Salve a tutti, premetto che sono un proprietario e non un tecnico; quindi ho bisogno di un parere da parte di chi è più esperto di me.

Riassumo brevemente la mia storia.

- Acquisto come singola unità immobiliare un immobile che, nei fatti, è da considerarsi doppio dal punto di vista catastale e fiscale (due unità autonome funzionalmente).

- Tale unità immobiliare (nella sua interezza) è protetta dalla Sovrintendenza e gode del vincolo di indivisibilità urbanistico (alias, non si può vendere come separato) né fare interventi edilizi che non passino "al vaglio" di un ente.

- I precedenti proprietari hanno sempre mantenuto due subalterni distinti (lato fiscale), e li hanno riunificati (senza interventi edilizi) in concomitanza della vendita; in quanto non potevano vendere i due subalterni separati.

- Un anno dopo il mio acquisto c'è stato un controllo catastale che ne ha rivelato il doppio profilo fiscale, in rottura, cioè, con quanto mi era stato venduto e proposto in fase di vendita (sempre lato fiscale).

- In precedenza al controllo di sopra si sono avviati dei lavori di ristrutturazione (svolti da me) su quella che si credeva essere una singola unità immobiliare anche dal lato fiscale. Dal punto di vista "burocratico", quindi, risulta che i lavori in atto sono su un singolo subalterno; quello dell'atto di vendita.

La mia domanda è la seguente: il tecnico può presentare la chiusura lavori sul subalterno dell'atto di vendita (cioè, quello pre-controllo catastale) nonostante questo sia stato dichiarato, in un certo senso, illegittimo?

Cosa fare diversamente?

Up?

La richiesta di parere è assai complessa e necessita di esame della documentazione cartacea.

Visto che non sei un tecnico sarebbe il caso di far esaminare la pratica ad un tecnico delle tue parti che contatterai di persona e, se non ti fidi del tecnico che ha progettato i lavori che devi chiudere, ne contatterai un altro.

Non dico quanto sopra per difendere la categoria dei tecnici affinchè possano guadagnare qualche euro per consulenze ma il tuo caso, coinvolgendo anche la sovrintendenza ed in presenza di un progetto, almeno credo visto che devi chiudere i lavori, non può essere trattato da chi vorrebbe darti una mano (cioè da noi tecnici utenti di Geolive), senza avere nulla in mano, semplicemente limitandosi solo a dare consigli di natura catastale (incorrendo in evidenti errori visto che non abbiamo elementi in mano per il tuo caso complesso).

Ciao, ti ringrazio per la celere risposta.

Capisco il tuo punto di vista ed il fatto che non ti voglia sbilanciare, ma se ho chiesto consiglio su un forum, evidentemente, è perché non ho altri punti di riferimento al di fuori del tecnico a cui mi sono già affidato e che - con buone probabilità - ha già commesso "errori" in passato.

La mia domanda, carte o non carte alla mano, era piuttosto semplice. Quindi provo a riformularla: aperta una pratica di inizio lavori su un singolo subalterno, è possibile comunque chiuderla su questo singolo subalterno SE in corso d'opera ne vengono dichiarati due?

P.S. Per ora non sono stati ancora presi provvedimenti pratici da parte dell'Agenzia delle Entrate. Quest'ultima si è limitata a sottolineare una difformità sull'accatastamento attuale, ma, nei fatti, non sono ancora stati assegnati i due subalterni nè sono stati presentati gli oneri in più da doverle corrispondere.

Per chiudere una pratica edilizia, la variazione catastale che ne consegue deve essere coerente con il progetto approvato, visto che detto aggiornamento dell'accatastamento deve essere depositato in Comune sia in allegato al collaudo di un'eventuale S.C.I.A. , sia in allegato alla richiesta del certificato di Agibilità qualora la tipologia dei lavori eseguiti ne richiedano l'aggiornamento.

