."

Il concetto è stato ripreso anche nella recente circolare 14/2007, dove al paragrafo 5, dopo avere richiamato quanto scritto nella Istruzione III, viene specificato che:
"Le disposizioni richiamate, quindi, considerano fondamentalmente due possibili modi di procedere nella stima della rendita catastale di tali unità.
La prima metodologia, prevista in via prioritaria dall’Istruzione III, si fonda direttamente sulla ricerca del reddito medio ordinario ritraibile al netto delle spese e al lordo dei tributi. Il suo utilizzo si limita, però, a quei casi in cui è possibile un’appropriata analisi dei canoni di locazione, riscontrabili sul mercato (può essere ad es. il caso degli alberghi e delle pensioni, censibili nella categoria D/2, e dei cinema, relativamente alla categoria D/3). In tali casi si determina il canone lordo medio annuo, riferito all’epoca censuaria, attraverso le suddette indagini, tenendo presente il principio dell’ordinarietà, si considerano le eventuali aggiunte e detrazioni e si ricava la rendita catastale sottraendo ad esso tutte le spese gravanti sulla proprietà (amministrazione, manutenzione, conservazione, assicurazione, sfitto e inesigibilità), eccetto le imposte, sovrimposte e contributi di ogni specie.
Nel caso in cui per le unità immobiliari urbane nella zona non sia in uso il sistema dell’affitto, si perviene alla rendita catastale attraverso la ricerca del valore medio ordinario che ha l’immobile, riferito all’epoca censuaria e in condizioni di permanenza della destinazione per la quale è costruito."

Quindi vorrei capire come fare ad attribuire la rendita ad un capannone sulla base del canone di affitto percepito (valutando se è conveniente per il proprietario rispetto all'attribuzione di una rendita per stima diretta), se la procedura DOCFA (come mi pare di capire) non me lo consente.

Grazie

io credo che la cosa sia abbastanza semplice se la vuoi impostare sull'affitto, però non comparandolo ad altri.
Il ragionamento da seguire, secondo me, prendi il canone annuo che è stato stabilito per l'affitto del tuo capannone, capitalizzalo, depuralo dalle spese, alla fine otterrai i valore del tuo immobile, sul quale poi calcolerai la rendi. Per procedere prendi il valore calcolato e lo inserisci nel quadro h, gli dai una destinazione ed applichi i valori, potresti dividerlo per i mq. ed otterrai il valore unitario.
saluti

Fino alla determinazione del valore ti seguo, poi ..........
Se passo ad un avalore unitario al mq, mi complico la vita, perchè entro nell'ambito di una stima analitica, quindi dovrei suddividere per tipologia di immobile, pertinenze, impianti ecc. che è proprio quello che voglio evitare.

Semmai, ma qui ci vuole la conferma di qualche guru della situazione, inserendo il valore nel quadro H2.........
forse lì potrei spiegare come ho deterinato il valore.

Qualche collega ha già operato in tal senso?

se vuoi l'intervento di un guru fai te.
poichè tratto grossi opifici industriali, centrali ecc, mi sentivo di darti questa indicazione, peraltro ma intrapresa, poichè generalmente gli uffici si basano su tabelle proprie dove riportano i valori di costruzione (qui di fianco puoi trovare vari esempi).
Desumere dal valore totale, quello unitario è per semplificarti la cosa e per poterlo inserire nel docfa. Ad esempio potresti anche mettere come valore uitario un valore fittizio che moltiplicato per un dato numero ti da il valore finale. Naturlmente puoi allegare una dettagliata relazione tecnica dove spieghi tutto, se lo invii in telematico la mandi via mail segnalando tutti gli estremi dell'invio. Comunque, se la cosa ti puo rincuorare, come la volti e la giri, l'adt va sempre in accertamento e tende sempre a modificare la rendita proposta, talvolta adottanto dei parametri e relazioni che mai ti aspetti da loro.
ciao

Scusami, :oops:
spero di non averti offeso, non intendevo sminuire il "peso" dei tuoi interventi, intendevo solo coinvolgere nella discussione qualche altro collega che avesse esperienza in casi simili, poichè come ben sai ogni Agenzia fa a se e magari da qualche parte questa medodologia viene usata.




Vedi allora che il guru sei tu !!




Dalle mie parti non puoi semplificare troppo, pretendono una stima dettagliata, per tipologia di vano, impianti, aree scoperte, il valore delle recinzioni e le pertinenze comuni.




Proprio per questi motivi mi sembrava che poichè le norme parlano chiaro, utilizzare il canone di locazione risolvesse molte problematiche ed anche eventuali ricorsi: se io ho un contratto registrato, determino la rendita sul canone percepito.
Poi vogllio vedere cosa mi contestano!

Ciao.

dalle mie parti si dice chi si offende è fetente.
quindi non mi sono assolutamente offeso.
Non sono un guru, cerco solo di rispondere con quello che so e per esperienz a diretta.
Io non dico che devi semplificare, anzi se metti tutto in una bella relazione, ti può tornare utile in caso di ricorso.
Comunque il mio consiglio e di verificare se all'adt hanno un loro prezzario di riferimento per le categorie speciali.
Riguardo ai metodi di valutazione adottati, a me è capitato che per una centrale termo, hanno tirato fuori il costop a MW medio desunto dalla comparazioni con centtrali realizzate in tutto il mondo.
Infine, ricordati che devi valutare anche evetuali impianti e macchinari.
ciao

Ho tutto, e so tutto sulla prassi "convenzionale", di categorie D me ne faccio parecchie anch'io ogni anno, quindi so cosa fare, il fatto è che invece di continuare per la solita strada volevo percorrerne una nuova, tutto qua.

Grazie.