"GiAndEri" ha scritto:
Buongiorno,

è la mia prima volta sul forum e colgo l'occasione per presentarmi: sono un libero professionista e mi occupo di docfa da circa un annetto.

Mi trovo in questa situazione: fabbricato costruito nel 1967. Al piano terra abbiamo un locale accatastato c/6 come garage. Dal punto di vista urbanistico però al Comune tale locale è indicato come cantina - magazzino. Quindi ho presentato un docfa per cambio di destinazione d'uso.

L'ufficio docfa però mi respinge la pratica sulla base del fatto che il locale, per caratteristiche costruttive: accesso carrabile, portone,etc.. può essere utilizzato come garage.
A loro detta, per farmi accettare il cambio, dovrei dichiarare che il locale non si possa utilizzare come garage perchè, ad esempio, per il portone non entra una macchina, cosa che non posso fare perchè di fatto ci entra.

Se procedessi come indicato dall'ufficio docfa ci troveremmo in questa situazione: dal punto urbanistico il proprietario non potrebbe usarlo come garage perchè si tratta di magazzino mentra dal punto di vista catastale non potrebbe usarlo come magazzino perchè si tratta di garage. E' in pratica inutilizzabile.

Ultima considerazione: il catasto ha funzione prettamente fiscale e siccome la rendita catastale con il cambio uso resta sostanzialmente invariata da quel punto di vista per loro non dovrebbe cambiare nulla.

Tralasciando le varie considerazioni su VVF e parcheggi, siccome l'immobile è stato costruito prima dell'introduzione dell'obbligo di aree destinate a parcheggio e a leggi su VVF in materia, qualcuno potrebbe indicarmi qualche percorso normativo a sostegno (o contro) di ciò che dico?
Grazie a tutti

"GiAndEri" ha scritto:
Buongiorno,

è la mia prima volta sul forum e colgo l'occasione per presentarmi: sono un libero professionista e mi occupo di docfa da circa un annetto.

Mi trovo in questa situazione: fabbricato costruito nel 1967. Al piano terra abbiamo un locale accatastato c/6 come garage. Dal punto di vista urbanistico però al Comune tale locale è indicato come cantina - magazzino. Quindi ho presentato un docfa per cambio di destinazione d'uso.

L'ufficio docfa però mi respinge la pratica sulla base del fatto che il locale, per caratteristiche costruttive: accesso carrabile, portone,etc.. può essere utilizzato come garage.
A loro detta, per farmi accettare il cambio, dovrei dichiarare che il locale non si possa utilizzare come garage perchè, ad esempio, per il portone non entra una macchina, cosa che non posso fare perchè di fatto ci entra.

Se procedessi come indicato dall'ufficio docfa ci troveremmo in questa situazione: dal punto urbanistico il proprietario non potrebbe usarlo come garage perchè si tratta di magazzino mentra dal punto di vista catastale non potrebbe usarlo come magazzino perchè si tratta di garage. E' in pratica inutilizzabile.

Ultima considerazione: il catasto ha funzione prettamente fiscale e siccome la rendita catastale con il cambio uso resta sostanzialmente invariata da quel punto di vista per loro non dovrebbe cambiare nulla.

Tralasciando le varie considerazioni su VVF e parcheggi, siccome l'immobile è stato costruito prima dell'introduzione dell'obbligo di aree destinate a parcheggio e a leggi su VVF in materia, qualcuno potrebbe indicarmi qualche percorso normativo a sostegno (o contro) di ciò che dico?
Grazie a tutti

"sydbarrett" ha scritto:
Con la funzione "cerca" sono approdato a questo interessante argomento.

Anch'io qualche giorno fa (e resto in attesa dell'esito iniziando preoccuparmi del ritardo...) ho trasmesso due pratiche contenenti il cambio di destinazione da C/6 a C/2 perchè l'abbassamento della quota interna (ora 1,75mt.) di fatto e di norma urbanistica non permette più l'uso del locale per il ricovero degli automezzi (questione anche spiegata in relazione).

Come già affermava il collega prima di me, se bocciassero le pratiche sarei nell'assurda situazione per cui il bene non può più essere usato come autorimessa, ma non può essere ricondotto a cantina, ossia locale di deposito... qual'è già sia di fatto, che urbanisticamente.

Qualcuno ha suggerimenti in merito?

"Arch12" ha scritto:
Buonasera, scusate se mi intrometto ma vista la tematica avrei bisogno di informazioni circa le "conseguenze" del cambio di destinazione d'uso da C3 a C6.

L'immobile, che si trova al piano terra di fabbricato adibito ad abitazione,risulta accatastato come C3 ma di fatti viene utilizzato come garage dai proprietari. Quindi vorrebbero effettuare un cambio d'uso senza opere per allinearlo al reale uso che ne viene fatto e chiaramente anche ai fini fiscali. Quali sono i pro e i contro di un cambio di questo tipo? Si rischia di non poter in futuro trasformare nuovamente, con i dovuti permessi e opere, l'unità immobiliare in altra categoria (es.: Nuovamente C3 oppure altra cat.). Leggevo su alcuni forum che col passaggio a pertinenza si ha la perdita di superfici utile.

Grazie
Problemi?

"totonno" ha scritto:



Verificare il titolo che ha legittimato la costruzione ed in che zona di piano regolatore urbanistico si trova.

Se fosse zona artigianale le norme potrebbero aver obbligato a costruirci un laboratorio (magari con annessa residenza dell'artigiano).



Saluti

"sydbarrett" ha scritto:
Lascio traccia dell'esito delle mie due distinte pratiche: sono state registrate.
Senza alcuna volontà polemica, ma con spirito di confronto costruttivo tengo a chiarire che se da un lato è vero che la disciplina urbanistica è cosa ben diversa dall'estimo catastale, resta ben inteso che l'impossibilità o -più precisamente- la difficoltà evidente e comprovata all'utilizzo di un bene a ricovero automezzi deve poter essere ragione sufficiente al cambio di destinazione catastale da "garage" a "cantina".

Se, di fatto, uno usa il bene continuativamente non come "garage" (perchè francamente è pressochè impossibilitato a farlo giacchè le sue vetture non scendono la rampa, la cui inclinazione riduce la possibilità di acecsso in un locale dal soffitto da 1,70), ma come "deposito" è giusto che possa variarlo in cnatina, senza temere che un eventuale controllo sbugiardi l'assunto.

Inoltre, e qui uso una iperbole, si potrebbe ragionare anche sulla dimensione e la categoria di mezzi il cui ricovero possa definire un volume ad uso "garage": serve necessariamente l'auto? ed un'aper-car? ed una moto? ed una bicicletta? ed un monopattino?

Ciò detto, seppur col sorriso, io sarei dell'idea che potrebbe essere più saggio seguitare a denunciare l'uso effettivo del bene nello stato di fatto ed in ragione delle sue potenzialità, sopratutto, in raffronto all'ordinarietà di quella tipologia di usi e caratteristiche.

Un locale che è solo nominalmente e/o residualmente un "garage", giacché di fatto usato come "cantina", che è sensibilmente basso ed in cui è decisamente scomodo entrare con un'autovettura in raffronto alla media degli altri "garage" della zona può essere catastalmente ricondotto a "cantina". Di fatto l'Agenzia ha approvato le due variazioni catastali in tal senso.