La chiusura dei lavori deve interessare obbligatoriamente in qualsiasi caso il direttore dei lavori, a meno che trattasi di C.I.L.A. per la quale non solo non c'è l'obbligo di nominare un direttore dei lavori ma non c'è nemmeno l'obbligo di comunicare la fine lavori e relativo collaudo di un tecnico abilitato, nonostante qualche Comune li richieda come se fosse una S.C.I.A. .

Pertanto se ci dici che la pratica edilizia presentata è diversa dalla C.I.L.A. più che a noi devi rivolgerti al direttore dei lavori, se invece trattasi di C.I.L.A. senza direttore dei lavori, anche se vuoi chiudere i lavori con comunicazione al Comune (non prevista come obbligo dalla norma), il Comune potrà venire a conoscenza della divisione del subalterno originario solo effettuando le relative visure.

Comunque a parte quanto sopra se nel progetto (non importa se anche in Catasto) risulta un solo appartamento e se a fine lavori ricavi due appartamenti, prima di chiudere la pratica edilizia devi sanare la divisione abusiva realizzata.

Se non la puoi o non la vuoi sanare vale comunque quanto sopra precisato a seconda delle circostanze.

Comunque se i venditori hanno fuso le due unità catastali prima di vendere, nonostante la normativa comunale e/o dei Beni Ambientali non ne consentiva la fusione, i suddetti venditori hanno commesso un illecito e se hai usufruito delle agevolazioni prima casa, in sede di acquisto, rischierai la revoca delle agevolazioni medesime.

- L'immobile in questione è indivisibile dal punto di vista urbanistico, ma non fiscalmente. Ciò significa che non può essere venduto separato, ma è possibile - dal punto di vista fiscale - creare un secondo subalterno per l'eventuale fitto.
I vecchi proprietari hanno fuso catastalmente per poter vendere, sebbene la loro fusione non abbia comportato alcun intervento edilizio. La fusione che è stata fatta è stata solo una "proposta", respinta, poi, anni dopo dall'Agenzia delle Entrate (gli appartamenti, così come costituiti alla vendita, erano fiscalmente due e non uno).



- Nel progetto iniziale risulta un singolo appartamento perché la Sovrintendenza dei beni culturali NON ammette il frazionamento. Conseguentemente anche a fine lavoranni DOVRA' risultare come singolo appartamento, indipendentemente dagli interventi che verranno fatti (oltrettutto già approvati).
La variazione non avverrà sul profilo urbanistico, ma solo fiscale.

Sull'argomento se n'era ampiamente parlato in questa discussione...

www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/ric...

Si consiglia di non aprire nuove discussioni su argomenti già trattati ma eventualmente riprendere quelle già iniziate.



Salute

Ciao. E' vero, l'argomento è stato già trattato; ma ho aperto un altro topic perché ci sono stati degli aggiornamenti.

La domanda che pongo qui, poi, non la avevo posta nell'altro thread.
Sto solo chiedendo cosa fare se i lavori sono iniziati per una singola unità (non frazionabile) e durante i lavori vengono rilevate 2 u.i dal punto fiscale.

Il consiglio che chiedo è proprio di ordine tecnico, cioé: si può fare una chiusura lavori su singola u.i (cioè, come è stata aperta la pratica?)

Domandare è lecito.

Ealfin cortesemente ha risposto in modo piuttosto articolato.

A me vengono due considerazioni da farsi in aggiunta.

La prima è che visto che vi trovate in "trappola", se tu ed il tuo tecnico ritenete di trovarvi di fronte ad una sola u.i.u., sfruttando l'esistenza del singolo sub, procedete con una variazione per diversa distribuzione interna. Le conseguenze che ciò comporterà sono difficili da prevedere.

La seconda è che vi trovate in un immobile protetto con un vincolo di indivisibilità e voi, nonostante sofismi ed artifici retorici vari lo avete di fatto diviso.

