Salve a tutti, ho un problema con l'accatastamento di un capanno adibito ad autolavaggio, collocato su lotto in cui insiste già un capannone principale adibito ad autocarrozzeria.

Ho già presentato tipo mappale per introduzione in mappa del fabbricato secondario, ora come mi consigliate di procedere per accatastarlo?

PS. Mi è già stato respinto un docfa per nuovo accatastamento con un nuovo subalterno con la seguente motivazione "Fabbricato presente in banca dati", ammetto di essere più pratico di variazioni che di nuovi accatastamenti.

Grazie in anticipo per eventuali suggerimenti.

In merito alle aree di pertinenza comuni o condominiali.

L'espressione è usata catastalmente in senso improprio, con riguardo alla pluralità di unità insistenti su un unico lotto, ancorchè appartenenti ad un unico proprietario.

Esse devono trovare posto nell'elaborato planimetrico dell'intero maggior edificio (che rappresenta la mappa più dettagliata del maggior fabbricato), che è appartenente all'unico proprietario.

Il riferimento esemplare è l'edificio unifamiliare composto da un fabbricato ad uso abitativo e da un garage ed un magazzino, con circostante corte comune a tutte le unità immobiliari.

In tale ipotesi, essa non deve essere inserita nella planimetria di ciascuna delle unità, trattandosi appunto di bene comune a tutte le unità, e conseguentemente appare del tutto irrilevante al fine della espressione della dichiarazione di conformità .

Può essere omesso, invero, l'elaborato planimetrico esclusivamente nell'unico caso in cui «siano presenti solamente pertinenze scoperte (corti o giardini) di proprietà esclusiva di ogni singola unità immobiliare, le quali pertinenze devono essere rappresentate per intero e senza interruzioni della linea che le delimita (linea di confine) esclusivamente nella corrispondente planimetria».

E' opportuno ricordare, poi, che in conformità alle previsioni della circolare n. 2/2010 dell'Agenzia del Territorio la presentazione della dichiarazione di variazione è necessaria qualora la mutazione incida sulla consistenza o sulla classe anche per un intervento su beni accessori della maggior cosa composta o beni pertinenziali.

L'esempio tipico è il retrobottega di un negozio trasformato in ambiente commerciale o la realizzazione di soppalchi o servizi igienici.

Si ricordato che devono ritenersi essere esclusi dall'ambito applicativo del comma 1-bis anche i fabbricati o manufatti marginali elencati nel comma 3 dell'art. 3 D.m. n. 28/1998, trattandosi di beni che non sono oggetto di accatastamento, salva l'ipotesi in cui siano «dotati di un'autonoma suscettibilità reddituale».

La questione assume, invece, un rilievo diverso in ordine alle ipotesi in cui tali beni facciano parte della maggior cosa composta o siano legati ad essa da un vincolo di pertinenzialità.

In tali casi, sorge l'obbligo di inserimento nella denuncia di accatastamento delle «altre dipendenze annesse all'uso dell'unità immobiliare precisando se esse sono comuni ad altre unità immobiliari», ai sensi dell' art. 56 lettera f, del D.P.R. 1dic1949, N. 1142.

Vanno escluse, poi, dall'applicazione della disposizione in commento non solo le porzioni di fabbricato non censibili comuni a più unità immobiliari, ma anche le porzioni di fabbricato censibili comuni solo a più unità immobiliari.

La delicatezza della questione pone però estrema prudenza.

Residua l'individuazione del tempo costitutivo del rapporto pertinenziale.

Può osservarsi che nelle ipotesi nelle quali un tale nesso sia espresso nel titolo di provenienza, non sorge alcuna questione.

E' il silenzio delle parti, precedente all'accatastamento ed all'atto stipulando, a rendere più complessa la questione.

Appare, invece, fortemente opportuno, proprio con riferimento alla nuova disciplina del comma 1-bis, dare conto formalmente dell'esistenza di un siffatto nesso tra l'area e il fabbricato al quale essa accede, mediante un'apposita dichiarazione di parte.

A tale proposito, il rilievo del nesso di pertinenzialità è tale solo se preesiste al tempo della stipulazione dell'atto traslativo.

E' infatti del tutto privo di rilievo che un tale legame sorga proprio in occasione dell'atto per intendimento della parte acquirente.

Il concetto di pertinenza

L'art. 818 c.c. recita al 1° comma che sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.

Si tratta, in concreto, di un'aggregazione di più cose caratterizzata dal rapporto di subordinazione tra una cosa principale ed una o più accessorie.

Va segnalato che il rapporto di accessorietà ha piuttosto una colorazione diversa dalla relazione di pertinenzialità, atteso che quest'ultima richiede quale elemento essenziale proprio la durevolezza della destinazione, in linea con l'uso normale della cosa.

Secondo un'autorevole recente impostazione dottrinale, la Suprema Corte nello specificare il contenuto del concetto di pertinenza afferma che un siffatto rapporto relazionale presuppone un elemento oggettivo «consistente in un rapporto di complementarità funzionale o di strumentalità fra due beni tale per cui l'uno sia destinato a servizio o ornamento dell'altro», mantenendo la propria individualità fisica, a differenza di quanto avviene nel rapporto di incorporazione ed accessione, ed un elemento soggettivo che può essere rinvenuto nella «rispondenza di tale destinazione all'effettiva volontà dell'avente diritto di creare il predetto rapporto», sia essa espressa o tacita.

Affinchè, sussista l'elemento oggettivo del rapporto pertinenziale non è, tuttavia, sufficiente una mera «connessione materiale» tra i beni, né un'utilità «meramente personale del dominus».

Quanto al profilo soggettivo di pertinenzialità, non basta «una mera dichiarazione di volontà (quale quella riscontrabile in un'istanza di accatastamento) o in un mero atto negoziale (quale la descrizione del bene contenuta in un contratto di vendita)»

Grazie intanto per la dettagliata risposta, si percepisce la preparazione accademica in merito, preferirei però una risposta più spicciola, ossia un suggerimento più coinciso sul da farsi. Credo di aver capito che dovrei dichiarare bene comune l'area esterna libera? Chiedo venia.

Saluti

Indubbiamente sì

Cordialità

Buonasera cari colleghi. Ho bisogno del vostro aiuto per accatastare un capannone configurato come laboratorio artigianale (c/3).

Il capannone ha una dimensione rettangolare con altezza massima (colmo) pari a m. 7,80 e le due altezze minime laterali pari a m. 6,80... In una parte del capannone c'è un soppalco in cui è stato realizzato l'ufficio direzionale e un piccolo wc. Ora il mio dubbio è: come va rappresentato il soppalco per il docfa? Inoltre c'è la questione degli infissi ovvero alcuni di essi sono posizionati a diverse altezze cioè dal piano terra del capannone non si vedono in sezione trasversale questi infissi perchè sono posizionati ad un'altezza di 4 metri quindi come devo impostare le miei due planimetrie piano terra e piano soppalcato?