un collega meno di un anno fa' ha redatto un docfa per ampliamento e modifica spazi interni, per aggiornare una vecchia planimetria degli anni 40 circa. Il cliente mi ha portato tutta la documentazione, planimetria vecchia, nuovo docfa, ecc... ho notato anche io come il notaio dove il cliente fara' l'atto, che c'è stato un sostanziale aumento della rendita rispetto a prima, causato da un cambio di categoria, classe e numero di vani. Era un a4 cl.1 vani 5, ora diventato a3 cl.3 vani 9,5. Volendo potrei postarvi la planimetria, ma io sinceramente non sono arrivato a piu' di 6,5 vani. Poi ho caricato la planimetria in docfa ed ho capito che il collega ha dato il classamento automatico e gli ha cambiato sia i vani arrotondando di parecchio, sia classe e categoria, anche qui nn considerando piu' di tanto il fatto che si tratta di un abitazione da ristrutturare, percio' mi sembrava molto piu' idonea la vecchia cat. a/4 anche se oggi non ho ancora capito perchè si fa' fatica ad attribuirla. Al cliente ancora non ho detto nulla, e sinceramente non so come comportarmi. E giusto assegnare tutto in automatico triplicando di fatto la rendita, e aumentando spese notarili, tasse ecc? Conviene lasciare tutto com'è? A voler fare qualcosa a favore del cliente, si puo' presentare un docfa per sistemare categoria e vani? Cosa inserire nella causale?
ps. Sicuramente il collega per non avere problemi visto che era al corrente di un atto da li a poco ha preferito "abbondare" con l'attribuzione della rendita per non incorrere in notifiche successivamente, anche se io avrei comunque fatto i miei calcoli e avrei messo cio' che ritenevo piu' idoneo, e non i calcoli fatti da docfa con suoi coefficienti standard.

Cosi a occhio è impossibile darti una risposta.

E' impossibile sapere se è più corretto classarla in A3 o in A4, senza vedere le reali condizioni dell'abitazione, e senza vedere com'è strutturata.

Inoltre il classamento automatico quasi mai rispecchia la realtà, io non lo utilizzo quasi mai, meglio la discuto con il tecnico catastale cercando di fare un ragionamento che abbia un minimo di logica, e segua per esempio la buona guida che tempo fà Geoalfa pubblico nelle FAQ sul calcolo del numero dei vani.

Inoltre non capisco questa storia dell'atto notarile. Fino a prova contraria, io ho sempre stipulato atti notarili sulla base di valori di mercato, accompagnati da apposita perizia estimativa, salvo incorrere in accertamenti dell'Agenzia delle Entrate, causando forti mal di pancia alla committenza!!!

riguardo categoria e classe ritengo che l'a4 sia quella idonea, trattandosi di fatto di un abitazione bisognevole di ristrutturazione, quasi assenti gli impianti, se non quello elettrico con cablaggi esterni a piattina se non addirittura volanti. Gli infissi, in legno ormai marcio. Pavimenti esistenti ma decisamente da cambiare, in quanto parzialmente scheggiati e obsoleti. Non è ad oggi pronta all'uso intendiamoci.
Riguardo il discorso del notaio e della stima del fabbricato, beh... è appunto un problema suo e della committenza, non entro in merito a questo. Aimhe' intendiamoci... disuguaglianza tra dichiarato e reale.

Per capirci, mi ritrovo incaricato dal acquirente, il collega redattore del docfa è incaricato dal venditore, che durante il preliminare di compravendita fatto da me è stato obbligato ad aggiornare la planimetria catastale essendoci un incongruenza tra reale ed essa. Il suo tecnico ha fatto l'aggiornamento, tutto ok, se non fosse che il cliente ha fatto fare un preventivo al notaio mesi fa' con la vecchia rendita ed ora a pochi giorni dall'atto ha ricevuto dal notaio la chiamata per dirgli che giustamente essendo aumentata la rendita, di conseguenza aumenta la spesa per tutto. Ora è venuto da me a chiedere lumi. L'unica cosa cui mi sento dire e che ha ragione a ribadire che classe e vani sono esagerati. Avendo la planimetria in cad ho verificato il numero esatto dei vani con superficie e destinazione. A me ne escono 3 in meno come detto prima, ritengo siano troppi. La domanda principale di fatto è un consiglio piu' che altro sul da farsi alla luce della situazione, dato che dovrei dare quanto prima risposta al mio cliente, non so se consigliare di lasciare cosi oppure cambiare qualcosa sempre che si possa fare dato che non ho idea di che giustificazione (causale) dare a questo eventuale docfa. Rettifica classamento, e poi specifico in relazione?