La patata bollente è nelle tue mani. Con un tecnico in carne ed ossa, che possa verificare ogni carta, ed ogni possibile azione anche con l'Ente preposto, studierete una soluzione se c'è, in subordine valuterai se hai acquistato un immobile non conforme a quanto pattuito, in subordine te lo terrai come unica u.i.u.

Mi spiace di non poter essere risolutivo.

Ciao, mi rendo conto che senza carte alla mano sia difficile per voi qui sul forum capire a pieno la casistica.

Proverò, pertanto, a spiegarmi per l'ultima volta in maniera schematica e chiara.



FASE 1 = PRE-VENDITA

I vecchi proprietari hanno due subalterni distinti, in quanto la casa, così configurata, risulta fiscalmente divisa (presenza di due ali autonomamente funzionali).



FASE 2 = VENDITA

Dal momento che l'appartamento è protetto dalla Sovrintendenza e gode del vincolo di indivisibilità, è impossibile venderne una sola parte. Pertanto i vecchi proprietari, in totale ASSENZA di interventi edilizi, propongono una fusione catastale (accorpamento dei due subalterni) al fine di poter vendere.



FASE 3 = ACQUISTO

Compro questo immobile come singola unità (non avrei potuto fare diversamente!) pur se, nella pratica, sono presenti due ali autonomamente funzionali; in contrasto, fiscalmente, con la dichiarazione di singola unità.



FASE 4 = INIZIO LAVORI

Ignorando che l'immobile così costituito è in contrasto con la dichiarazione di singolo subalterno, si iniziano i lavori facendo opportuna richiesta alla Sovrintendenza. Tutti i lavori sono accettati e nulla viene visto come difforme. I lavori proposti non intaccano la funzionalità delle due ali preesistenti. La casa rimane con due spazi autonomi.



FASE 5 = ISPEZIONE A.D.E.

C'è una ispezione della Agenzia delle Entrate che sentenzia la necessità di creare un secondo subalterno, lato fiscale.



FASE 6 = CHIUSURA LAVORI

Come si chiudono questi lavori? Come singola unità o come doppia? Questa è la mia domanda.

Se le opere di progetto sono conformi a quanto realizzato avrai due soluzioni:

- presentare una variazione di quanto già esistente in atti catastali, per modifiche interne, ecc. , lasciando lo stesso un unico sub; ammesso che te lo approvino e/o che in futuro, sulla base del sopralluogo già eseguito, ti costringano a rifare la pratica dividendola;

- presentare una variazione creando due sub separati sulla base di quanto l'Agenzia delle Entrate consiglia o meglio sulla base di quello che è lo stato di fatto fiscale dell'immobile ovvero sulla base di quello che la norma prevede.

Dopo di che dipende dal Comune se, in allegato alla comunicazione di fine lavori e/o richiesta certificato Agibilità, troverà storie circa il fatto che nel progetto risulta una sola unità e in Catasto 2.

Comunque non capisco che significa "chiudere i lavori con un solo sub (unica unità) o con due sub (due unità)".

I lavori si chiudono con riferimento al progetto approvato e non alla situazione Catastale.

In tal caso, o allegato al certificato di collaudo (S.C.I.A.) oppure allegato alla richiesta di certificato di Agibilità (S.C.I.A. o P. di C.), dovrai comunque allegare le planimetrie catastali con eventuali elaborati planimetrici, la ricevuta di variazione catastale.

Di questi documenti di natura catastale sarà solo il Comune a prendere iniziativa e/o a rifiutare il certificato di Agibilità qualora non ritenga idonea la variazione catastale rispetto al progetto approvato.

Grazie. Cercherò comunque di rivolgermi ad un tecnico esperto.

Il tecnico che mi sta seguendo sostiene di voler realizzare un collegamento interno, al fine di eliminare l'autonomia funzionale delle due parti che generano il conflitto tra quanto asserito dalla Agenzia delle Entrate e quanto, invece, presente in fase progettuale; alias già approvato dalla Sovrintendenza.