Il caso che espongo è molto semplice ed è attinente sia all'etica professionale sia

agli obblighi nei confronti del committente.

Un collega nel 2008,introduce al catasto fabbricati un ex fabbricato rurale ante 67 che ne ha perse le caratteristiche.

Si "dimentica" di introdurre degli annessi pertinenziali (tettoia,ricovero attrezzi ecc.)di circa mq. 40 che ovviamente non compaiono in visura,che non sono stati demoliti e che ovviamente sono in bella evidenza.

In fase di attuale compravendita (2013) l'acquirente che li trova citati imprudentemente nel preliminare predisposto dall'Agenzia Immobiliare ne pretende la proprietà.

Fatta la frittata si sono rivolti a me chiedendomi se potevo sistemare il tutto con una semplice variazione catastale.

Io ho risposto che esistendo un documento del 2008 che attesta che quegli immobili non esistono e non essendo stati richiesti nel frattempo provvedimenti autorizzativi comunali(permesso di costruire o dia) di legittimazione,ero impossibilitato ad assumere l'incarico in quanto dovevo dichiarare che quegli immobili erano stati ultimati 30 giorni prima della presentazione della variazione.

Io ritengo di essermi comportato correttamente ma mi resta un dubbio:

esiste qualche forma di ravvedimento per casistiche come questa in cui la "dimenticanza" del collega ha provocato un danno al committente in quanto i fabbricati erano effettivamente edificati prima del 67 ?

io personalmente avrei preso l'incarico ed avrei proceduto alle dichiarazioni del caso, compreso l'ultimazione lavori ante 67.

non capisco il tuo punto di vista, il tecnico precedente ha sbagliato e per cui a tuo avviso non sar' piu' possibile denunciare i fabbricati, dichiarando le reali date di costruzione??

a ragion di piu' che il catasto non e' probatorio.

guarda io penso che dichiarare cio' che esite e' sempre possibile ed e' sempre possibile senza dichiarare il falso, .....che un tecnico abbia commesso un errore precedentemente e' al massimo occasione per approfondire la pratica col tecnico di turno, per essere il piu' chiari possibile, ma dopo questo, procedo alla mia pratica.



Saluti

Io non rinuncerei, di primo acchitto, all'incarico, piuttosto avvierei alcune indagini ... aereofotogrammetriche.

Non so dalle vostre parti, ma in Campania (si, avete letto bene ... in Campania) è possibile attingere, dal geo-portale della Regione, a foto aeree di vari periodi.

Fatto ciò e verificato se si tratta di una omissione o di opere abusive, riferirei il tutto al cliente, indirizzandolo verso la soluzione più praticabile, non esclusa la demolizione.

Personalmente procedo sempre ad una verifica dei fotogrammi pù vecchi pubblicati prima di far dichiarare al cliente che si tratta di un ante '67.

Perchè - si sa - ove qualcosa dovesse andare storto in seguito, il primo ad essere spinto in mare è, sempre e comunque, l'ultimo professionista che ha maneggiato la ... castagna bollente!

Pace e saluti.

p.s. - ah dimenticavo ... conservo con cura nella pratica i risultati degli accertamenti svolti! ;)

Anche in Veneto è così e comunque è fuori discussione che i fabbricati esistevano e per non "gonfiare" troppo la variazione originale del 2008 il collega li ha bellamente esclusi (il "dimenticato"ovviamente è un eufemismo) e naturalmente il committente ha controfirmato tale situazione avallando lo status quo.

Per bioffa69:sono d'accordo con te che il catasto non è probatorio ecc. ecc. ma mi sembra semplicistico procedere a variazioni di qualsiasi genere tralasciando la cronologia storica.

Infatti sull'ELENCO SUBALTERNI del DOCFA come giustifichi che si è "aggiunto"

nel frattempo un immobile da accatastare:è piovuto dal cielo ?

Tale problematica,se non ricordo male,si era posta anche con i fabbricati rurali

scovati dal Catasto con aerofotogrammetrie ed edificati abusivamente per i quali

si poneva il dilemma di procedere al loro accatastamento correndo il rischio che

gli uffici tecni comunali,una volta venuti a conoscenza della variazione,dovevano attivarsi per la loro demolizione rendendo vano il lavoro svolto.

Mi rendo conto che non è facile prendere posizione però nel dubbio di essere coinvolti in sistuazioni a dir poco imbarazzanti forse è meglio defilarsi.

scusami ma a tuo avviso solo per il fatto che tu non hai accettato l'incarico significa che quei fabbricati non saranno mai dichiarati?

e' evidente che un'altro tecnico procedera' a denuncairali, dichiarando che gli stessi sono ante 67.

lo scopo finale e' che tutti i fabbricati siano denunciati se poi per colpa di un collega le cose si devono fare a pezzi cosa possiamo farci??? e soprattuto cosa puo' succedere a chi dichiara adesso cio' non dichiarato prima?? NIENTE dico io!!

in ogni caso la cronologia storica degli eventi non cambia, perche' adesso risulta un'uiu edificata ante 67, e poi risulteranno altre unita' dichiarate ante 67, ...........che in catasto le stesse siano dichiarate in tempi diversi, non cambia lo stato dei luoghi ne tanto meno le date di efficacia della capicita' di produrre reddito.

che nell'eleco dei sub. si inserisca una nuova unita' cosa dovrebbe cambiare? significa solo che qualcuno ha proceduto alla denuncia di qualcosa che esite per cui ha proceduto correttamente e l'uiu, per esempio, risultera' inserita in banca dati 09-10-2013 anche se costruita ante 67, ma cosa trovi di strano in questo??

ripeto a dichiarare la verita' non si sbaglia mai e questo a mio avviso e' tuttaltro che semplicistico ANZI!!

Saluti

Io capisco Factor55 perchè il dubbio dobbiamo sempre affrontarlo e valutarlo attentamente. C'è un tecnico che non ha individuato lo stato di fatto reale del complesso immobiliari anche per volontà del proprietario quindi per un certo senso c'è da capirlo anche se la responsabilità dell'omissione al tecnico non gliela toglie nessuno. Di conseguenza c'è da capire Factor55 che si trova a dichiarare un altro stato di fatto già esistente al momento in cui il collega precedente ha chiuso gli occhi oppure ha convenuto con il proprietario di non inserire alcuni manufatti accessori. Intervenire su una dichiarazione di un collega smentendola non è mai piacevole.

Con questo però, il proprietario ad oggi si trova di fronte un altro tipo di problema o difficoltà: non vende tutto il complesso se non regolarizza l'immobile nel suo complesso, ciò, (l'accatastamento completo) che ha ritenuto allora di non fare, in accordo con il tecnico precedente, in quanto aveva altro tipo di interessi, adesso è indispensabile effettuarlo. Non vedo motivi, pertanto, al di là del dispiacere nei confronti dell'altro collega, di rifiutare l'incarico e permettere al cliente di vendere l'immobile, svolgendo l'attività professionale richiesta nella più completa conformità della norma catastale e dello stato di rilievo di tutti i beni interessati.

L'aspetto urbanistico è un altro paio di maniche. Bisogna nel procedere all'accatastamento essere sicuri 100% che l'immobile sia stato costruito in epoca ante '67 e l'immobile era in zona sprovvista di strumenti urbanistici, ed essendo l'immobile di tipologia rurale in zona agricola fuori dal centro abitato, credo sia palese. Ciò non evita l'accatastamento ma viene dichiaratra una certa data fondamentale per risolvere anche l'aspetto urbanistico indispensabile per la vendita.

Saluti.