Salve

Non so niente di Docfa ma so di certo che il tuo post con quel titolo NON sarà riutilizzabile da nessun altro.

Cambia il titolo al post.
Grazie

cordialmente

Sul nuovo classamento, che ha proposto la parte, non puoi farci più nulla. Puoi lavorare invece sulla consistenza facendo un istanza. Occorre capire come mai il calcolo automatico dava 9,5 vani, al di là del classamento, Docfa fa un calcolo dei vani preciso basato solo sul numero dei vani e accessori indicati dalla parte che potrebbe aver considerato vani quelli che invece sono in realtà accessori (cantine o sottotetti..).

Saluti.

Io ho ovviamente caricato la planimetria e dopo aver fatto il mio calcolo per caso ho controllato con la rendita automatica, e mi sono accorto che il docfa dava li stessi dati ritrovati in visura aggiornata.
Mi viene un dubbio. Ma percaso docfa calcola i vani anche in funzione dell'altezza media?? perchè se fosse cosi' il problema deriva da quello in quanto essendo un abitazione con copertura a volta, di solito si mette un altezza tecnica di 3.50 m! proprio come ho fatto io. Sara' quello? forse è il caso di condividere la planimetria e vederci piu' chiaro?

più che altro in funzione della superficie............ se hai stamze molto grandi può essere che ti calcoli 2 vani (es un soggiorno di 6 x 5)

Non dipende dall'altezza media. I vani li calcola per intero, i wc per 1/3, i rip e disimpegni per 1/3, le soffitte o cantine per 1/4, le pertinenze scoperte o balconi il 10% della consistenza dell'immobile, le eccedenze le calcola facendo un rapporto tra la superficie lorda poligonata con quella netta. Un errore sostanziale di tre vani devi per forza capire da dove proviene. Classico equivoco è considerare un sottotetto 1/4 con un vano intero sotto il tetto.

Saluti.

è possibile postare la planimetria? Altrimenti è difficile capirci. Ci sono 2 stanze molto grandi che ho considerato nel mio calcolo piu' di un vano, cosi' come ho considerato le stanze in base alla destinazione, dis, cucina, wc ecc...

Ecco qui. img694.imageshack.us/img694/2828/immagin...

Chiaramente non è in scala ma bene o male si puo' capire di cosa si tratta.

Sono:

5 vani x 1
1 wc x 0,33
3 rip./dis x 0,33

ergo: 5x1+4x0,33=6,33
giardino 10% di 6,33 = 0,63

Totale 6,96 cioè 7 vani. (escluse le eventuali eccedenze per i vani in media sopra i 24 mq.)

Se nel Docfa inserisci questi dati non c'è verso che ti calcoli una consistenza differente.

Saluti.

esattamente. Io ho contato appunto 6,5 senza considerare giardino. Ora, appurato che sono 7, come posso procedere? Il docfa ne da 9,5! provare per credere. Si puo' presentare un docfa per variazione consistenza?
So per certo che l'istanza è la cosa migliore da fare, non me vogliate, ma considerati i tempi dell'adt, non farei in tempo a fare la modifica prima dell'atto previsto per fine settimana! Con il docfa, ho invece subito la situazione aggiornata da poter portare al rogito.

Ci puoi dire gentilmente la stanza più grande che dimensioni ha?
Grazie.

5,60x11,90

superficie utile 65,14 mq

miiii, solo questa è una casa!!! se ti fai il calcolo dell'eccedenza, ti fa quasi 3 vani. prova e vedi che ti vengono i 9,5.
saluti